當下，“養老”日漸成為國內必須面對的迫切問(wèn)題?！梆B老”字眼也頻頻出現在政府工作報告中。近年來(lái)，養老產(chǎn)業(yè)更迎來(lái)密集政策紅利。

國務(wù)院在今年4月印發(fā)的《關(guān)于推進(jìn)養老服務(wù)發(fā)展的意見(jiàn)》中，指出要“探索‘物業(yè)服務(wù)+養老服務(wù)’模式”，支持物業(yè)服務(wù)企業(yè)開(kāi)展老年供餐、定期巡訪(fǎng)等形式多樣的養老服務(wù)?！闭f(shuō)明物業(yè)服務(wù)企業(yè)已被“推舉”為社區養老的主要載體。

“物業(yè)+養老”如何做？借助本文，我們就一些觀(guān)點(diǎn)進(jìn)行闡述。

物業(yè)+養老，千億藍海市場(chǎng)亟待挖掘 

養老服務(wù)市場(chǎng)空間大。

首先，我國已經(jīng)進(jìn)入標準的老齡化社會(huì )，且未來(lái)老齡化程度將進(jìn)一步加深。2018年，我國60歲以上人口占比達17.88%，65歲人口以上比重占比11.94%。根據聯(lián)合國標準，當一個(gè)國家或地區其65歲以上老年人口數量占比超過(guò)7%時(shí)，即意味著(zhù)這個(gè)國家或地區進(jìn)入老齡化。預計至2050年，我國60以上人口比例將達到34.1%，將進(jìn)入重度老齡化階段。

從人口結構測算，自2022年開(kāi)始，我國每年的新增老年人口將超過(guò)1200萬(wàn)，2022年-2050年，我國將會(huì )進(jìn)入加速老齡化階段，我國養老產(chǎn)業(yè)將會(huì )進(jìn)入黃金時(shí)期，養老需求的爆發(fā)將推動(dòng)產(chǎn)業(yè)的飛速發(fā)展。

其次，對我國養老產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)空間進(jìn)行測算，國內養老潛在市場(chǎng)空間超5000 億元。若考慮老齡化加劇和居民收入水平和退休待遇提升，產(chǎn)業(yè)潛在空間還會(huì )繼續擴大。

進(jìn)入2019年，在養老利好政策上的變化則是提及降低企業(yè)繳費負擔、大力發(fā)展社區養老以及推進(jìn)多層次養老保障體系建設，其中社區養老被重點(diǎn)提及。一系列密集的政策紅利和廣闊的市場(chǎng)前景下，給予物業(yè)服務(wù)企業(yè)從產(chǎn)業(yè)鏈條不同環(huán)節切入進(jìn)行多元化經(jīng)營(yíng)帶來(lái)機會(huì )。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)在養老服務(wù)領(lǐng)域的早期布局

養老產(chǎn)業(yè)涉足老年人衣食住用行各方面需求，產(chǎn)業(yè)鏈長(cháng)，大量物業(yè)服務(wù)企業(yè)已率先試水養老業(yè)務(wù)，形成了一定的特色和發(fā)展模式。

典型物企開(kāi)展養老業(yè)務(wù)的模式和切入的環(huán)節如下：

保利物業(yè)：聚焦健康養老，發(fā)展社區居家養老

保利物業(yè)母公司保利地產(chǎn)以產(chǎn)業(yè)鏈的全局視角來(lái)布局養老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，提出“養老產(chǎn)業(yè)全產(chǎn)業(yè)鏈培育”的發(fā)展戰略，打造三位一體健康養老模式。

2018年3月，保利社區居家養老服務(wù)平臺公司——“保利和悅健康養老服務(wù)有限公司”掛牌，以健康養老為方向，重點(diǎn)發(fā)展保利社區居家養老服務(wù)。

綠城服務(wù)：打造六大板塊的長(cháng)者服務(wù)體系

綠城服務(wù)通過(guò)涵蓋“養老服務(wù)、適老化建造、老年病醫院、健康管理、老年教育、園區理想生活”等六大板塊的綠城長(cháng)者服務(wù)體系較早涉足養老領(lǐng)域，產(chǎn)品涉及學(xué)院式養老社區、社區嵌入式養老機構、居家式養老、候鳥(niǎo)式養老、公建民營(yíng)項目及PPP養老項目。

長(cháng)城物業(yè)：發(fā)展社區嵌入式和居家養老服務(wù)

長(cháng)城物業(yè)自2009年與美國科特勒公司攜手考察全球養老產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)，2013年，攜手美國HISC在中國以“護明德居家養老”品牌以特許經(jīng)營(yíng)加盟的方式在我國開(kāi)展居家養老業(yè)務(wù)。目前長(cháng)城物業(yè)以社區嵌入式養老服務(wù)和居家養老服務(wù)作為社區養老重點(diǎn)服務(wù)領(lǐng)域，提供社區嵌入式、高端頤養服務(wù)。

開(kāi)元物業(yè)：探索“離家型、近家型、在家型”三大版塊養老服務(wù)

開(kāi)元養老針對有一定經(jīng)濟基礎的70歲以上人群，通過(guò)離家型機構養老、近家型日照中心、在家型居家服務(wù)三大版塊，由專(zhuān)業(yè)護理師，專(zhuān)業(yè)生活照料師、專(zhuān)業(yè)老年營(yíng)養師、專(zhuān)業(yè)醫師等專(zhuān)家隊伍為客戶(hù)提供生活照料、專(zhuān)業(yè)護理、專(zhuān)屬住所、老人餐飲、健康體檢、名醫診療、康復理療、休閑娛樂(lè )產(chǎn)品服務(wù)。

物業(yè)布局社區養老的優(yōu)勢和阻礙

 通過(guò)頭部物業(yè)服務(wù)企業(yè)在社區養老的探索可以看出，企業(yè)在養老產(chǎn)業(yè)具備多端切入的優(yōu)勢，有開(kāi)展并做大養老服務(wù)的潛力。 

首先是信任優(yōu)勢。物業(yè)服務(wù)企業(yè)作為社區的運營(yíng)管理者，在物理距離上較養老機構近，物業(yè)服務(wù)人員日常通過(guò)為業(yè)主提供服務(wù)建立信任關(guān)系，為養老服務(wù)引進(jìn)社區打下基礎，老人對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的信任是物業(yè)較其他養老機構最為核心的優(yōu)勢。

其次是需求精準把控優(yōu)勢。物業(yè)服務(wù)人員與老人接觸頻繁，可以相對準確掌握老人的需求，便于提供定制化、人性化的服務(wù)；老人的醫療、保健等服務(wù)需求一般比較迫切，經(jīng)不起等待，社區是物流與各項服務(wù)傳遞鏈的終端，相對于其他機構，物業(yè)服務(wù)企業(yè)能為老人提供更為便利和快捷的老人服務(wù)。并且物業(yè)24小時(shí)不離小區，對老人緊急求助能夠快速解決。

最后是運營(yíng)成本優(yōu)勢。物業(yè)服務(wù)企業(yè)本身的主業(yè)是保潔、安保等基礎物業(yè)服務(wù)，與部分養老服務(wù)內容具有一定的重合性，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可利用既有物業(yè)服務(wù)資源、線(xiàn)下空間和整合社會(huì )養老資源，獲得運營(yíng)成本的優(yōu)勢。

制約物業(yè)服務(wù)企業(yè)大舉開(kāi)展養老服務(wù)主要在兩方面：

一方面在于物企在養老服務(wù)上的專(zhuān)業(yè)性欠缺。特殊養老服務(wù)在專(zhuān)業(yè)性上具有高要求。無(wú)論是人員還是設備操作皆具有較高的專(zhuān)業(yè)門(mén)檻，這是物業(yè)行業(yè)服務(wù)的短板，社區養老主要是針對退休后的處在活力、低齡的老人，對養老的專(zhuān)業(yè)性門(mén)檻相對較低，也是現階段物業(yè)企業(yè)可以嘗試性步入養老服務(wù)的第一步。

但是深入到更為專(zhuān)業(yè)的養老服務(wù)，物企需要補足專(zhuān)業(yè)性方面的短板。如長(cháng)城物業(yè)與國外專(zhuān)業(yè)非醫療養老服務(wù)企業(yè)HISC合作， 以此彌補自身專(zhuān)業(yè)性不足的問(wèn)題；但是對眾多中小企業(yè)不具備與此類(lèi)高端專(zhuān)業(yè)服務(wù)商合作的實(shí)力，此處保利物業(yè)的小微機構嵌入的思路可以借鑒，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以先從橋梁做起，逐步深入養老服務(wù)。

另一方面，養老產(chǎn)業(yè)還未出現清晰的盈利模式，限制物企進(jìn)一步擴大在養老產(chǎn)業(yè)的布局。當前物業(yè)服務(wù)企業(yè)在社區養老的探索皆是淺嘗輒止，作為服務(wù)型企業(yè)，一方面資本的匱乏是物企進(jìn)行大規模進(jìn)入養老產(chǎn)業(yè)的阻礙。主動(dòng)尋求與資本型企業(yè)的合作，輸出管理經(jīng)營(yíng)模式是物業(yè)服務(wù)企業(yè)當前較快實(shí)現規?；?、品牌化養老服務(wù)的路徑。

盈利難是眾多物企及資本未大規模進(jìn)入養老領(lǐng)域的最大障礙。老年人的支付能力不足是養老產(chǎn)業(yè)盈利難的主要原因。破解盈利難的問(wèn)題 ，一方面需要等待相關(guān)養老政策進(jìn)一步完善，如長(cháng)期護理保險試點(diǎn)范圍擴大、護理保險償付項目和水平提升、養老機構審批流程簡(jiǎn)化、床位設置補貼等等；另一方面，物企還需繼續探索可行的商業(yè)模式。

除此之外，物業(yè)開(kāi)展養老服務(wù)也存在一定的責任風(fēng)險，在專(zhuān)業(yè)養老服務(wù)領(lǐng)域還面臨一定的資質(zhì)問(wèn)題等。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)該如何切入養老產(chǎn)業(yè)

當前大部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)在社區養老上的探索主要是針對退休后的處在活力、能夠自理或半自理的低齡老人。老人的需求一般包括生活服務(wù)需求、醫療保健需求、精神文化需求等，物企可以充分發(fā)揮自身的服務(wù)經(jīng)驗優(yōu)勢及對社區終端的把控能力，打造全方位居家養老常所，滿(mǎn)足老人各方面的養老需求。

首先，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應充分利用養老服務(wù)與基礎物業(yè)服務(wù)的協(xié)同效應。物業(yè)基礎服務(wù)與養老服務(wù)有較多重合之處，物業(yè)服務(wù)人員具備成熟的社區運營(yíng)和服務(wù)經(jīng)驗，在開(kāi)展養老服務(wù)時(shí)，可設立更多針對老人的個(gè)性化服務(wù)，如永升生活服務(wù)針對社區老年人日常娛樂(lè )、社交需求所開(kāi)設的老年興趣課堂；碧桂園服務(wù)發(fā)起碧桂園·鳳凰到家助老公益活動(dòng)，社區老年業(yè)主提供個(gè)性化生活服務(wù)。在社區資源上更多向老人傾斜，充分利用其在社區服務(wù)上積累為老人提供服務(wù)。

其次，融合社區現有配套服務(wù)體系，整合周邊服務(wù)商，打造全方位養老平臺。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應充分整合社區現有的配套服務(wù)體系和養老資源，還可以協(xié)調相關(guān)周邊服務(wù)商，輸出各種養老服務(wù)。在資源整合方面，物業(yè)服務(wù)企業(yè)還可以對部分自身存在短板的養老服務(wù)與第三方機構合作，對某些服務(wù)內容成立獨立公司或者外包給第三方，在居家養老上提供更專(zhuān)業(yè)化服務(wù)。

最后，加強社區養老服務(wù)硬件設施的建設。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應與地產(chǎn)商充分溝通，根據社區養老的要求設立相應的前期物業(yè)管理組織以及介入標準，或在社區原有的公共設施上進(jìn)行適當改造或擴建。如萬(wàn)科物業(yè)在部分小區進(jìn)行適老化改造，增設小區內座椅供老年人休閑、臺階設無(wú)障礙通道等。

目前物業(yè)服務(wù)企業(yè)在養老業(yè)務(wù)的布局仍處于前期的布局階段，大部分企業(yè)的探索主要是專(zhuān)業(yè)門(mén)檻相對較低的環(huán)節。受限于政策、產(chǎn)業(yè)的不完善，養老產(chǎn)業(yè)有盈利難的問(wèn)題仍未破解，物業(yè)服務(wù)企業(yè)也仍未找到合適的商業(yè)模式。

但是長(cháng)遠來(lái)看，養老產(chǎn)業(yè)的廣闊前景毋庸置疑。隨著(zhù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)在養老產(chǎn)業(yè)的進(jìn)一步布局和在專(zhuān)業(yè)性的深入，以及智能家居、5G等技術(shù)在養老照護、遠程醫療方面的普及加持，或會(huì )降低物業(yè)開(kāi)展養老服務(wù)的成本。未來(lái)有望涌現一批物業(yè)背景的專(zhuān)業(yè)化品牌養老服務(wù)企業(yè)。當2022年我國跨入加速老齡化階段，率先布局的企業(yè)在養老領(lǐng)域的投入或將迎來(lái)豐厚的回報。

*本文來(lái)源：微信公眾號“丁祖昱評樓市”（ID：dzypls），原標題：《深度研究 | 千億藍海待挖掘，“物業(yè)+養老”如何做？》。