相信此時(shí)的中弘系掌門(mén)人王永紅正在反思他為何走到了今天，以文旅地產(chǎn)為口號的中弘系正在遭遇史上最大危機。

中弘系業(yè)態(tài)布局非常漂亮，它的核心包括上市公司中弘股份和大股東中弘卓業(yè)集團，圍繞這兩家核心企業(yè)，中弘系還有中璽國際、開(kāi)易控股（KEE）、亞洲旅游以及高端游公司A＆K和美國主題公園海洋世界部分股權。這些公司的定位有輕有重，業(yè)務(wù)模式分布在文旅產(chǎn)業(yè)的上中下游。

目前中弘系上市公司中弘股份的累計逾期債務(wù)達到11億之多，而中弘系的核心公司中弘卓業(yè)集團目前正尋求資金以圖重組自救，此時(shí)的王永紅可能正在與債權人的辦公室里反復溝通，以求重組成功。

客觀(guān)來(lái)講，中弘系今天之險前所未有，史上最大危機并不夸張。

王永紅

曾經(jīng)王永紅的中弘系被外界視為一個(gè)小萬(wàn)達，同樣是地產(chǎn)起家，同樣是切入文旅地產(chǎn)領(lǐng)域，同樣是項目四處開(kāi)花，同樣是上下游收購，但是中弘系卻走上了自救重組之路。其中原因有大勢影響，有對局勢的錯判，更有對自身能力與經(jīng)驗的高估。

文旅地產(chǎn)作為地產(chǎn)領(lǐng)域最高專(zhuān)業(yè)模式，并非隨便一家房企都可勝任，毫不夸張的說(shuō)任何一家傳統房企轉型文旅地產(chǎn)都是一次改命。

峨眉峰認為，對于文旅玩家來(lái)說(shuō)，中弘系近年來(lái)的改命歷程是一段彌足珍貴的教訓，這種發(fā)生在身邊的案例一旦復盤(pán)所呈現的過(guò)程便會(huì )十分殘酷。

因為復盤(pán)悲劇總是殘酷的。

第一個(gè)悲?。阂黄バ●R拉大車(chē)

說(shuō)起第一個(gè)悲劇，我們要先復盤(pán)萬(wàn)達當年的第一個(gè)正式的文旅地產(chǎn)項目是怎么玩的，這個(gè)第一個(gè)項目就是萬(wàn)達長(cháng)白山。

2009年萬(wàn)達聯(lián)手泛海集團、一方集團與長(cháng)白山當地政府簽署協(xié)議，力圖投資數百億打造長(cháng)白山國際旅游度假區，隨后一年利資源集團、聯(lián)想控股、北京用友三家公司又參與其中。當時(shí)萬(wàn)達長(cháng)白上項目主體公司的股東結構分別為：萬(wàn)達28%股份，泛海27%股份，一方集團20%股份，億利資源10%股份，聯(lián)想6%股份，北京用友5%股份，融科物業(yè)4%股份。

甚至萬(wàn)達在開(kāi)發(fā)第二個(gè)文旅地產(chǎn)西雙版納項目時(shí)，萬(wàn)達也仍然是與上述幾家企業(yè)采取共同入股聯(lián)合投資模式。毫無(wú)疑問(wèn)相比于依靠基金或信托計劃的融資方式，入股聯(lián)合的綁定模式更為安全。

2009年時(shí)的萬(wàn)達其體量也要大于現在的中弘，盡管如此，王健林面對數百億投資時(shí)仍然選擇聯(lián)合，這種模式將巨型項目前期的現金流風(fēng)險降到了最低。更為關(guān)鍵的是，十年前的萬(wàn)達名不見(jiàn)經(jīng)傳，彼時(shí)王健林的個(gè)人威望、游說(shuō)能力限于一隅遠沒(méi)有今天這般強大。

而彼時(shí)與其聯(lián)合的企業(yè)，卻多是商界名宿甚至不乏教父級人物，這就是王健林當年沒(méi)有卻必須要有的資源，所謂多馬同槽而非小馬拉大車(chē)。

中弘系在文旅地產(chǎn)領(lǐng)域近年來(lái)可謂四處開(kāi)花，可落到實(shí)地的為海南如意島總投資規模過(guò)百億，前期投資已逾四十億，同時(shí)還有濟南西游記度假區，浙江上影安吉影視產(chǎn)業(yè)園·新奇世界文化旅游區，三亞半山半島等。不過(guò)目前可看到的是，上述這些大型文旅項目，均為中弘系企業(yè)在一家苦撐而且其中多個(gè)融資計劃或隱或現。

上述項目中海南如意島處于停工停售階段，濟南西游記度假區與安吉影視產(chǎn)業(yè)園的文旅產(chǎn)業(yè)部分仍不見(jiàn)雛形。毫無(wú)疑問(wèn)，這些大型文旅地產(chǎn)項目正以極快的速度吞噬中弘系各個(gè)企業(yè)的現金流，尤以如意島最甚。

以中弘系上市公司中弘股份來(lái)看，該公司及下屬控股子公司累計逾期債務(wù)合計金額為11.5億元，全部為各類(lèi)借款。截至2017年11月30日，該公司借款余額為253.84億元，累計新增借款金額為74.17億元，累計新增借款占上年末凈資產(chǎn)比例為72.64%。

而中弘系母公司中弘卓業(yè)集團更顯病態(tài)，它已經(jīng)走到了重組自救的地步。

第二個(gè)悲?。簩φ哐信蓄A測不足 

去年當紅經(jīng)濟學(xué)家任澤平被恒大以1500萬(wàn)的年薪挖角，當時(shí)很多人質(zhì)疑一個(gè)經(jīng)濟學(xué)家為何如此值錢(qián)？任澤平所擅長(cháng)者無(wú)外就是宏觀(guān)經(jīng)濟研究與政策研判而已。

1500萬(wàn)年薪確實(shí)不少，但是恒大也由此能避開(kāi)更多潛在雷區，而一旦誤觸雷區恒大就要付出幾億甚至幾十億的成本。

現實(shí)中對政策研判預測不足，導致滿(mǎn)盤(pán)皆輸的案例比比皆是，這里面最為明顯的就是中弘系。

2017年，針對過(guò)熱的樓市，北京推出了317新政，直接導致該市商辦房被限售限貸，大量的退房者涌入商辦樓盤(pán)的銷(xiāo)售處。

中弘系上市公司中弘股份2017年虧損達到了10個(gè)億，主要原因在于該公司在京的商辦類(lèi)御馬坊項目和夏各莊項目（商業(yè)部分）銷(xiāo)售停滯，同時(shí)2016年度已銷(xiāo)售的御馬坊項目業(yè)主大量退房。

早在317新政之前的2016年5月，北京住建委聯(lián)合通州區政府就發(fā)布了《關(guān)于加強通州區商務(wù)型公寓和商業(yè)、辦公項目銷(xiāo)售管理的通知》，明確通州區域內商辦項目分類(lèi)進(jìn)行限購。彼時(shí)的通州成為北京首個(gè)對商辦類(lèi)房產(chǎn)限購的地區，對商辦類(lèi)項目限購的風(fēng)向已經(jīng)非常明顯。

2016年，中弘股份的御馬坊項目已經(jīng)開(kāi)盤(pán)預售，時(shí)隔一年，中弘在北京的商辦類(lèi)房地產(chǎn)項目遭遇客戶(hù)大量退房，可以說(shuō)這是壓倒中弘系現金流的致命稻草。

之所以說(shuō)商辦類(lèi)項目限售限貸是一根致命稻草，根本原因就在于中弘系現金流一直處于緊繃狀態(tài)，王永紅的中弘系已處在一招出錯滿(mǎn)盤(pán)皆危的局面。

如此緊繃的現金流，就急切要求企業(yè)的資金回血速度加快，否則就會(huì )：失血，休克。

第三個(gè)悲?。喝狈姾穲绦辛?/span>

如果拿萬(wàn)達與中弘系企業(yè)對表，我們可以發(fā)現萬(wàn)達則具有極強的商業(yè)地產(chǎn)基因，商業(yè)地產(chǎn)與文旅地產(chǎn)的盈利結合點(diǎn)就在于餐飲、住宿、零售這三個(gè)層面，最簡(jiǎn)單的例子就是迪士尼，餐飲、住宿、零售是迪士尼真正的利潤奶牛。

而王永紅的中弘系并不具備文旅基因，當然也沒(méi)有后天足夠的商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)驗。王早年曾開(kāi)發(fā)過(guò)望京六佰本商業(yè)街，顯然這只是一個(gè)簡(jiǎn)單的零售拼湊形態(tài)，賺一筆就走的王永紅沒(méi)有從這些商業(yè)形態(tài)中打磨出自己的餐飲、住宿服務(wù)團隊，當然一個(gè)商業(yè)項目也很難鍛煉出執行力強悍的項目管理團隊。

峨眉峰認為，在平地造城或填海造島這種巨型工程中，一只執行力強悍的團隊就是這種項目逢兇化吉的關(guān)鍵，所謂早一日建成便少一分兇險。

論強悍的執行力，文旅業(yè)內較為著(zhù)名的案例就是萬(wàn)達長(cháng)白山項目。此項目從開(kāi)工到一期開(kāi)業(yè)只用了一年的施工期，在18.34平方公里的一期項目里具備了酒店、商業(yè)街業(yè)態(tài)。而在另外一年的施工期里萬(wàn)達長(cháng)白山項目的二期三期項目相繼建成。你要知道的是，長(cháng)白山地處東北寒帶一年內僅有半年施工期。

而就在萬(wàn)達一期項目開(kāi)業(yè)之前，就有諸多媒體報道萬(wàn)達該項目用地涉嫌違規。你看在現實(shí)世界中，用急火將生米煮熟的最大好處就是可以規避變幻的政策與監管風(fēng)險。

同樣的模式，換成中弘則難言樂(lè )觀(guān)。

2018年3月，中弘股份發(fā)布公告稱(chēng)，其在海南的填海造島項目如意島被要求停止施工、停止營(yíng)業(yè)。中弘股份所遭遇的就是海南今年初對所有填海項目的雙暫停行動(dòng)，其實(shí)早在2014年4月如意島就已開(kāi)工直到去年底該項目一期竣工海域才通過(guò)驗收。不過(guò)就在此時(shí)，當年底如意島項目被要求停止施工、停止營(yíng)業(yè)。截止四月初該項目除跨海大橋外，仍處于雙暫停狀態(tài)。

如意島是中弘股份在建所有項目中，迄今開(kāi)發(fā)成本最大的項目，去年上半年該項目的開(kāi)發(fā)成本累計超過(guò)50億。50億真金白銀砸進(jìn)去之后，在接近五年的時(shí)間里中弘股份承擔的財務(wù)壓力可想而知。

如果其一期竣工時(shí)間能提前半年，那么中弘股份既有可能獲得半年左右的銷(xiāo)售期，在此前的一次估算中，中弘股份認為一期竣工后的收入可高達百億。如果有了這些錢(qián)，中弘股份的所有問(wèn)題將迎刃而解?？上?，該項目用了將近四年的時(shí)間才完成一期項目填海，在曙光來(lái)臨時(shí)，卻倒在了黎明前。

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