2019年12月24日，房東趙女士接到青客公寓工作人員打來(lái)的電話(huà)，對方與趙女士協(xié)商，下調交由青客公寓出租、管理的那套住房的租金，她沒(méi)有同意。一天后的12月25日，本是趙女士收到2020年第一季度房租的日子，但直到現在，賬戶(hù)上的金額仍然為零。

根據房東提供的信息，青客公寓單方面要求解約或降低房租價(jià)格的房源，達到數千套，大部分房東都沒(méi)有同意，因此也都沒(méi)有拿到房租款。之所以讓房東降價(jià)，青客公寓的解釋是房源虧損。2019年11月，青客公寓才在美國納斯達克上市，成為國內首個(gè)上市的長(cháng)租公寓企業(yè)，短短兩個(gè)月時(shí)間，它到底怎么了？

房東拒絕降價(jià)

2017年，上海的趙女士就將家里閑置的房子交給青客公寓管理，后者負責房屋出租，并通過(guò)賺取差價(jià)、收取服務(wù)費等方式盈利。之后，她又將另一套三居室以4300元/平方米價(jià)格也交給青客公寓管理。按照合同約定，青客公寓每季度最后一個(gè)月的25日支付給趙女士下一個(gè)季度的租金。

青客公寓工作人員與房東協(xié)商降價(jià)的溝通截圖 受訪(fǎng)者供圖

2019年12月24日，自稱(chēng)是青客公寓的工作人員聯(lián)系趙女士，他們想協(xié)商下調4300元/月的那套住房的租金，并改為月付，但沒(méi)有提及下調的幅度。趙女士感到很錯愕，之前只聽(tīng)說(shuō)過(guò)房租一年比一年高，哪里還會(huì )有降價(jià)的，她沒(méi)有同意，并要求對方按照當初的《房屋托管租賃合同》履約。

一天后的12月25日，趙女士沒(méi)有收到房租款。趙女士之后與上述工作人員進(jìn)行了第二次通話(huà)，趙女士說(shuō)：“青客的員工稱(chēng)，如果同意降房租，2019年12月31日前我就能拿到錢(qián)，如果不同意，就不知道什么時(shí)間打款了?！壁w女士再次拒絕了青客公寓方面的提議，這之后，青客一直沒(méi)有支付房租，這名工作人員的電話(huà)也再沒(méi)打通。

除了協(xié)商降租，北京的段女士對中新經(jīng)緯記者稱(chēng)，2019年12月23日，青客公寓北京的房屋管理員電話(huà)告知她，青客公寓要退出北京市場(chǎng)，從12月25日開(kāi)始，將解除與她的房屋托管租賃合同，房間里的家具、裝修贈送給她，但不承擔違約責任。

遇到類(lèi)似情況的房東，還有很多。中新經(jīng)緯記者在一個(gè)200多人的青客公寓房東微信群里看到，房東們收到了青客公寓協(xié)商降價(jià)的文件或口頭通知，在拒絕降價(jià)后，他們都沒(méi)有拿到2020年第一季度的租金。

對于為何協(xié)商降價(jià)或單方面解約，青客公寓給房東的解釋是“出租房源處于虧損狀態(tài)”。

涉及數千套房源

房東李靜(化名)稱(chēng)，2019年12月30日，她在青客公寓總部看到了青客計劃降租和解除合同的房源名單，涉及的房源達5500余套，包括上海、北京、杭州、蘇州等多個(gè)城市。

　　青客公寓計劃降租或解約的房源名單 受訪(fǎng)者供圖

在上述名單中，部分房源的虧損額相對較大。一套托管租金為15500元/月的房子，青客要虧損5700元/月，包含人力成本后，虧損6300元/月；一套托管租金為15053元/月的房子，每月虧損4500元/月，包含人力成本后，虧損5100元/月。

對于哪些房源將被要求降價(jià)，哪些會(huì )被解約，青客公寓的員工告訴李靜，加上人力等成本，總虧損在500元/月的房源，青客會(huì )自行承擔；虧損在500-2000元/月的房源，他們計劃讓房東承擔一半，即降價(jià)幅度為虧損的50%；虧損超過(guò)2000/月的房源，將與房東解約。

杭州的朱先生稱(chēng)，他的三居室以2450元/月的價(jià)格出租給了青客，并被后者改造稱(chēng)四居，但青客公寓收取租客的租金只有2465元/月，加上其他成本，每月虧損750元。青客公寓通知他，要下調375元/月的租金。

不過(guò)，青客公寓相關(guān)人士9日在接受中新經(jīng)緯記者采訪(fǎng)時(shí)表示，目前沒(méi)有大規模拖欠房租的情況，和房東溝通協(xié)商中的房源不超過(guò)總房源的2%，絕大多數的房東不會(huì )受到影響。青客在積極和每一個(gè)房東妥善溝通，達成一致。

數據顯示，截至2019年9月30日，青客公寓旗下有97297間可供出租的房源。

此外，有房東還在青客公寓總部拍到了一份名為“關(guān)于‘虧損房源退房、降價(jià)工作’項目配套激勵的暫行辦法”，該辦法從雙方無(wú)責解約、房東同意每年1月份為免租期、房東同意降租金等5個(gè)方面對員工進(jìn)行激勵。例如，如果房東同意降租金，各層級員工共計可以拿到下降租金金額乘以剩余租期月數30%的獎勵。

青客承認存在“高出低進(jìn)”

據了解，在此之前，一些長(cháng)租公寓企業(yè)在一二線(xiàn)城市大規模擴張，為爭搶優(yōu)質(zhì)房源，存在哄抬價(jià)格的行為，導致企業(yè)的拿房成本升高。在房租趨于穩定甚至下降而運營(yíng)成本居高不下的情況下，企業(yè)盈利遭到壓縮。

青客公寓發(fā)給房東的“降租溝通函” 受訪(fǎng)者供圖

青客公寓發(fā)給房東的“降租溝通函”或“降租解約溝通函”中，承認公司存在“高出低進(jìn)”的行為。有員工也向房東表示，他們之前獲取的部分房源價(jià)格偏高。

在一份“降租溝通函”中，青客公寓稱(chēng)，根據住建部等六部委2019年12月13日發(fā)布的《關(guān)于整頓規范住房租賃市場(chǎng)秩序的意見(jiàn)》，其中第九條明確提出加強對“高出低進(jìn)”(支付房屋權利人的租金高于收取承租人的租金)的監管規定，該公司每月支付給這名房東的租金已遠遠超出了從租客處收取的租金，屬于“高出低進(jìn)”情形。

自身運營(yíng)虧損卻要求房東降租的做法，讓房東們難以接受。趙女士說(shuō)：“那些簡(jiǎn)易的活動(dòng)板房一個(gè)月也要不少錢(qián)呢，我的三居室被青客公寓改造成了四居對外出租，居然還虧損，說(shuō)明青客自身定價(jià)太低、運營(yíng)成本高，這是青客公寓自己做慈善，不能讓我承擔損失?！?/p>

朱先生也稱(chēng)，四間房每月只收取租客們2465元/月的租金，在滿(mǎn)租的情況下，一間房只有約600元/月，這個(gè)定價(jià)在杭州實(shí)在太低。

房東們要求青客方面繼續履約，或者賠償損失。一份青客公寓與房東簽署的《房屋托管租賃合同》顯示，房屋租賃期限為8年，租金收益在合同的前三年維持不變，之后的每年都會(huì )上漲5%。青客公寓一方以非合理理由擅自提前退租，應按提前歸還天數的租金的1倍向房東支付違約金。

長(cháng)租公寓遇寒冬

青客公寓雖然是國內首家上市的長(cháng)租公寓企業(yè)，但卻是虧損上市。數據顯示，2017年、2018年、2019年前6個(gè)月，青客公寓的凈虧損分別約為2.45億元、4.99億元、3.73億元，兩年半累計虧損11.17億元人民幣。

美國東部時(shí)間2019年11月5日上市時(shí)，青客公寓籌資金額從原來(lái)最高的1億美元降至4590萬(wàn)美元，縮水過(guò)半。上市沒(méi)幾天，青客公寓股價(jià)跌破17美元/股的發(fā)行價(jià)，在美國東部時(shí)間1月8日，收至12.45美元/股。近日，青客發(fā)布了上市后首份財報，2019 第四季度收入同比增長(cháng)13.1%，歸屬于公司凈虧損下降29%至1.25億元，息稅折舊攤銷(xiāo)前利潤虧損同比縮減58%。

中國城市房地產(chǎn)研究院院長(cháng)謝逸楓對中新經(jīng)緯客戶(hù)端表示，長(cháng)租公寓企業(yè)缺乏長(cháng)期性的房源供應，為了提高市場(chǎng)占有率，拿房成本較高，加上裝修、人工等成本，導致行業(yè)的平均毛利率只有10%-15%，凈利率5%-8%，很容易隨著(zhù)市場(chǎng)的波動(dòng)而出現虧損或虧損擴大。

在長(cháng)租公寓行業(yè)突飛猛進(jìn)的同時(shí)，暴雷事件也層出不窮。長(cháng)租公寓行業(yè)咨訊研究機構房東東根據各大媒體及公開(kāi)信息統計，從2017年至目前共有69家長(cháng)租公寓機構資金鏈斷裂或無(wú)法再經(jīng)營(yíng)。在2019年53家出現問(wèn)題的長(cháng)租公寓中，資金鏈斷裂及跑路的共有45家，被收購的有4家，拖欠或拒付房租的有4家。

謝逸楓認為，長(cháng)租公寓行業(yè)長(cháng)期存在融資難、盈利難等問(wèn)題，這些問(wèn)題不解決，未來(lái)仍存較大隱患。

除了要求房東降租金，亦有消息稱(chēng)，青客公寓還拖欠了部分員工工資。對此，青客公寓上述人士稱(chēng)，員工欠薪的情況暫時(shí)還沒(méi)發(fā)現，有疑問(wèn)的員工可以和公司核對。該人士還稱(chēng)，不管是對房東、租戶(hù)、或者員工，青客都秉承“好好溝通、換位思考、積極解決”的原則處理問(wèn)題。

*本文來(lái)源：中新經(jīng)緯，作者：薛宇飛，原標題：《剛上市2個(gè)月的青客公寓強制房東降房租，涉及數千套房源》。