近年來(lái)，隨著(zhù)親子游市場(chǎng)激增，呈現利潤高、吸引力強、潛力大等特征，但產(chǎn)品形態(tài)、品質(zhì)和更新迭代，卻遠遠落后于城市中產(chǎn)階層的消費需求。

如何抓住這個(gè)行業(yè)風(fēng)口？

我們認為要以系統化的產(chǎn)業(yè)研究來(lái)指引旅游產(chǎn)品和產(chǎn)業(yè)鏈的快速發(fā)展，通過(guò)對市場(chǎng)趨勢、商業(yè)模式、國內外優(yōu)秀案例、以及各類(lèi)產(chǎn)品迭代演變的詳細研究，我們提出了“親子休閑”的創(chuàng )新理念。

筆者在上期《景鑒研究 No.41：供給側變革，親子休閑的迭代和創(chuàng )新》中進(jìn)行了市場(chǎng)研究、理論闡述和產(chǎn)品趨勢分析，此后的幾篇我將從各個(gè)維度，去看國內外各種類(lèi)型的項目案例和企業(yè)案例，為業(yè)內提供一些分析對比的參考。

案例一：巴黎自然村莊 VILLAGESNATURE PARIS

（親子休閑度假項目案例）

一.  項目簡(jiǎn)介：都市與自然間的國際標桿親子休閑度假案例

巴黎自然村莊Villages Nature Paris，是由巴黎迪士尼樂(lè )園的運營(yíng)管理商——歐洲迪士尼運營(yíng)集團（Euro Disney S.C.A.）與歐洲旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及管理集團 Pierre & Vacances-Center Parcs集團（PVCP）各自占股50%合資開(kāi)發(fā)的大型親子休閑度假村。

2013年，還在概念階段的巴黎自然村莊被聯(lián)合國環(huán)境規劃署（UNEP）列為“全球可持續生態(tài)旅游發(fā)展合作項目”（“Global Partnership for Sustainable Tourism”program）；同時(shí)憑借其在可持續發(fā)展及環(huán)境保護方面的示范性舉措，巴黎自然村莊還幫助PVCP集團獲得了“最佳可持續發(fā)展與社會(huì )責任大獎”。

總占地259公頃，一期占地120公頃的巴黎自然村莊是歐洲第一大生態(tài)環(huán)保度假村，總投資7億歐元，其中包括了2億歐元的政府投資。有賴(lài)于政府的大力支持和背書(shū)，其與戴高樂(lè )機場(chǎng)、凱旋門(mén)所在的拉德芳斯CBD商務(wù)區等一同位列“法國利益工程項目”，是有一定政治意義的城市更新工程。2014年由時(shí)任法國總理曼努埃爾·瓦爾斯（Manuel Valls）親自為其奠基。

2017年10月開(kāi)園，開(kāi)業(yè)三個(gè)月內便已迎接10萬(wàn)游客，始終保持著(zhù)較高的入住率，每年接待游客達100萬(wàn)人以上。

關(guān)鍵數據  / Key Data

1）占地259公頃（640英畝），其中一期開(kāi)發(fā)面積120公頃（297英畝），建筑面積占比不到10%，讓人與自然和諧相處。

2）16公頃（40英畝）的娛樂(lè )設施用地。

3）五大休閑世界：地熱礁湖水上樂(lè )園、美麗生活農場(chǎng)、主題花園、冒險叢林、湖畔漫步長(cháng)廊。

4）916間度假別墅及公寓，分為3種風(fēng)格：Cocoon VIP、Country Premium與Clan Comfort。

5）預計每年游客量超過(guò)100萬(wàn)人次。

6）開(kāi)業(yè)時(shí)提供2600個(gè)直接與間接就業(yè)崗位（1000個(gè)直接崗位）。

7）度假村100%采用地熱供暖，包括水地熱礁湖水上樂(lè )園Aqualagon所有建筑和洗浴用水的加熱和熱水供應。

8）一期工程為地方財政每年貢獻350萬(wàn)歐元。

二.  區位選擇：都市近郊、便捷交通、毗鄰熱點(diǎn)

位于大巴黎地區東部的巴黎自然村莊，坐落在國際都市與大自然的交接之處，擁有得天獨厚的地理位置，距離巴黎市中心僅32公里（45分鐘車(chē)程），高鐵10分鐘可達巴黎戴高樂(lè )機場(chǎng)。毗鄰巴黎迪士尼樂(lè )園和巴黎河谷品牌折扣村（La Vallée Village），為其增色不少，且每10分鐘即有一班擺渡車(chē)往返其間。

正因為項目位于重要的人群聚集地帶，通達性極佳，為巴黎自然村莊成為地標式親子休閑旅游度假目的地，具備了優(yōu)秀的先天條件。

都市近郊、便捷交通、毗鄰熱點(diǎn)

三.  產(chǎn)品結構：一站式豐富體驗，游樂(lè )和自然的結合

作為家庭友好、環(huán)境友好的親子休閑度假目的地，巴黎自然村莊主要提供中、短期度假服務(wù)，為都市人群提供一個(gè)脫離庸?，嵥?，與闔家歡聚體驗的世外桃源。其由五大主題世界組成，提供65種不同的親子活動(dòng)體驗。

五大休閑世界包括：

地熱礁湖水上樂(lè )園 Aqualagon

互動(dòng)農場(chǎng) BelleVie Farm

瑰麗花園 Extraordinary Gardens

傳奇森林 Forest of Legends

湖畔漫步長(cháng)廊 Lakeside Promenade

這五大主題區塊由5位國際頂級設計師擔綱聯(lián)袂打造（如下圖）：

地熱礁湖水上樂(lè )園是整個(gè)項目的核心區塊，由2010年上海世博會(huì )法國館主設計師Jacques Ferrier設計建造。包括總面積9000平方米的玻璃金字塔水上樂(lè )園和2500平方米的大型露天地熱礁湖。得天獨厚的天然地熱資源又為室內外泳池供暖，純天然、無(wú)污染、可持續、可循環(huán)，確保全年恒溫30攝氏度。

室內水樂(lè )園Aqua Mundo一直是PVCP太陽(yáng)季度假樂(lè )園的標志，地熱礁湖水上樂(lè )園的主體建筑更是獨具特色。整幢玻璃金字塔以折紙藝術(shù)為靈感，層層疊疊的空中花園、瀑布和水霧打造唯美視覺(jué)，猶如一個(gè)從湖中噴薄而出的新世界，提供了獨一無(wú)二的游玩體驗。進(jìn)入水上樂(lè )園后，映入眼簾的是一片夢(mèng)幻，在大片水域中分布著(zhù)大小不一、功能各異的島嶼，有不同的水上娛樂(lè )設施。7個(gè)巨型水滑梯、造浪池、溫泉水療、桑拿按摩等，超過(guò)15種活動(dòng)讓男女老少都可以樂(lè )在其中。

地熱礁湖水上樂(lè )園在有建筑界“奧斯卡獎”之稱(chēng)的Architizer A+ Awards大獎中榮獲“在建運動(dòng)與娛樂(lè )休閑類(lèi)建筑項目大獎”

七大巨型滑梯：火箭、火山口、升降機、感官體驗、管道滑梯、連接滑梯、賽道滑梯，串聯(lián)起室內和室外空間

除了地熱礁湖水上樂(lè )園所提供的各式水上活動(dòng)之外，小朋友們還可以在2.5公頃大的傳奇森林（Forest of Legends）中玩滑梯和吊床，或是去空中走廊和探險小徑冒險，也可以學(xué)習搭建小屋。

而在互動(dòng)農場(chǎng)（BelleVie Farm）小朋友可以與小羊、小馬和小豬等動(dòng)物親密接觸，學(xué)習擠牛奶、釀蜂蜜、烤面包，或是與家人在一起去采摘新鮮蔬果并回到小屋做一頓營(yíng)養大餐。

如果步入瑰麗花園（Extraordinary Gardens）沿路有迷宮般的綠植、四時(shí)盛開(kāi)的繁花，伴著(zhù)潺潺的流水聲，組成了一段滿(mǎn)足五種感官的詩(shī)意之旅。孩子們可以在這里學(xué)習創(chuàng )作地景藝術(shù)、發(fā)現自然的萬(wàn)千樂(lè )趣。

來(lái)到湖畔漫步長(cháng)廊（Lakeside Promenade）大家可以在這里休閑放松，享受各式各樣的風(fēng)味餐廳，或是參加各色家庭活動(dòng)，如保齡球、迷你高爾夫、葡萄酒品鑒等。

五大娛樂(lè )設施板塊，有約一百多種娛樂(lè )活動(dòng)，使游客在此充分享受一個(gè)獨特的假期。

四.  配套地產(chǎn)：售后回租，收益穩定，稅費優(yōu)惠

“旅游+地產(chǎn)”并非中國獨有的開(kāi)發(fā)模式，在此項目中，地產(chǎn)也是一個(gè)非常重要的投資回報和資金流平衡板塊。

巴黎自然村莊配有916間度假別墅及公寓，分布在五大休閑世界里。配套地產(chǎn)采用售后回租的模式，投資人購房（精裝修含家具），委托給PVCP集團全權經(jīng)營(yíng)管理，產(chǎn)生收益后，投資人可獲得收益。

擁有916間度假別墅及公寓

目前，這個(gè)項目有三類(lèi)房型可以選擇，分為度假公寓及別墅，房型從一室一廳至三室一廳，主要分為以下三大主題風(fēng)格：

根據PVCP璞蔚房地產(chǎn)的宣傳資料，每套房產(chǎn)總價(jià)在24-46萬(wàn)歐元之間，均價(jià)算下來(lái)差不多是5000-7000歐元/平方米，另贈送露臺和花園面積。永久產(chǎn)權可隨時(shí)轉售，10年租約可續租。租約期間零管理、維護費用，每年凈收益為4%。另外，購房之后，投資人可選擇擁有一部分的度假交換權，也就是說(shuō)，可以在PVCP集團旗下在歐洲不同地區200多座度假村度假。

購買(mǎi)旅游地產(chǎn)，不僅要看收益，還有稅負方面的考量。一般來(lái)說(shuō)法國普通自住房的持有成本很高，每年有高額的居住稅、每月幾百歐的物業(yè)管理費、以及土地稅（15歐每平米每年）。然而，售后回租的旅游地產(chǎn)持有成本只有土地稅一項，沒(méi)有物業(yè)管理費和居住稅。如果出租的話(huà)，普通住宅出租，房租收入每年有24%的稅費，而旅游地產(chǎn)的房租收入所得稅幾乎為零。最重要的是，旅游地產(chǎn)免去了20%的購房增值稅。這些法國的稅收政策也促進(jìn)了本案配套地產(chǎn)的一路熱銷(xiāo)，包括大量中國人成為此項目的業(yè)主（投資移民）。

五.  綠色自然：人與自然的永恒主題，人文追求的升華

巴黎自然村莊另一個(gè)值得稱(chēng)道的地方就在于尊重自然、可持續發(fā)展的生態(tài)開(kāi)發(fā)方式。作為歐洲第一大生態(tài)度假村，設計定位即為人與自然的邂逅，整體設計非常注重綠色環(huán)保、清潔能源和健康快樂(lè )、文化交流的結合。這種先進(jìn)的旅游項目開(kāi)發(fā)理念，無(wú)疑給當下中國美麗鄉村及特色小鎮的開(kāi)發(fā)熱潮帶來(lái)了新的啟發(fā)。

早在2013年巴黎自然村莊就入選了聯(lián)合國環(huán)境規劃署(UNEP)的“全球可持續旅游伙關(guān)系”，著(zhù)名環(huán)保組織百瑞諾Bioregional合作，基于百瑞諾的“One Planet Living”準則制定了《可持續行動(dòng)計劃》，目標是盡可能減少度假村的生態(tài)足跡，在整個(gè)開(kāi)發(fā)、設計與運營(yíng)中全面貫徹10個(gè)要點(diǎn)（如下圖）：

《可持續行動(dòng)計劃》十大要點(diǎn)

人與自然和諧相處都是根本，無(wú)論是在親子休閑度假理念還是在度假村運營(yíng)方面，巴黎自然村莊在歐洲甚至世界范圍內成為生態(tài)旅游的標桿。

案例二：從法國PVCP集團的開(kāi)發(fā)模式，看國內外開(kāi)發(fā)環(huán)境的異同

（企業(yè)和商業(yè)模式案例）

巴黎自然村莊的操盤(pán)方：Pierre & Vacances-Center Parcs集團（PVCP）是創(chuàng )立于1967年的歐洲老牌親子休閑度假開(kāi)發(fā)商，目前在全球打造了超過(guò)280座度假村，提供從建造度假村、銷(xiāo)售房產(chǎn)，到度假村運營(yíng)的一站式服務(wù)。

它的經(jīng)營(yíng)模式和產(chǎn)品體系可與國內的“旅游+地產(chǎn)”開(kāi)發(fā)進(jìn)行很好的對比分析，對國內親子休閑產(chǎn)業(yè)發(fā)展非常具有參考意義。

一.  PVCP太陽(yáng)季度假樂(lè )園產(chǎn)品架構

PVCP的標志性親子休閑度假品牌是太陽(yáng)季度假樂(lè )園（Sunparks ?），以大城市周邊短途度假、全家共享的度假小屋、豐富全年齡的活動(dòng)、室內外恒溫水樂(lè )園和大型鄉創(chuàng )集市為產(chǎn)品特色（如下圖）：

1-3小時(shí)：城市近郊短途游，是親子休閑度假的黃金圈。

方便家庭出行是太陽(yáng)季度假樂(lè )園選址的首要條件，這是保證樂(lè )園客流和客房入住率的關(guān)鍵，因此每家樂(lè )園均位于大城市周邊1-3小時(shí)車(chē)程的地點(diǎn)。

N類(lèi)風(fēng)格：設計藝術(shù)與地方特色、鄉野環(huán)境的融合，住進(jìn)自然里營(yíng)造度假感。

在住宿方面，太陽(yáng)季度假樂(lè )園多在當地建筑風(fēng)格基礎上發(fā)揮創(chuàng )造性，并堅持將人與自然融合的設計理念。各個(gè)度假小屋或是臨湖而建，或是藏在林中，都遵循把大自然請到房間中的原則。這種度假地產(chǎn)與國內很多開(kāi)發(fā)商直接把城市地產(chǎn)搬到度假區，毫無(wú)設計美學(xué)的功利性產(chǎn)品，完全是天壤之別。

設計藝術(shù)與地方特色、鄉野環(huán)境的融合

365天：太陽(yáng)季經(jīng)典標志，全天候全季節水上樂(lè )園。

從品牌創(chuàng )立之初，水上樂(lè )園（Aqua Mundo）就是太陽(yáng)季度假樂(lè )園的標志。全年恒溫30攝氏度，室內室外相結合的設計，使得每一家太陽(yáng)季度假樂(lè )園都可以提供全天候全季節的水上體驗，親子假期不再受天氣打擾。更與眾不同的是，水樂(lè )園非常注重整體設計和園林環(huán)境的結合，其內種植有大量熱帶植物，給游客到了熱帶雨林天堂的感覺(jué)，與外界強烈的景觀(guān)環(huán)境反差是一大吸引力。

全天候全季節水上樂(lè )園

60+種：一站式豐富體驗，全年齡的自主活動(dòng)選擇。

太陽(yáng)季度假樂(lè )園經(jīng)久不衰的魅力還在于豐富多樣的體驗活動(dòng)。包括室內和室外的無(wú)動(dòng)力樂(lè )園、萌寵樂(lè )園、體育設施、戶(hù)外拓展，平均每個(gè)度假村提供至少60種活動(dòng)，最多的超過(guò)100種，孩子可以根據不同年齡段和自身情況自由選擇。很多寓教于樂(lè )、豐富多彩的課程設計，激發(fā)孩子無(wú)窮的好奇心和創(chuàng )造力，打開(kāi)知識之門(mén)。這種針對不同年齡段的親子體驗產(chǎn)品，也是筆者前文所述非常值得國內同行學(xué)習的。

室內外無(wú)動(dòng)力樂(lè )園、萌寵樂(lè )園、體育設施、戶(hù)外拓展

多樣化親子項目

寓教于樂(lè )、豐富多彩的課程

15000+：集零售、餐飲、娛樂(lè )設施于一體的穹頂集市。

這個(gè)集市匯聚多個(gè)不同風(fēng)格的餐廳，游客也可采買(mǎi)食材（多為本地所產(chǎn)），利用度假木屋里的廚房，自行烹飪美味大餐。還有很多當地特色食材的鄉創(chuàng )產(chǎn)品，可供購買(mǎi)。地方鄉村特色豐富了旅游產(chǎn)品，而旅游又促進(jìn)了鄉村的收入。

穹頂集市：商品琳瑯滿(mǎn)目

綜上我們可以發(fā)現，整個(gè)太陽(yáng)季度假樂(lè )園的產(chǎn)品體系非常全面，從室內到戶(hù)外，兼顧了一年四季的親子休閑娛樂(lè )內容。而且除了水樂(lè )園外，更多的產(chǎn)品在內容體驗，而不是靠娛樂(lè )設備的硬件堆砌（這在國內很多大型文旅綜合體項目中一直是頑疾）。

二.  親子休閑與傳統親子度假的產(chǎn)品差異

說(shuō)起PVCP和太陽(yáng)季度假樂(lè )園（Sunparks）肯定會(huì )和另一家同是源自法國、又同樣以親子為客群定位的知名度假企業(yè)地中海俱樂(lè )部（ClubMed）進(jìn)行對比。這兩家的產(chǎn)品其也是典型的短途親子休閑與遠途親子度假產(chǎn)品之別。

太陽(yáng)季度假樂(lè )園立足于都市近郊，傾向于服務(wù)城市居民每年多次的短時(shí)短途度假，所以配置了一定體量的恒溫硬件設備和一年四季的游樂(lè )活動(dòng)。投入建設成本較高，必然需要用地產(chǎn)銷(xiāo)售來(lái)保證現金流。

而地中海俱樂(lè )部的典型風(fēng)格只有兩個(gè)：高山滑雪和陽(yáng)光海島，所以落位區域非常受限，距離大城市也會(huì )遠得多，產(chǎn)品更加適合于遠途的長(cháng)假期度假，主要以自持或租賃物業(yè)的日常經(jīng)營(yíng)為主要收入。它的親子內容沒(méi)有太多的硬件配置，更傾向于軟性服務(wù)，即MiniClub和G.O。

MiniClub類(lèi)似于幼兒園的托管模式，并有針對不同年齡段的趣味課程，目的是解放父母，讓大人在度假時(shí)能有屬于自己的浪漫時(shí)光。親子項目不一定是大人陪著(zhù)孩子玩，或者一直看護著(zhù)孩子，也可以讓大人和孩子各有各的快樂(lè )，這是個(gè)很有趣的國外概念。

而G.O是法語(yǔ)“Gentil Organisateur”的縮寫(xiě)，意為：親切的組織者。他們是每個(gè)度假村的靈魂人物,既是為游客服務(wù)的接待人員，又是你的朋友或者玩伴，教你體驗各項驚險的活動(dòng)，甚至與你共進(jìn)早餐。他們通常來(lái)自世界各地，擁有一技之長(cháng)，精通兩門(mén)以上語(yǔ)言，且多才多藝。

那么，哪類(lèi)親子產(chǎn)品更適合中國市場(chǎng)呢？

現實(shí)給了我們部分答案。

ClubMed在被復星集團全資收購后，開(kāi)始進(jìn)行本土化產(chǎn)品改進(jìn)，原因很簡(jiǎn)單，其傳統產(chǎn)品的發(fā)展受限嚴重。在中國高山滑雪只有東北的部分地區具備先天條件，ClubMed已經(jīng)有了亞布力和北大壺兩個(gè)度假村；同樣具備熱帶陽(yáng)光海島條件的只有海南，在三亞也有了一個(gè)度假村。其他地方出了景觀(guān)較為特殊的桂林有一個(gè)度假村外，沒(méi)有更多合適的區域落子了。

于是他們推出了中國化子品牌ClubMed Joyview，定位在大城市群附近的旅游目的地，目前落地三個(gè)項目，分別在浙江安吉、秦皇島北戴河、北京延慶。同樣走向了城市圈近郊的拓展路徑。

三.  PVCP在中國的發(fā)展

雖然PVCP的Sunparks更符合近郊親子休閑理念，更適合中國市場(chǎng)，但卻遇人不淑。

2015年11月，海航旅游集團及法國PVCP集團在北京簽署戰略合作協(xié)議，成立合資公司海航璞蔚，分別持股60%和40%。2016年3月，PVCP集團宣布完成向海航旅游集團的定向增發(fā)，海航旅游集團持有PVCP集團98萬(wàn)股，占PVCP總資本的10%。

在海航的撮合下，2017年3月，海航璞蔚與山水文園集團簽訂合作協(xié)議，在浙江海鹽和重慶共同打造山水主題小鎮。沒(méi)錯，就是那個(gè)后來(lái)在海鹽扔下一大坨六旗樂(lè )園爛尾工程的山水文園。此后總共陸續簽約了11個(gè)項目（如下圖），此中多少個(gè)項目能最終落實(shí)還能難說(shuō)。

隨著(zhù)海航出現資金困難“回歸主業(yè)”，與海外公司終止合作、拋售海外資產(chǎn)，PVCV以1560萬(wàn)歐元的價(jià)格從海航手中回購了10%的PVCP股份，合資公司海航璞蔚的60%股權也被PVCP接手。

到了2019年5月，PVCP在中國的第一個(gè)項目宜興太陽(yáng)季度假樂(lè )園正式發(fā)布，作為太華天谷項目的一部分，總占地面積約185萬(wàn)平方米。其中一期為宜興太陽(yáng)季度假樂(lè )園?書(shū)院度假村，總面積約19.57萬(wàn)平方米，含5種度假公寓及別墅類(lèi)型的144套產(chǎn)權式度假酒店客房，及3000平方米的公共配套設施及親子主題活動(dòng)區域，預計在2019年底2020年初開(kāi)園。二期為宜興太陽(yáng)季度假樂(lè )園，計劃于3年后落成，共約1000套度假住宅，將建設規劃面積超過(guò)9500平方米，集零售、餐飲、娛樂(lè )設施于一體的穹頂市集，以及規劃面積約8500平方米的室內水樂(lè )園等設施。

宜興太陽(yáng)季度樂(lè )園一期項目鳥(niǎo)瞰圖

四.  探究“親子休閑+地產(chǎn)開(kāi)發(fā)”商業(yè)模式能否在國內套用

太陽(yáng)季度假樂(lè )園一般都配有數百甚至上千套的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，投資者購買(mǎi)PVCP集團銷(xiāo)售的房產(chǎn)后，獲得永久產(chǎn)權的同時(shí)可與集團簽訂長(cháng)期可續的固定收益租賃合同，這樣業(yè)主不僅可享受到酒店級的度假體驗（權益可在整個(gè)PVCP度假村體系內共享），在房產(chǎn)出租期間還可獲得一定的租金收益。

眾所周知，“旅游+地產(chǎn)”是國內旅游開(kāi)發(fā)的常見(jiàn)套路，但是絕大多數開(kāi)發(fā)商的核心是地產(chǎn)利益。文旅部分即使大手筆投入如萬(wàn)達文旅城，也僅僅是作為低價(jià)勾地的“餌”。文旅項目本身的自盈利能力極差，長(cháng)期來(lái)看基本都是不斷虧損的無(wú)底洞。

而“分時(shí)度假”在國內更是廣為詬病，很多此類(lèi)公司猶如傳銷(xiāo)團伙，打著(zhù)法律的擦邊球騙老人的養老錢(qián)，基本上成了騙局的代名詞。

那么PVCP是如何以這種模式可以持續、良好的經(jīng)營(yíng)50余年？此類(lèi)親子休閑項目開(kāi)發(fā)模式是否可以在我國簡(jiǎn)單套用？

筆者梳理出以下幾個(gè)條件，可與中國實(shí)際情況進(jìn)行對比：

1）市場(chǎng)基礎

歐洲人喜歡享受度假生活，以及有較高的消費能力，這是親子休閑市場(chǎng)的經(jīng)濟基礎。所以法國的旅游地產(chǎn)收益一直非常穩定，是很好的投資資產(chǎn)。有強勁的市場(chǎng)需求，才能保證售后返租地產(chǎn)有良好的租金回報率，能快速銷(xiāo)售去化回流資金，這個(gè)模式才能跑通。

歐洲度假村

反之，如果國內短途休閑度假的需求未起，或者消費能力較低，持續經(jīng)營(yíng)售后返租的客房可能只有微利、甚至虧損。購房業(yè)主收益無(wú)法保障，口碑很快就會(huì )坍塌，并且自身的投資也很難回收。

現如今，我國消費與城市的雙重升級所產(chǎn)生的機遇和挑戰與歐洲早年相同。因此，旅游業(yè)的細分化和迭代升級是大勢所趨。我認為至少在一二線(xiàn)城市的中產(chǎn)家庭，收入和消費能力已可支撐此類(lèi)親子休閑項目。至于是否可以進(jìn)一步消費下沉，則可視項目成本控制和具體的投研分析來(lái)決定。

2）土地條件

歐美多為私有化土地，在土地成本上有較大優(yōu)勢。而在國內，政府或其他方面的土地支持和政策補貼就顯得異常重要。

就拿前文巴黎自然村莊的例子來(lái)說(shuō)，緊鄰巴黎迪士尼樂(lè )園和巴黎河谷品牌折扣村是其獲取流量和商業(yè)成功的關(guān)鍵之一。那么對應的，如果在中國的上海迪士尼邊上新建一個(gè)親子休閑項目，不考慮建設成本、運營(yíng)成本、融資成本，僅僅光是地價(jià)得多少錢(qián)？如果沒(méi)有各方面的支持，靠收門(mén)票、賣(mài)客房得多少年收得回地價(jià)？所以在中國的項目，我們只能去看經(jīng)營(yíng)性盈虧。

值得注意的是，上海迪士尼邊上還真有一家完全以親子休閑為定位的季高兔窩窩親子園，即將于今年5月16日正式開(kāi)園。由上海迪士尼樂(lè )園的大股東——上海申迪提供土地，國內知名的親子樂(lè )園運營(yíng)商季高集團全資投建。它是否能逐漸成長(cháng)為中國的親子休閑標桿項目呢？值得期待一下。

季高兔窩窩親子園

3）產(chǎn)業(yè)傾向

不同產(chǎn)業(yè)的獲益差異，會(huì )形成產(chǎn)業(yè)傾向，進(jìn)而極大的影響到項目的“初心”，這對是否能做好一個(gè)文旅項目是非常重要的，也是商業(yè)行為的必然規律。

歐洲地產(chǎn)開(kāi)發(fā)不存在暴利，所以開(kāi)發(fā)商對于圈地蓋大體量的樓盤(pán)沒(méi)有太大動(dòng)力。雖然同樣賣(mài)房子，但售后返租從根本上來(lái)說(shuō)還是靠實(shí)際經(jīng)營(yíng)來(lái)賺錢(qián)。所以PVCP之類(lèi)的文旅地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì )持續幾十年去打磨迭代度假產(chǎn)品，對各方面的品質(zhì)有精益求精的追求。

而國內呢？長(cháng)期以來(lái)房地產(chǎn)的暴利不必贅述，一切當然是以地產(chǎn)利益為重?！奥糜?地產(chǎn)”套路一般就是把房子一賣(mài)了之，然后留下一個(gè)持續虧損的爛攤子文旅項目。

“初心”往往會(huì )決定“結果”，隨著(zhù)“房住不炒”的堅定執行，地產(chǎn)利益不斷降低，雖然會(huì )減少流入旅游行業(yè)的地產(chǎn)資本，導致旅游投資的下行。但從長(cháng)遠來(lái)看，合理的地產(chǎn)利益，是文旅產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的保證。

*本文來(lái)源：微信公眾號“景鑒智庫”（ID：jjwlzk），原標題：《親子文旅產(chǎn)業(yè)研究（二）：解析國外親子度假村案例，探究文旅發(fā)展新路（景鑒研究 No.42）》。

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