隨著(zhù)經(jīng)濟下行壓力加大，中央政府不再支持地方政府搞土地財政，過(guò)去地方政府靠圈地，再把地高價(jià)賣(mài)給開(kāi)發(fā)商的發(fā)展模式行不通了。大規模的效率低下的面子工程難以為繼，地方政府的積極性受到壓抑，老百姓購買(mǎi)需求同時(shí)也不斷下降。房地產(chǎn)商似乎快要被時(shí)代邊緣化了，他們該怎么辦？

一、房地產(chǎn)商為何需要轉型？

1.住宅地產(chǎn)走到盡頭

三四線(xiàn)城市的住宅房地產(chǎn)過(guò)剩，主要是因為中國的行政體制以集權為主，導致了城市之間的虹吸效應非常大，省級城市的人在北上廣買(mǎi)房子，地級城市和縣級城市的人在省級城市買(mǎi)房子，越往上走，城市的各種優(yōu)勢資源越集中，這樣就造成了三四線(xiàn)城市的住宅房地產(chǎn)嚴重過(guò)剩。而歐美國家則以地方自治為主，城市之間的發(fā)展模式具有差異化的原始吸引力，因而人們都愿意回老家買(mǎi)房子。

過(guò)去，城市開(kāi)發(fā)區、城市新區的投資帶來(lái)了嚴重泡沫，基本上每個(gè)城市都有新區，60%以上的城市新區是失敗的，沒(méi)有產(chǎn)業(yè)支撐，也就沒(méi)有產(chǎn)業(yè)工人，所以就沒(méi)有居住的需求。所以，根本上來(lái)看，住宅過(guò)剩的問(wèn)題是產(chǎn)業(yè)培育的問(wèn)題。各地政府只想著(zhù)賣(mài)房子，不想著(zhù)培育產(chǎn)業(yè)。很多地方政府，包括房地產(chǎn)企業(yè)的路徑依賴(lài)嚴重，尚未形成服務(wù)業(yè)主導城鎮的普遍共識，因而缺乏對服務(wù)業(yè)的培養，也并不知道怎樣用服務(wù)業(yè)驅動(dòng)城鎮化。

所以，總的來(lái)看，產(chǎn)業(yè)支撐缺乏和大城市的虹吸效應共同造成了住宅房地產(chǎn)過(guò)剩問(wèn)題。

2.商業(yè)地產(chǎn)被電商搶了飯碗

房地產(chǎn)商的第二個(gè)痛點(diǎn)是商業(yè)地產(chǎn)過(guò)剩。萬(wàn)達模式遍地開(kāi)花的景象已經(jīng)日趨衰微，商業(yè)地產(chǎn)遭遇電商挑戰，越來(lái)越多的人習慣在網(wǎng)上買(mǎi)東西，通過(guò)物流配送來(lái)實(shí)現O2O的商業(yè)交易。這種大時(shí)代背景下，傳統商業(yè)地產(chǎn)越來(lái)越難以生存，無(wú)論是商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)者，還是租賃經(jīng)營(yíng)者都面臨困境。萬(wàn)達的很多店面關(guān)閉、裁員，這是一個(gè)非常明顯的信號。

3.轉型旅游，正當其時(shí)

由于住宅地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)都嚴重過(guò)剩，我們就發(fā)現一個(gè)現象，很多房地產(chǎn)中小企業(yè)開(kāi)始尋找出路。然而在目前的大環(huán)境下，制造業(yè)遇冷，農業(yè)投資管制嚴格，相比之下，旅游投資則相對自由，而且初期利潤和長(cháng)遠利潤都比較可觀(guān)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)轉型旅游是一個(gè)較好的出路。

據世界旅游業(yè)理事會(huì )測算，2014年我國旅游業(yè)直接、間接創(chuàng )造GDP占全國總量的9.4％；國家信息中心課題組測算達10.2％。而汽車(chē)制造業(yè)、銀行業(yè)占GDP總量分別為5.7％、9.0％，很明顯，旅游業(yè)是遙遙領(lǐng)先的。

在旅游投資增速方面，今年上半年，全國實(shí)際完成旅游投資同比增長(cháng)28％，比第三產(chǎn)業(yè)投資增速高16個(gè)百分點(diǎn)，比全國固定資產(chǎn)投資速度高17個(gè)百分點(diǎn)。

可見(jiàn)，房地產(chǎn)轉型旅游，正當其時(shí)。

二、房地產(chǎn)商怎樣轉型旅游？

1.回歸本質(zhì)

旅游是一個(gè)涉及面很廣的行業(yè)，包括出行前通過(guò)OTA進(jìn)行信息收集、旅游吸引物及旅游裝備等一系列支持系統。涵蓋全面的旅游產(chǎn)業(yè)鏈與土地開(kāi)發(fā)也有著(zhù)緊密聯(lián)系。

在投資旅游過(guò)程中，很多開(kāi)發(fā)商選擇景區特許經(jīng)營(yíng)權或者自己開(kāi)發(fā)新景區的方式來(lái)介入旅游業(yè)。

景區主要是旅游服務(wù)和旅游度假產(chǎn)品這兩部分。想要做好旅游投資，就需要在產(chǎn)品和服務(wù)這兩塊加強學(xué)習。過(guò)去地產(chǎn)商依靠拿地、畫(huà)圖紙、蓋房子、賣(mài)房子的一套體系來(lái)賺錢(qián)，擁有壟斷優(yōu)勢，或者說(shuō)官商配合的優(yōu)勢，賺錢(qián)比較容易，沒(méi)有地產(chǎn)商認認真真做旅游產(chǎn)品。地產(chǎn)和旅游結合得比較好的企業(yè)屈指可數。而如陜文投、華僑城、首旅等，這些具備旅游性質(zhì)的企業(yè)，大多是在景區旁蓋住宅、賣(mài)住宅，依靠地產(chǎn)來(lái)彌補旅游賺錢(qián)慢、賺錢(qián)少的缺陷?，F在住宅賣(mài)不動(dòng)了，這種以旅游吸引物提高住宅房地產(chǎn)身價(jià)的路徑已經(jīng)不再是未來(lái)大趨勢，我們亟需改變這樣的模式。

對于地產(chǎn)商進(jìn)入景區，最重要的就是回歸本質(zhì)，真心實(shí)意做產(chǎn)品?？偟膩?lái)說(shuō)，中國旅游產(chǎn)品需求很大，供給側不足，或者說(shuō)結構性錯配。目前來(lái)看，傳統觀(guān)光業(yè)所占比重依舊較大，基本依賴(lài)自然遺產(chǎn)資源、歷史文化遺產(chǎn)資源或者干凈的空氣、水等環(huán)境資源，觀(guān)光產(chǎn)品開(kāi)發(fā)較早，但基本處在原始狀態(tài)。在這樣嚴峻的轉折時(shí)刻，我們必須回歸本質(zhì)去思考，什么才是游客選擇旅游產(chǎn)品的根本出發(fā)點(diǎn)。

其實(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)投資旅游，最根本的問(wèn)題是要通過(guò)度假產(chǎn)品來(lái)創(chuàng )造生活方式。這一點(diǎn)是過(guò)去大多數旅游投資者沒(méi)有認真思考的問(wèn)題。所以，我們未來(lái)一定要思考如何在一個(gè)目的地通過(guò)旅游度假產(chǎn)品來(lái)同時(shí)解決住和住以外的一切問(wèn)題。

旅游產(chǎn)品包括很多方面，吃、住、行、游、購、娛。住的方面，吃的方面，玩的方面，購物的方面，出行的便捷性方面，比如現在流行的汽車(chē)租賃公司，游客從機場(chǎng)出來(lái)后，自己租車(chē)，享受一系列的自駕游服務(wù)。反正，就是一句話(huà)，讓游客在一個(gè)地方舒舒服服呆著(zhù)，享受所需的一切服務(wù)。過(guò)去很多開(kāi)發(fā)商習慣開(kāi)發(fā)觀(guān)光產(chǎn)品，對度假產(chǎn)品理解不深，未來(lái)必須在這方面認真思考并付諸行動(dòng)。

2.從制造到創(chuàng )造

現在很多地產(chǎn)商都去各個(gè)地方拿景區，但是景區本身在觀(guān)光方面沒(méi)有很強競爭力，拿下來(lái)后，發(fā)現游客不多，或者游客消費水平有限。這就是典型的觀(guān)光路徑依賴(lài)，那么，未來(lái)需要思考如何在觀(guān)光基礎上開(kāi)發(fā)綜合產(chǎn)品體系。比如，一些靠近大城市的地方，雖然沒(méi)有很好的觀(guān)光資源，但是可以通過(guò)人為的設計創(chuàng )意和服務(wù)提升來(lái)形成競爭力。

如何創(chuàng )造一個(gè)度假產(chǎn)品，這是一個(gè)很綜合的問(wèn)題?？偟膩?lái)說(shuō)就是把單一的觀(guān)光產(chǎn)品向著(zhù)觀(guān)光+度假的方向轉變。比如在一個(gè)成熟的度假景區酒店，在游客住下來(lái)以后，外部所需的餐飲、娛樂(lè )服務(wù)都可以去投資，住下來(lái)之后所需的一切服務(wù)都可以開(kāi)發(fā)。所以，即使是一個(gè)比較成熟的旅游景區，也可以開(kāi)發(fā)出更多新的產(chǎn)品。那對于簡(jiǎn)單開(kāi)發(fā)的初級產(chǎn)品，則具備更大的提升開(kāi)發(fā)空間。

3.從旅游房地產(chǎn)化到房地產(chǎn)旅游化

過(guò)去三亞、西雙版納的旅游房地產(chǎn)化現象非常嚴重，大家都去造房子、賣(mài)房子、買(mǎi)房子，但是買(mǎi)了房子后做什么呢？現在需要倒過(guò)來(lái)想，房地產(chǎn)要旅游化，誰(shuí)要把這個(gè)問(wèn)題想清楚，那就是一個(gè)很大的商機。

如何做好房地產(chǎn)的旅游化？還是要從產(chǎn)品特性出發(fā)，游客到了一個(gè)景區或者目的地之后，要研究游客的一切需求，如果有市場(chǎng)沒(méi)有滿(mǎn)足的需求，那就是藍海。比如，現在很多人買(mǎi)了房子后不住，這樣一方面浪費了公共資源，另一方面，對自己來(lái)說(shuō)也不劃算。這樣的閑置就給房地產(chǎn)旅游化提供了機會(huì )，途家就抓住了這個(gè)機會(huì )，把閑置的房子集中起來(lái)，交由一個(gè)目的地營(yíng)銷(xiāo)公司或者分時(shí)度假運營(yíng)平臺，讓其他人去住。這樣一來(lái)，房主個(gè)人可以獲得收益，幫助出租的運營(yíng)平臺也獲得了傭金。當然，還有更多的房地產(chǎn)旅游化的路徑，這需要大家共同去創(chuàng )造。

4.“旅游+”、“互聯(lián)網(wǎng)+”助力轉型

房地產(chǎn)投資旅游，現在還強調一個(gè)概念：“旅游+”。旅游不是一個(gè)孤立的概念，我們需要對現有資源進(jìn)行創(chuàng )新，創(chuàng )造機會(huì )挖掘游客的潛在沖動(dòng)性消費欲望，使其買(mǎi)單。比如在鄉村旅游中開(kāi)發(fā)有機食品、農產(chǎn)品。再比如，在一些自然保護區或者生態(tài)環(huán)境保護較為嚴格的地區套用“旅游+”的概念，使自然保護區附近鄉村變成鄉村度假目的地等，創(chuàng )造綜合利用的機會(huì )。這些無(wú)一不說(shuō)明，通過(guò)“旅游+”、“互聯(lián)網(wǎng)+”來(lái)實(shí)現房地產(chǎn)向旅游的轉型是一個(gè)利好可行的方式。

三、房地產(chǎn)轉型旅游面臨的問(wèn)題？

1.產(chǎn)權問(wèn)題

第一個(gè)問(wèn)題，資本進(jìn)入旅游后，要面臨產(chǎn)權問(wèn)題，中國大部分景區的土地是集體所有制，雖然很多景區是國家級，但土地并非國有，是集體所有。這樣一來(lái)，就必須跟農民打交道。過(guò)去的模式是把農民遷走，單獨搞一個(gè)景區，這樣就避免了扯皮問(wèn)題。但現在農民都覺(jué)醒了，很難一次性遷走，中國農民問(wèn)題很復雜，因此，房地產(chǎn)轉型旅游投資，必須學(xué)會(huì )跟農民打交道。

最近流行給農民增權、確權，土地是農民的，但農民缺少知識、資本，農民在從農業(yè)轉向第三產(chǎn)業(yè)的過(guò)程中，缺少知識和資本支持，我們不能因此忽略農民的發(fā)展權利。理論上來(lái)講，農民與投資者要共同發(fā)展。正常社會(huì )的發(fā)展規律中，一方被剝奪、另一方一味占有的發(fā)展都是不可持續的，我們需要尋找一種雙方都能夠接受的合作模式。

2.土地改革問(wèn)題

第二個(gè)問(wèn)題是土地改革問(wèn)題，可以說(shuō)，中國的很多法律是滯后于社會(huì )發(fā)展現實(shí)的。這就需要我們呼吁頂層設計的改革，比如土地管理法，現有的土地管理法強調一戶(hù)一宅制度，這是很有問(wèn)題的。很多傳統古村落的房子又有文化底蘊又有觀(guān)賞性，其生態(tài)價(jià)值、文化價(jià)值、經(jīng)濟價(jià)值、歷史價(jià)值都很高，如果按照一戶(hù)一宅制度，為了節約土地，這些古村落就會(huì )很容易面臨被拆除的危險，那樣我們的傳統文化也跟著(zhù)消失了。尤其是住建部推行的拆舊建新，就更加要不得。所以，房地產(chǎn)轉型旅游過(guò)程中，要面對法律更新的問(wèn)題。

當然，中國的物權法、土地承包法也需要更新，這些法律對農民發(fā)展造成一定限制，農民的人身自由、遷徙自由、用土地抵押貸款自由都受到一定影響。這需要從頂層設計方面來(lái)進(jìn)行改變，賦予農民處置自己宅基地、承包地的權力。讓農民的宅基地可以參與融資貸款，也可以與城市投資者合股，還可以進(jìn)行銷(xiāo)售流轉。

這些法律問(wèn)題的改革是緩慢的，但是人們已經(jīng)意識到了這一點(diǎn)。鄉村城市化的進(jìn)程中，很多人需要遷往城市，大量的村落住宅的閑置，一方面造成資源浪費，另一方面容易造成房屋倒塌，不利于文化保護。那么，最好的解決方法就是讓更多的鄉下人能夠自由遷往城市，讓更多的城市人能夠自由遷到鄉下，這其中，宅基地自由流轉就成為非常關(guān)鍵的問(wèn)題。這個(gè)問(wèn)題解決好了，會(huì )讓中國城鎮化進(jìn)程更加平穩有序。所以，房地產(chǎn)企業(yè)轉型做旅游，會(huì )遇到一系列法律問(wèn)題，需要認真研究。

最后要說(shuō)的是，城市里很多人也渴望回到農村。很多當官的、經(jīng)商的、搞學(xué)問(wèn)的，在城市里奮斗一生，都希望老了以后在農村有一片土地。如果形成很好的宅基地流轉市場(chǎng)，那么，不僅有利于農民致富，也有利于城市人回鄉，緩解城市居住空間擁擠、交通擁堵的壓力。

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