注冊資本39億，負債2萬(wàn)億。從頻頻“爆雷”到表演式自救，再到躺平“你看著(zhù)辦吧”，最近恒大的日子不太好過(guò)。

而作為恒大集團旗下的多元化業(yè)務(wù)之一，其文旅板塊能否順利“渡劫”，也成為業(yè)內關(guān)注的焦點(diǎn)。恒大文旅的模式屬典型的文旅地產(chǎn)模式，需要文旅項目不斷在更多區域尋求復制，項目投資體量大，也會(huì )對資金帶來(lái)不小壓力，需要在資本市場(chǎng)獲得更多持續支持。

但隨著(zhù)外部環(huán)境的不確定性因素增加，以及相關(guān)監管政策不斷收緊，一眾文旅地產(chǎn)商被迫脫下文旅的外衣，都被打回了原型，文旅地產(chǎn)逐漸成為矛盾重重“全是坑”的市場(chǎng)。

聲稱(chēng)“明年上市”的恒大文旅的內核究竟是什么？為何要勸文旅地產(chǎn)商們放棄幻想？

負債2萬(wàn)億，恒大從神壇“跌落”

我們先來(lái)回顧一下恒大債務(wù)問(wèn)題的一些關(guān)鍵時(shí)間節點(diǎn)：

2020年6月，恒大地產(chǎn)爆發(fā)商票兌付危機；

8月，“三道紅線(xiàn)”新規發(fā)布，恒大三線(xiàn)全踩；

9月，恒大地產(chǎn)發(fā)行40億票面利率5.8%的5年期（3+2）公司債，用于償還兩筆公司債；

11月，恒大集團出售其持有的廣匯集團40.98%股權，套現148.5億元；

2021年1月，恒大宣布安排自有資金提前贖回2023年到期的共計168億港幣可轉債；

2月，恒大部分樓盤(pán)提供25%的折扣促銷(xiāo)；

6月，恒大集團出售其持有的29.9%嘉凱城股權，套現約25.08億元；同月宣布有息負債降至約5700億元，凈負債率已降至100%一下，實(shí)現一道紅線(xiàn)轉綠；

8月，中國恒大公告稱(chēng)，上半年恒大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)虧損約為人民幣40億元，恒大汽車(chē)虧損約為人民幣48億元；同月在經(jīng)歷一系列約談后交出“保樓狀”；

9月，恒大財富發(fā)布現金分期兌付、實(shí)物資產(chǎn)兌付、沖抵購房、尾款兌付等兌付方案；

更有恒大資本圈的知情人士向媒體表示，今年7月至今，恒大董事局主席許家印為維持集團正常運營(yíng)，已通過(guò)變賣(mài)個(gè)人資產(chǎn)或質(zhì)押股權等方式，累計向恒大注入資金超70億元現金。

而作為恒大集團旗下的多元化業(yè)務(wù)之一，文旅板塊能否順利“渡劫”？

今年4月召開(kāi)的恒大2020年業(yè)績(jì)會(huì )上，許家印曾提到“新恒大”的產(chǎn)業(yè)生態(tài)覆蓋了衣食住行、文旅康養等領(lǐng)域，恒大汽車(chē)、恒騰網(wǎng)絡(luò )、恒大物業(yè)、房車(chē)寶、童世界、恒大冰泉等業(yè)務(wù)都會(huì )逐步分拆上市。

很多人問(wèn)我恒大文旅上市有戲嗎？

恒大的確曾為文旅板塊的上市，進(jìn)行了內部資產(chǎn)騰挪等一系列動(dòng)作。包括將恒大酒店從恒大地產(chǎn)集團剝離，裝入恒大集團旗下恒大旅游管理，再將恒大旅游管理、恒大童世界打包裝入恒童投資，該公司經(jīng)營(yíng)范圍包括旅游項目投資開(kāi)發(fā)運營(yíng)、旅游管理服務(wù)等，由香港注冊的成得發(fā)展全資控股。

截圖來(lái)源：愛(ài)企查

資料顯示，恒大旅游集團成立于2015年，產(chǎn)品主要包括恒大童世界、恒大水世界、中國海南?；◢u、恒大養生谷以及恒大高科農業(yè)，注冊資本100億元。

2016年底時(shí)，恒大旅游集團還只有海南?；◢u、海上威尼斯兩個(gè)項目。但2017年恒大文旅開(kāi)始加快全國布局；2018年在長(cháng)沙、開(kāi)封、太倉、句容等地的童世界文旅地產(chǎn)項目相繼面世；至2019年12月，又增加武漢、合肥、昆明三地童世界文旅地產(chǎn)。

簡(jiǎn)單回顧下恒大文旅板塊的發(fā)展，其實(shí)已經(jīng)足夠龐大，而更多的細節是，今年3月初，恒大旅游集團更名為恒大童世界。其作為恒大集團旗下旅游業(yè)務(wù)的實(shí)施主體，幾乎囊括了恒大集團所有旅游資產(chǎn)，包括恒大童世界、恒大水世界、中國海南?；◢u、恒大養生谷以及恒大高科農業(yè)等，屬重資產(chǎn)公司。而恒大旅游管理主要為運營(yíng)管理平臺，側重輕資產(chǎn)公司。

上述的成得發(fā)展成立于2021年1月15日，目前對外投資僅有恒童投資。如此看來(lái)，將文旅資產(chǎn)完成打包注入新境外公司后，恒大的文旅板塊謀求在港股上市的意圖明顯。

而據2020年恒大中期業(yè)績(jì)會(huì )公布數據，恒大已完成布局15個(gè)童世界項目，預計2022年陸續實(shí)現開(kāi)業(yè)；未來(lái)3年還將在全國布局20-30個(gè)恒大水世界項目。恒大旅游集團官宣，截至2020年12月18日，去年已銷(xiāo)售12.5萬(wàn)套房屋，銷(xiāo)售額超1000億元。

最后一句的關(guān)鍵信息透露了一切秘密，那就是恒大文旅本質(zhì)上還是地產(chǎn)。

以恒大文旅為代表的文旅地產(chǎn)模式，項目投資體量大，地產(chǎn)扮演重要角色，文旅業(yè)態(tài)也較為豐富，并逐漸品牌化，可增強同類(lèi)項目的品牌效應，以及拿地投建項目的復制能力，在此過(guò)程中積累構建的運營(yíng)管理等輕資產(chǎn)、鏈條化業(yè)務(wù)及能力，做大了整個(gè)的文旅業(yè)務(wù)盤(pán)子，也提升在項目談判、投建、運營(yíng)以及異地擴張等方面的能力。

不過(guò)，這需要文旅地產(chǎn)項目不斷在更多區域尋求復制，項目投資體量大，也會(huì )對資金帶來(lái)不小壓力，需要在資本市場(chǎng)獲得更多持續支持。

政策收緊，文旅地產(chǎn)高起低走？

最近流傳著(zhù)一個(gè)名單，一眾文旅地產(chǎn)商脫掉文旅的外衣，都被打回了原型。沒(méi)想到，潮水褪去，“裸泳”的人還不少，最近恒大、雅居樂(lè )、建業(yè)、佳兆業(yè)、金茂等一系列地產(chǎn)商的處境就可以看出它們的難受。

為什么勸文旅地產(chǎn)商們放棄幻想？大家可以看看最近一個(gè)重量級的文件《中共中央關(guān)于黨的百年奮斗重大成就和歷史經(jīng)驗的決議》。

其關(guān)于地產(chǎn)的表述是這樣的：堅持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，加大保障房建設投入力度，城鄉居民住房條件明顯改善。

其中有兩個(gè)重要的細節值得關(guān)注：

一是，再次重申“房住不炒”的定位；

二是，有關(guān)房地產(chǎn)的描述沒(méi)有放在經(jīng)濟建設模塊講，而是放在了社會(huì )建設部分。這說(shuō)明國家對房地產(chǎn)的態(tài)度是堅決的，房地產(chǎn)曾經(jīng)作為經(jīng)濟支柱的功能再也不可能了。

除此之外，涉及文旅地產(chǎn)的一系列政策“緊箍咒”不斷收緊。包括但不限于中國人民銀行、中國銀保監會(huì )發(fā)布的《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機構房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》，國家發(fā)改委、商務(wù)部、文化和旅游部等十部門(mén)發(fā)布了《關(guān)于印發(fā)全國特色小鎮規范健康發(fā)展導則的通知》等等。

《導則》指出，特色小鎮應聚焦產(chǎn)業(yè)細分門(mén)類(lèi)，做強做精特色產(chǎn)業(yè)集群，特色產(chǎn)業(yè)投資占總投資比例原則上不低于60%，培育競爭優(yōu)勢強的領(lǐng)航企業(yè)，文化旅游類(lèi)的特色小鎮接待旅游的人數原則上每年不少于50萬(wàn)人次。這個(gè)《導則》強調除了原有的傳統民居外，特色小鎮建設用地中，住宅用地的占比原則上不超過(guò)30%，鼓勵控制在25%以下。

這種迅速上演的變局，對文旅地產(chǎn)企業(yè)，或文旅是重要業(yè)務(wù)板塊的地產(chǎn)企業(yè)，正在帶來(lái)巨大的沖擊。文旅地產(chǎn)企業(yè)或將文旅作為重要業(yè)務(wù)板塊的地產(chǎn)企業(yè)，將會(huì )面臨多重挑戰：

1、拿地挑戰。今年上半年以來(lái)，首批集中供地的土地價(jià)格上漲高企，文旅地產(chǎn)商既囿于自身困境，也要面對與知名企業(yè)競爭中可能被碾壓的問(wèn)題，將優(yōu)質(zhì)土地供給潛在空間壓縮。旅游央企，大型房企，或已有代表文旅地產(chǎn)項目的房企等，相對挑戰小一些，反之其他企業(yè)則挑戰較大。

2、資金挑戰。上述的“三條紅線(xiàn)”融資監管新規，已是直接的巨大制約。同時(shí)，不少地方政府已更加“精明”，正在逐步告別以往較“粗糙”的文旅地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式，表現之一是對文旅地產(chǎn)項目投資方的資金來(lái)源更為關(guān)注，“卡”得更嚴，是銀行等金融機構貸款籌資，還是自有資金，地方政府態(tài)度迥異，前者較難過(guò)關(guān)，后者則更容易，這對習慣于“空手套白狼”，或多依賴(lài)銀行貸款等資金開(kāi)發(fā)循環(huán)盤(pán)活的房企來(lái)說(shuō)，拿新地開(kāi)發(fā)新文旅項目的門(mén)檻抬升了不少。

3、延續上述第2點(diǎn)邏輯，更多的地方政府已明晰文旅地產(chǎn)項目的模式、玩法，這會(huì )推動(dòng)更多的本地龍頭類(lèi)國資旅游企業(yè)或地產(chǎn)企業(yè)等入局，玩法類(lèi)同，低價(jià)拿大量土地，蓋房、建設文旅項目，賣(mài)房、運營(yíng)文旅項目，同時(shí)激活項目區域商業(yè)活力，抬升區域土地價(jià)值。地方國資融資渠道多、融資成本低、政府信賴(lài)度高，且“肥水不留外人田”，何樂(lè )而不為？面對這樣的競爭者，央企、大型房企還有不少抗衡可能，中小企業(yè)則受到更多沖擊。

4、運營(yíng)挑戰。低價(jià)拿地、賣(mài)房回本及賺錢(qián)，但文旅項目草草了事，或平淡經(jīng)營(yíng)，這種玩法已難以走通，地方政府不但更看重企業(yè)是否有運營(yíng)文旅項目的（成功）經(jīng)驗，還要求先建部分文旅項目，或與住宅項目同期開(kāi)建，同時(shí)分期批地，這導致企業(yè)的運營(yíng)能力要求更高，資金壓力也更大，舊模式難以玩轉。

我們可以看到“文旅+地產(chǎn)”的模式，基本上“壽終正寢”。

過(guò)去很多年，中國文旅產(chǎn)業(yè)的一部分企業(yè)是以地產(chǎn)的模式在做文旅，基本模式包括了地產(chǎn)+五星酒店、地產(chǎn)+主題公園、地產(chǎn)+度假村、地產(chǎn)+文旅融合體、地產(chǎn)+特色小鎮等等，基本模式換湯不換藥，基本是以地產(chǎn)的快進(jìn)快出，短平快、投資大、收益高為核心訴求，基本上跟文旅項目長(cháng)周期、慢收益的規律很難兼容。

但隨著(zhù)新運營(yíng)時(shí)代的來(lái)臨，文旅地產(chǎn)應該放棄幻想了！要么轉型做保證型剛需的保障型地產(chǎn)，要么輕資產(chǎn)做好文旅運營(yíng)，以后估計很難再聽(tīng)到動(dòng)輒投資幾百億、上千億的文旅項目了。

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恒大 文旅地產(chǎn)

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