百友們，大家好！今晚跟各位一起討論主題公園與旅游地產(chǎn)的互動(dòng)關(guān)系，主題公園和旅游地產(chǎn)都是近幾年中國很火爆的！

主題公園與旅游地產(chǎn)的互動(dòng)關(guān)系，要從主題公園的核心競爭力和旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與主題公園的建設模式談起。主題公園，其實(shí)質(zhì)是現代都市的休閑娛樂(lè )區。隨著(zhù)生活水平的提高，人們對休閑生活的要求已日益提高和多樣化，而主題公園恰恰是一種非常契合人們這種需求的旅游產(chǎn)品。

旅游地產(chǎn)是從大型主題公園演變而來(lái)的一種復合房地產(chǎn)模式，是旅游與房地產(chǎn)相互滲透與融合后產(chǎn)生的新興業(yè)態(tài)。它的出現是旅游業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)各自發(fā)展到一定階段的必然產(chǎn)物，是供給與需求雙方聯(lián)合推動(dòng)而成的衍生物。旅游地產(chǎn)有自己的內在規律和特征，在世界各地獲得了蓬勃發(fā)展。

旅游地產(chǎn)的出現最早要追溯到主題公園，從單一的主題公園到完整意義上的大型旅游休閑社區經(jīng)過(guò)了較長(cháng)的探索過(guò)程，而該產(chǎn)品形態(tài)一經(jīng)產(chǎn)生，隨即在全球范圍內獲得了飛速的發(fā)展。

主題公園的概念

1.主題公園是旅游業(yè)發(fā)展到一定階段的特殊產(chǎn)物。

它是在旅游者的審美需求和休閑娛樂(lè )方式選擇日益多樣化的條件下，依托大量投入（智力、財力、人力、物力等）而建立起來(lái)的為旅游者服務(wù)的旅游活動(dòng)場(chǎng)所。

2.主題公園是一種相對于傳統旅游景區而言的新型旅游景區。

傳統旅游景區有兩種類(lèi)型，即以自然遺產(chǎn)為主體的自然旅游景區和以文化遺產(chǎn)為主體的人文旅游景區。前者如廬山風(fēng)景名勝區、桂林山水風(fēng)景名勝區、五大連池風(fēng)景名勝區等等，后者如北京故宮、西安古城、敦煌石窟、萬(wàn)里長(cháng)城等等。

3.主題公園是注重一個(gè)或多個(gè)主題的創(chuàng )意、策劃與塑造的旅游景區。

所謂“公園”只是借用傳統意義上的“公園”概念，用來(lái)為旅游景區的空間形態(tài)和形象定位；而“主題”是指人工創(chuàng )作出來(lái)的一種具有震撼力效果的游園線(xiàn)索，讓旅游者參與其中并獲得特殊感受；“主題”的創(chuàng )意、策劃、塑造在主題公園中居于核心位置。

4.主題公園是一種具有特殊旅游活動(dòng)規律的旅游景區。

主題公園內景點(diǎn)的布局、娛樂(lè )活動(dòng)的組織、游覽線(xiàn)路的設計、接待服務(wù)的方式等都具有與傳統旅游景區截然不同的差異性。

5.主題公園是旅游企業(yè)對旅游資源進(jìn)行開(kāi)發(fā)后形成的旅游景區，是直接提供給旅游者消費的旅游產(chǎn)品，以滿(mǎn)足旅游者的多種需求和選擇。

旅游地產(chǎn)的概念

所有依托周邊豐富的旅游資源而建的、有別于傳統住宅項目的融旅游、休閑、度假、居住為一體的置業(yè)項目可稱(chēng)為旅游地產(chǎn)。旅游地產(chǎn)的特點(diǎn)和優(yōu)勢主要表現在：旅游地產(chǎn)是旅游業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的無(wú)縫嫁接,具有更好的自然景觀(guān)、建筑景觀(guān),同時(shí)擁有完善的配套功能和極高的投資價(jià)值。 

講了旅游地產(chǎn)和主題公園的概念之后，接下來(lái)講一下旅游地產(chǎn)的分類(lèi)和發(fā)展特征。

1.旅游地產(chǎn)的分類(lèi)

旅游景點(diǎn)地產(chǎn)：指在旅游區內為游客的旅游活動(dòng)建造的各種觀(guān)光、休閑、娛樂(lè )性質(zhì)的、非住宿型的建筑物及關(guān)聯(lián)空間。

旅游商務(wù)地產(chǎn)：是指在旅游區內或旅游區旁邊提供旅游服務(wù)的商店、餐館、娛樂(lè )城等建筑物及關(guān)聯(lián)空間。

旅游度假地產(chǎn)：指為游客提供的、直接用于旅游休閑度假居住的各種度假型的建筑物及關(guān)聯(lián)空間，如旅游賓館以及用于分時(shí)度假的時(shí)權酒店等。

旅游住宅地產(chǎn)：主要是指與旅游區高度關(guān)聯(lián)的各類(lèi)住宅建筑物及關(guān)聯(lián)空間。

2.旅游地產(chǎn)發(fā)展特征

旅游地產(chǎn)發(fā)展城市間發(fā)展差異較大，形成一二三線(xiàn)城市劃分，且多集中于沿海。旅游地產(chǎn)市場(chǎng)基本呈現“一級城市靠地產(chǎn)，二、三級城市靠資源”的涇渭分明的發(fā)展態(tài)勢。北京、上海、天津等一級城市的旅游房地產(chǎn)基本上走“地產(chǎn)”路線(xiàn)，以人造景區、景點(diǎn)來(lái)配套于住宅、酒店、社區等的開(kāi)發(fā)；而二、三級城市的旅游房地產(chǎn)則主要走“旅游”路線(xiàn)，依托區域的高等級旅游資源進(jìn)行項目配置。

同時(shí)，由于中國地理、經(jīng)濟發(fā)展特性，形成了沿海地區經(jīng)濟發(fā)達、景觀(guān)資源豐富等特點(diǎn)，旅游地產(chǎn)業(yè)率先在這一區域落足，而中、西部旅游地產(chǎn)不僅僅在數量上較少，且多集中在城市的附近相鄰城市。

旅游地產(chǎn)產(chǎn)品類(lèi)型多樣，運作方式逐漸綜合多元化除了以主題公園為依托的旅游地產(chǎn)外，目前中國的旅游地產(chǎn)市場(chǎng)基本呈現出綜合化、多元化的發(fā)展態(tài)勢。

眾多旅游地產(chǎn)，已由過(guò)去的產(chǎn)權式酒店、分時(shí)度假逐步發(fā)展延伸，以健身、滑雪、旅游、休閑、娛樂(lè )、健康為主題的旅游房地產(chǎn)項目逐步興起，旅游房地產(chǎn)的運作方式逐漸綜合化、多元化。

主題公園與旅游地產(chǎn)相互促進(jìn)

在國內，將主題公園開(kāi)發(fā)和房地產(chǎn)結合而成了 “主題公園+地產(chǎn)”的獨特盈利模式，以擁有歡樂(lè )谷和東部華僑城等主題公園品牌的華僑城集團最具代表性。在其示范效應下，越來(lái)越多的開(kāi)發(fā)商開(kāi)始運作集主題公園、別墅、酒店、商業(yè)街等多種業(yè)態(tài)為一體的旅游復合地產(chǎn)，“小公園大地產(chǎn)”的開(kāi)發(fā)模式已經(jīng)向二三線(xiàn)城市甚至四線(xiàn)城市蔓延。主題公園的拿地功能已經(jīng)顯露無(wú)遺。

相對于其他單純的旅游或房地產(chǎn)項目，主題公園與旅游房地產(chǎn)項目的互動(dòng)最主要的特色和優(yōu)勢在于其項目組合的開(kāi)放性、娛樂(lè )休閑環(huán)境的可控性和在景觀(guān)與配套上具有唯一性的房地產(chǎn)。

這些優(yōu)勢可極大地增強本項目的吸引力，并有效避免因與其他項目定位同構化而帶來(lái)惡性同業(yè)競爭。由于該產(chǎn)品形態(tài)符合旅游業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)升級的內在要求和市場(chǎng)需求趨勢，

因而，它必將獲得快速、持續的發(fā)展，從而成為復合型產(chǎn)業(yè)的一種全新業(yè)態(tài)。

華僑城模式

先做旅游——華僑城及屬下四大主題公園

華僑城及屬下四大主題公園：“錦繡中華”、中國民俗文化村、世界之窗、歡樂(lè )谷。

除了四大主題公園以外，華僑城還根據大型旅游休閑社區的功能要求，陸續建設了深圳灣大酒店、海景酒店、威尼斯水景主題酒店、何香凝美術(shù)館、暨大中旅學(xué)院、華夏藝術(shù)中心、歡樂(lè )干線(xiàn)高架單軌車(chē)、華僑城生態(tài)廣場(chǎng)、華僑城高爾夫俱樂(lè )部、華僑城雕塑走廊、華僑城燕含山郊野公園等一批旅游文化項目設施，形成一個(gè)集旅游、文化、購物、娛樂(lè )、體育、休閑于一體的，面積達5平方公里的旅游之城。

后做地產(chǎn)——“波托菲諾”：旅游地產(chǎn)的先驅

項目特色

由于華僑城內四大主題公園的開(kāi)發(fā)成功，極大地改善了華僑城這片原為荒灘的自然和人文環(huán)境，使周邊環(huán)境之優(yōu)美就是比做“皇家御花園”也不過(guò)分，其南向荔枝林、東倚歡樂(lè )谷和燕含山、北靠高爾夫練習場(chǎng)和華僑城花園，環(huán)擁燕棲湖。這一在深圳乃至全國都少有的居住環(huán)境，為這一房地產(chǎn)項目帶來(lái)極高的附加值和未來(lái)的升值潛力。

良好休閑環(huán)境放大生活內涵：在波托菲諾，生活更多地體現為休閑，而不是單一的居住。諦諾山、天鵝湖和燕棲湖這些生態(tài)、景觀(guān)資源是自然界造化的結果，但經(jīng)過(guò)合理的規劃和建筑布局，這些自然景觀(guān)被有效地吸納到社區中來(lái)，成為社區的公共部分，被所有社區居民享有，成為社區鄰里喜愛(ài)的休閑場(chǎng)所。同時(shí)波托菲諾也有著(zhù)獨特的人工環(huán)境。

體現波托菲諾休閑特色的還有歡樂(lè )谷，波托菲諾每戶(hù)業(yè)主都終身持有兩張歡樂(lè )谷免費門(mén)票，充滿(mǎn)傳奇夢(mèng)幻色彩的歡樂(lè )谷主題公園不僅是業(yè)主游樂(lè )之地，也是波托菲諾的后花園。

深圳東部華僑城

華僑城把深圳歡樂(lè )谷主題公園以及“旅游＋地產(chǎn)”模式推廣到北京、上海、長(cháng)沙、成都的同時(shí)，還在深圳東部啟動(dòng)一個(gè)規模更大的旅游項目，即擁有50%權益的“東部華僑城”。

華僑城以總價(jià)3.5億元就拿到這片土地，項目總投資30億元。

主題公園與旅游地產(chǎn)的優(yōu)勢

1.主題公園與旅游地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)帶來(lái)了大量的低成本土地儲備且升值空間巨大。

2.主題公園開(kāi)發(fā)和復制迅速提升旅游地產(chǎn)的整體價(jià)值并獲得可觀(guān)溢價(jià)。

3.主題公園作了造景開(kāi)發(fā)模式有效解決了景區資源稀缺所帶來(lái)的發(fā)展瓶頸和束縛。

主題公園與旅游地產(chǎn)，是以旅游休閑度假為依托，在旅游地形成的圍繞旅游行為展開(kāi)的土地開(kāi)發(fā)與房地產(chǎn)物業(yè)開(kāi)發(fā)，是旅游與房地產(chǎn)兩個(gè)主流產(chǎn)業(yè)融合形成的交叉產(chǎn)業(yè)，但又絕不僅限于這兩個(gè)產(chǎn)業(yè)本身。它依托旅游的空間位移基礎，借力旅游搬運，服務(wù)游客消費，形成地產(chǎn)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)和營(yíng)銷(xiāo)，從而構建一種新型的產(chǎn)業(yè)模式。

總體來(lái)看，主題公園與旅游地產(chǎn)的出現依托著(zhù)旅游資源，基于人們對旅游地的需求從一般觀(guān)光轉化為休閑度假，進(jìn)而轉化為居住或生活度假時(shí)，出現的一種物業(yè)形式，或者是一種財產(chǎn)形式。

主題公園與旅游地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)，可以帶動(dòng)建筑、交通、餐飲、通信等行業(yè)的發(fā)展，為當地居民提供就業(yè)崗位，提升地區的生活居住條件，促進(jìn)城市經(jīng)濟向旅游休閑化發(fā)展，從而對城市化進(jìn)程起到推動(dòng)和促進(jìn)作用。

另外，旅游休閑綜合體與城鄉互動(dòng)發(fā)展，對于承載城市文化，凸顯城市性格，打造城市標志，塑造城市形象，推廣城市品牌，形成創(chuàng )新的城市化模式，具有重要的引擎作用。主題公園與旅游地產(chǎn)的特點(diǎn)和優(yōu)勢在于它是旅游業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的無(wú)縫嫁接，具有更好的自然景觀(guān)、建筑景觀(guān)，同時(shí)擁有完善的配套功能和極高的投資價(jià)值。

旅游地產(chǎn)的發(fā)展前景

1.旅游地產(chǎn)發(fā)展前景廣闊

中國經(jīng)濟的增長(cháng)和人們生活水平的提高，為國內的主題公園和旅游地產(chǎn)發(fā)展打開(kāi)了光明的前景。美國在六十年代，歐洲在七十年代，日本是八十年代基本都經(jīng)過(guò)這個(gè)過(guò)程。人均GDP到達六千美金以上。人們用于日常消費的費用遞減，占收入的一半以下，一半以上的費用用于精神享受和文化消費需求。

中國從上世紀九十年代開(kāi)始，主題公園+旅游地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)模式也在逐漸興起。根據國家旅游局的測算，未來(lái)中國也將會(huì )成為全球最大的旅游觀(guān)光目的地國家和旅游出境游的最大群體。再加上近幾年中國迅猛的主題公園建設熱潮，必將帶動(dòng)旅游地產(chǎn)的巨大需求和發(fā)展。

2.從“小旅游、大地產(chǎn)”到“大旅游、小地產(chǎn)”

旅游地產(chǎn)在國內的發(fā)展歷史不長(cháng)，但包括開(kāi)發(fā)商等在內的市場(chǎng)參與者通過(guò)市場(chǎng)操作實(shí)踐，已在開(kāi)發(fā)理念上發(fā)生了一些根本性的變化。隨著(zhù)旅游地產(chǎn)的發(fā)展和相對成熟，開(kāi)發(fā)商逐漸意識到旅游地產(chǎn)是一項系統工程，包括環(huán)境整治、資源整合、產(chǎn)業(yè)重組和住宅建設，最終的目的是區域價(jià)值的提升和社會(huì )效益的最大化。

所以，旅游地產(chǎn)的核心在于旅游項目的前期導入，旅游價(jià)值的挖掘和資源的合理配置，以及在此基礎上實(shí)現龍頭旅游資源的再造，特別是主題公園的吸引力。

打造旅游地產(chǎn)的關(guān)鍵點(diǎn)

第一，旅游地產(chǎn)活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)本身不能解決長(cháng)期的發(fā)展問(wèn)題，我們要把項目建立在長(cháng)期的、可實(shí)施的項目上。

第二，地方經(jīng)濟的發(fā)展需要多元化的產(chǎn)業(yè)支撐，旅游需與產(chǎn)業(yè)結合，關(guān)注產(chǎn)業(yè)轉型、就業(yè)趨勢轉型等問(wèn)題非常重要。

第三，金融服務(wù)業(yè)是催化劑。

旅游地產(chǎn)必須要有景觀(guān)、綠地、生態(tài)系統，如果沒(méi)有生態(tài)系統如何放松身心體驗自然

旅游主題要嵌入藝術(shù)，我們看看歐洲、美國真正成功的項目，都是藝術(shù)家集中的社區。強調整個(gè)環(huán)境的塑造，還應包括著(zhù)力打造社區舒適、新穎的生活方式。

綜上所述，主題公園與旅游地產(chǎn)的完美融合，成就房地產(chǎn)的快速發(fā)展，提高地域價(jià)值，帶動(dòng)周邊經(jīng)濟，主題公園與旅游地產(chǎn)模式成開(kāi)發(fā)商新寵。每年一度的中國主題樂(lè )園發(fā)展論壇，不僅吸引了主題樂(lè )園運營(yíng)商、酒店運營(yíng)商、游樂(lè )設施供應商，還吸引了保利地產(chǎn)、富力地產(chǎn)、萬(wàn)科地產(chǎn)等眾多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商前來(lái)參加。這就證明了主題公園對地產(chǎn)的足夠影響力。

好了。今晚跟各位一起討論的問(wèn)題就到這吧。講的不對的地方還望大家批評指正！

百友提問(wèn)

何志雄：是否國家對旅游產(chǎn)業(yè)的戰略定位和對房地產(chǎn)業(yè)的政策調控而催生了旅游地產(chǎn)新概念？

林煥杰：這個(gè)問(wèn)題還不能簡(jiǎn)單定義。

黃細花：東部華僑城很成功，對旅游地產(chǎn)既愛(ài)又恨，愛(ài)是因為他們有資金會(huì )造房子，恨是他們主要做房子旅游投資很少，占據好的旅游資源，從惠州巽寮灣的旅游地產(chǎn)把房子都建在沙灘上，而且都是高樓大廈，所以說(shuō)又愛(ài)又恨，還是恨多點(diǎn)。

林煥杰：是的！

何志雄：近期傳聞山西煤老板集體轉行搞旅游（山西煤老板做地產(chǎn)是必然的），是很大幅度的跨界投資，對旅游業(yè)來(lái)說(shuō):是喜是憂(yōu)？

林煥杰：要看這些老板怎樣做項目，如果他們真真正正去做項目，搞旅游搞項目都沒(méi)問(wèn)題，但關(guān)鍵是他們自己搞還是請專(zhuān)業(yè)機構來(lái)弄，不要浪費資源把這個(gè)行業(yè)搞混了，他們有大量資金圈地，但又搞得亂七八糟的，那就浪費了資源，如果是有序按照市場(chǎng)來(lái)弄是沒(méi)問(wèn)題的，他們參與市場(chǎng)也是件好事。

任國才：林總，現在國家對房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀(guān)調控，對旅游地產(chǎn)的地產(chǎn)銷(xiāo)售去化率產(chǎn)生很大影響，對旅游地產(chǎn)的發(fā)展是利大于弊，還是弊大于利？對下一步旅游地產(chǎn)發(fā)展會(huì )有何影響？

林煥杰：任總，您好！你提到這個(gè)問(wèn)題，我也經(jīng)常在考慮；國家對地產(chǎn)宏觀(guān)調控，對旅游地產(chǎn)還是有影響的，總體來(lái)說(shuō)是利大于弊；這個(gè)問(wèn)題也比較復雜，那么下一步旅游地產(chǎn)發(fā)展還是有影響的，這個(gè)旅游地產(chǎn)不但居住涉及地產(chǎn)也涉及娛樂(lè )和旅游，很多方面，和整個(gè)國民發(fā)展和居民生活相關(guān)，還有更多功能。

* 本文作者：林煥杰，香港鴻嘉股份有限公司執行董事。

* 旅游百人會(huì )面向中國旅游界同仁搭建跨行政區、跨所有制、跨產(chǎn)業(yè)鏈的溝通、交流、互助、合作平臺，是公益性非盈利互助合作組織，目標是成為中國旅游業(yè)界EMBA?！栋偃瞬枭纭肥怯砂偃藭?huì )創(chuàng )設的互聯(lián)網(wǎng)專(zhuān)業(yè)沙龍，旨在通過(guò)旅游行業(yè)專(zhuān)業(yè)人士間的相互交流，分享實(shí)踐經(jīng)驗，展示研究成果，探討行業(yè)熱點(diǎn)，促進(jìn)協(xié)同合作。