作為旅游市場(chǎng)最具熱度的業(yè)態(tài)之一，民宿這個(gè)行業(yè)從不缺話(huà)題性。

有關(guān)民宿的討論和話(huà)題，或源于周邊游度假需求的持續走高，或源于社交平臺分享的精致內容，亦或來(lái)自于各大預訂平臺日趨激烈的市場(chǎng)競逐。

但圍繞民宿發(fā)出的種種聲音中，最能體現“主人文化”的房東角色卻似乎“隱形”了。

根據文旅部2019年《旅游民宿基本要求與評價(jià)》，旅游民宿是指利用當地閑置民居等閑置資源，經(jīng)營(yíng)用客房不超過(guò)4層、建筑面積不超過(guò)800㎡的小型住宿設施。民宿主人參與接待，幫助游客體驗當地自然、文化與生產(chǎn)生活方式。

民宿主人（房東）的接待，讓民宿成為更有溫度的住宿空間。他們是這個(gè)空間的創(chuàng )造者，也是將房源推向市場(chǎng)過(guò)程中的第一角色。

而疫情為曾經(jīng)的“民宿熱”帶來(lái)一些冷思考的時(shí)間，房東們的角色也開(kāi)始發(fā)生微妙的轉變。有人抄底進(jìn)場(chǎng)，有人繼續加碼，也有人黯然退場(chǎng)……2021年，加碼民宿行業(yè)是否為時(shí)已晚？隨著(zhù)市場(chǎng)變化與行業(yè)轉型，新老房東們又有哪些信心與憂(yōu)思？

洗牌：疫后入局民宿行業(yè)，晚嗎？

疫情帶來(lái)一次行業(yè)大洗牌，但絕大多數人選擇留下來(lái)。

2020年末，美團民宿負責人馮威赫曾在某活動(dòng)中分享過(guò)一組數據：疫情之后，只有10%的房東選擇退出轉行，還有90%的房東計劃持續經(jīng)營(yíng)，甚至擴大經(jīng)營(yíng)規模。

來(lái)自武漢的民宿房東李海、黃朋朋曾表示，“無(wú)論疫情使民宿行業(yè)發(fā)生怎樣的變故，我們都沒(méi)有想過(guò)放棄。對我們而言，做民宿就是一項事業(yè)?！?/p>

房東們的堅守來(lái)自于對市場(chǎng)長(cháng)期發(fā)展前景的信心。

2020年7月，國內跨省游恢復；“十一”黃金周期間，全國共接待國內游客6.37億人次，按可比口徑同比恢復79.0%。2021年“五一”小長(cháng)假，國內旅游出游人次更是突破2.3億，同比增長(cháng)119.7%，按可比口徑恢復至疫前同期的103.2%。

2021年是特殊的一年。

國內疫情防控整體平穩的態(tài)勢下，經(jīng)濟內循環(huán)刺激著(zhù)旅游消費潛力的釋放，旅游市場(chǎng)正加速回暖。本地游、周邊游等需求，為民宿市場(chǎng)的恢復帶來(lái)大量機遇。同時(shí)，出境游“冰封”仍未解禁，出境消費回流尤其利好中高端民宿市場(chǎng)。

從具體數據上看，2020年6月，美團民宿已實(shí)現同比前一年恢復正增長(cháng)；今年“五一”期間，需求增長(cháng)更是超過(guò)預期，其中武漢民宿滿(mǎn)房率超過(guò)90%。

需求重回增長(cháng)軌道，但市場(chǎng)供給尚未完全恢復。據悉，當前民宿行業(yè)房源數量約為疫情前的97%。這一市場(chǎng)缺口正是新入局者的機遇，吸引著(zhù)越來(lái)越多的新房東加入。中國旅游與民宿發(fā)展協(xié)會(huì )發(fā)布的《2020年度民宿行業(yè)研究報告》顯示，2020年在線(xiàn)房東增長(cháng)16.5%。尤其從2018年-2020年的增長(cháng)曲線(xiàn)來(lái)看，增速雖有放緩，但整體增長(cháng)數量依然可觀(guān)，可見(jiàn)疫情仍難擋民宿創(chuàng )業(yè)熱情。

截圖來(lái)源：《2020年度民宿行業(yè)研究報告》

除供需兩端變化帶來(lái)的市場(chǎng)空間之外，政策鼓勵、市場(chǎng)環(huán)境等同樣對民宿行業(yè)的加速擴容起到助推作用。

政策方面，2020年9月，國務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于以新業(yè)態(tài)新模式引領(lǐng)新型消費加快發(fā)展的意見(jiàn)》，提出進(jìn)一步培育壯大各類(lèi)消費新業(yè)態(tài)新模式，支持依托互聯(lián)網(wǎng)的共享住宿發(fā)展。浙江、海南、山東、江西、廣西等地也先后印發(fā)相關(guān)文件，促進(jìn)民宿業(yè)高質(zhì)量發(fā)展。

與此同時(shí)，國內民宿預訂平臺酣戰近十年，愛(ài)彼迎、途家、美團、木鳥(niǎo)等初始玩家競爭加劇，小紅書(shū)、抖音等內容平臺也企圖跨界分羹?？梢源_定的是，民宿預訂的戰場(chǎng)中，不管是擴大業(yè)務(wù)規模、增加訂單數量，還是提升供給質(zhì)量等，房源始終是互聯(lián)網(wǎng)玩家們競奪的核心之一。平臺對于新進(jìn)入者的優(yōu)待政策，也將催生更多新民宿的出現。

蛻變：2021年市場(chǎng)需要什么樣的民宿？

無(wú)論是日趨擴大的疫后出游需求，還是互聯(lián)網(wǎng)巨頭加速布局民宿賽道，多種因素正共同推動(dòng)民宿業(yè)的發(fā)展速度回歸正軌。

以美團為例，數據顯示，2020年7月，美團民宿已成為疫后國內首個(gè)間夜量恢復正增長(cháng)的行業(yè)平臺；同年10月，美團民宿已在國內拓展超過(guò)17萬(wàn)活躍房東，以及80萬(wàn)套在線(xiàn)房源。

不過(guò)，作為文旅產(chǎn)業(yè)的熱門(mén)業(yè)態(tài)之一，民宿行業(yè)同時(shí)面臨著(zhù)諸多轉型挑戰。

曾經(jīng)由于行業(yè)準入門(mén)檻較低，“只要有閑置房就可以做民宿”的觀(guān)念盛行，不少中低端民宿憑借進(jìn)入行業(yè)早、運營(yíng)成本低等相對優(yōu)勢，在民宿業(yè)的野蠻生長(cháng)期勉強“扛”了過(guò)來(lái)，但同時(shí)他們也被卷入同質(zhì)化、低質(zhì)化的競爭陷阱。

而后疫情時(shí)期，需求端的變化顯而易見(jiàn)。綜合出境游消費回流和部分出行距離受限等因素，國內旅游市場(chǎng)中休閑度假需求持續走高，本地游（城市微旅行）、周邊游的需求旺盛。這就要求民宿在住宿功能以外，提供更多附加價(jià)值，同時(shí)，民宿在非標設計、體驗之外的其他服務(wù)供給日趨標準化，尤其在衛生、安全等方面的管理亟待升級。

市場(chǎng)需求的轉變，也倒逼民宿業(yè)呈現出三個(gè)最直觀(guān)的轉型趨勢：

民宿房源標準化

民宿在主題特色、空間設計、住宿體驗等方面是非標化的，但其服務(wù)質(zhì)量、配套設施等方面進(jìn)行標準化管理也具有必要性。民宿產(chǎn)品若提供標準化的硬件設施、全時(shí)段的周到服務(wù)，也將有效提升其核心的住宿體驗，避免民宿房源的低質(zhì)化。

2020年9月發(fā)布的《鄉村民宿服務(wù)質(zhì)量規范》，可視作民宿行業(yè)標準化管理的嘗試之一。不過(guò)，該文件性質(zhì)仍屬推薦性國家標準而非強制性，僅具有參考意義以及自愿使用范圍，真正落實(shí)并非易事。

而互聯(lián)網(wǎng)平臺基于龐大的用戶(hù)數據和房源規模，對于推行房源標準化或更具效力。例如，美團數據顯示，疫情過(guò)后用戶(hù)對衛生、消毒、清潔相關(guān)關(guān)鍵詞的關(guān)注度、咨詢(xún)量同比增加了470%，這將倒逼供給端完善房源衛生標準化建設。

疫情期間，美團迅速推出“安心住”活動(dòng)，符合標準的房源在訂單量和轉化率方面均有明顯提升。2020年4月“安心住”民宿房源突破15萬(wàn)套之際，其又發(fā)布了業(yè)內首份由企業(yè)制定的《民宿房源衛生標準》，其中包含了18項衛生規范及一套衛生評級體系。

產(chǎn)品體驗多元化

民宿圍繞其住宿功能，充分挖掘在地文化及周邊旅游資源，提供“民宿+景區/民俗/文化…”等差異化的住宿體驗，共同作為民宿的核心吸引物。一方面，有助其延長(cháng)消費鏈條、提升每間夜客單價(jià)；另一方面利于其在新媒體時(shí)代下的用戶(hù)分享，提升產(chǎn)品口碑及復購可能。

民宿融入特色餐飲、互動(dòng)體驗等服務(wù)項目的產(chǎn)品模式，也將成為民宿應對同質(zhì)化競爭的有力方式。

所愿民宿創(chuàng )始人王安安向執惠表示，入住客人除了可以體驗北京四合院的特色住宿，還能享受黃包車(chē)游胡同、VIP講解游故宮等增值服務(wù)，更多京味兒元素的體驗被融入其民宿產(chǎn)品中。

寧波七只貓民宿主理人、蝸牛旅行家民宿品牌聯(lián)合創(chuàng )始人王哲也提到，近年來(lái)隨著(zhù)游客（特別是年輕客群）的需求趨向多元化，民宿需要從住宿、拍照、影音、互動(dòng)等多方面提升產(chǎn)品的整體競爭力。目前王哲團隊運營(yíng)的民宿中，投影儀幾乎已成為標配；另根據不同房源的主題風(fēng)格，漢服、和服、網(wǎng)紅落日燈等互動(dòng)拍照元素也被納入住宿空間。而他們最新的想法，或是將時(shí)下最熱的劇本殺融入民宿，增加更多互動(dòng)體驗元素。

民宿房東專(zhuān)業(yè)化

無(wú)論民宿房源標準化，還是產(chǎn)品體驗多元化，其轉型背后均指向房東群體在產(chǎn)品設計、運營(yíng)能力等方面提升專(zhuān)業(yè)能力的必要性。

“疫情之后用戶(hù)要求更高，也會(huì )倒逼行業(yè)經(jīng)營(yíng)者加速提升經(jīng)營(yíng)能力和服務(wù)水平?！?美團民宿負責人馮威赫曾指出，由于民宿行業(yè)進(jìn)入門(mén)檻低，而且以兼職小房東的形態(tài)為主，不少房東沒(méi)有受過(guò)專(zhuān)業(yè)訓練，導致服務(wù)質(zhì)量缺乏保證，服務(wù)水平參差不齊。

這一方面，平臺在統籌整合方面的優(yōu)勢再次凸顯。美團民宿曾于2020年推出行業(yè)HSR指數，通過(guò)服務(wù)質(zhì)量、經(jīng)營(yíng)指數、房源質(zhì)量三個(gè)模塊對上百萬(wàn)房源進(jìn)行標準化評級，并基于此為房東提供更多運營(yíng)建議和優(yōu)化措施。此外，其還通過(guò)“房東學(xué)院”平臺為房東們提供免費的教學(xué)視頻，完善知識培訓體系。

此外，新媒體背景下，房東專(zhuān)業(yè)化也體現在互聯(lián)網(wǎng)營(yíng)銷(xiāo)方式中?！睹袼匏{皮書(shū)：中國民宿發(fā)展報告（2020~2021）》顯示，民宿行業(yè)中，53.63%的運營(yíng)者擁有微信公眾號，43.32%擁有抖音賬號，17.75%搭建了獨立網(wǎng)站，還有17.18%、15.65%分別運營(yíng)小紅書(shū)和微博?？梢?jiàn)自媒體營(yíng)銷(xiāo)方式在房東群體中受到普遍歡迎。

入局者的憂(yōu)思：熱門(mén)生意不簡(jiǎn)單

2021年，民宿依然是一項熱門(mén)生意，市場(chǎng)變化、轉型趨勢為等待抄底的玩家們提供諸多機會(huì )。而在機遇之外，入局仍需面臨著(zhù)多重挑戰。

首先是城市與區位選擇。

當前，民宿行業(yè)在城市分布上面臨“冷熱不均”的問(wèn)題，一線(xiàn)城市、新一線(xiàn)城市的民宿業(yè)發(fā)展較快，尤其成渝、長(cháng)三角、珠三角、京津冀等市場(chǎng)熱度較高。但城市選擇也面臨著(zhù)政策收緊的不確定性風(fēng)險，2020年年末，北京四部門(mén)聯(lián)合印發(fā)的《關(guān)于規范管理短租住房的通知》，明確首都功能核心區內禁止經(jīng)營(yíng)短租住房，一度對北京城區民宿業(yè)產(chǎn)生不小的沖擊。

截圖來(lái)源：艾普斯咨詢(xún)《后疫情時(shí)代中國民宿市場(chǎng)洞察》

而確定城市后，城市民宿與鄉村民宿的選址落位，還將受到項目周邊的交通通達性、商圈數量、景區距離、公共配套設施，以及周邊市場(chǎng)目標客群體量、消費能力等綜合因素的影響。

其次是分銷(xiāo)渠道的選擇。

作為依托互聯(lián)網(wǎng)誕生的共享經(jīng)濟業(yè)態(tài)之一，民宿訂單離不開(kāi)龐大的線(xiàn)上分銷(xiāo)渠道。而民宿預訂平臺的選擇，首先就意味著(zhù)流量和轉化率，以及后續對房源優(yōu)化升級的助推能力。這將考驗預訂平臺的用戶(hù)規模、房源整合、精準的推薦算法等，其共同決定平臺如何為房東和房源賦能。

這一點(diǎn)上，同時(shí)擁有流量、技術(shù)以及規?；木揞^相對更具優(yōu)勢。比如疫情期間，美團在本地生活領(lǐng)域龐大的流量基數和體系化服務(wù)能力，在民宿預訂業(yè)務(wù)中得以凸顯。

來(lái)自武漢的民宿經(jīng)營(yíng)者彭雄進(jìn)向執惠表示，2020年，美團曾向符合條件的民宿房東提供流量扶持；“五一”期間，還通過(guò)平臺促銷(xiāo)活動(dòng)向消費者發(fā)放預訂入住返現紅包，提高民宿的預訂量。據彭雄進(jìn)回憶，由于美團流量更傾向于本地客源，大部分訂單量均來(lái)自美團平臺。

此外，還需考量民宿生意的抗風(fēng)險能力。

尤其經(jīng)歷疫情之后，民宿行業(yè)開(kāi)始更關(guān)注碎片化房源的整合、數字化管理、服務(wù)運營(yíng)成本等方面的能力提升，以確保其在面對不確定性時(shí)的抗風(fēng)險能力。

武漢住家公寓創(chuàng )始人卞亞光，不只民宿房東這一重身份，他將公司定位為“閑置房產(chǎn)增值服務(wù)商”。其為業(yè)主提供統一的房源托管服務(wù)，其中部分用作民宿短租業(yè)務(wù)。

橙途民宿創(chuàng )始人兼CEO計瞳也介紹，旗下民宿除自營(yíng)房源外，同樣包括線(xiàn)下對于房東的托管業(yè)務(wù)和保潔服務(wù)。此類(lèi)模式一方面為業(yè)主盤(pán)活閑置房源，省去兼職房東在運營(yíng)管理方面的煩勞；另一方面也能在保證一定利潤空間的同時(shí)，盡可能降低民宿運營(yíng)的投資風(fēng)險。因此，也成為不少民宿業(yè)入局者的新選擇。

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