我想在今天下午三個(gè)小時(shí)的時(shí)間里，跟大家分享目前國內旅游地產(chǎn)行業(yè)當中的發(fā)展路徑和發(fā)展手法，同時(shí)在這個(gè)過(guò)程當中，也會(huì )跟大家分享一些我認為目前在國內做的比較優(yōu)秀的案例。

旅游地產(chǎn)，我認為是先有旅游再有地產(chǎn)，既然是這樣的發(fā)展路徑和思考過(guò)程。我們就更需要在旅游地產(chǎn)的打造過(guò)程當中，去思考旅行者需要的是什么，他們生活層面的需求和精神層面的需求到底是什么。

我要跟大家分享的這些案例，都是一些在操作過(guò)程當中我們認為他可以成功的一些元素，但是為什么說(shuō)在旅游地產(chǎn)的領(lǐng)域當中，每一個(gè)案例其實(shí)他沒(méi)有可復制性，我們把別的案例放到其他的企業(yè)身上，你會(huì )發(fā)現沒(méi)有所謂的復制性。

正是因為每一個(gè)市場(chǎng)，不同的區域，他們消費者的痛點(diǎn)是不一樣的，如果我們可以抓到真正的痛點(diǎn)的話(huà)，也許才有可能幫助旅游地產(chǎn)走向成功，這個(gè)就是我今天要分享的東西。 

首先我們來(lái)看一下傳統旅游地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)模式，基本上我們會(huì )從旅游地產(chǎn)的核心的驅動(dòng)力來(lái)進(jìn)行分類(lèi)總結，第一種叫做以自然資源驅動(dòng)型的旅游地產(chǎn)，第二種叫做以主題產(chǎn)品驅動(dòng)型的旅游地產(chǎn)。

旅游地產(chǎn)常規的發(fā)展的類(lèi)型就是分為我們在圖上看到的這六種，就是一種是以自然驅動(dòng)型的，包括濱海旅游地產(chǎn)，濱湖、山地，另外還有一個(gè)無(wú)中生有型的，包括主題公園、高爾夫和溫泉，我們會(huì )把常規的旅游地產(chǎn)分為這六大類(lèi)。

一般來(lái)講，我們把全國的旅游地產(chǎn)分為六個(gè)主要的區域，第一大區就是海南島，它是中國旅游地產(chǎn)最為集中，開(kāi)發(fā)量最大的區域。第二大區域也是目前整體發(fā)展非常好的一個(gè)區域，就是以成都、重慶、貴陽(yáng)和昆明為主的西南板塊，這些區域中旅游地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)路徑會(huì )更注重文化旅游特色，同時(shí)西南板塊也被認為是繼海南島之后，開(kāi)發(fā)量和項目量最大的一塊區域。第三大區域則是長(cháng)三角板塊，它主要是滿(mǎn)足大城市群落的5+2的消費的需求；還有就是環(huán)渤海板塊、兩廣板塊和東南板塊。

大家有沒(méi)有發(fā)現這六大區域，除了環(huán)渤海以外基本上都是長(cháng)江以南地區，這其實(shí)跟中國人喜歡以水而居，喜歡溫潤的生活習慣和旅游習慣是相關(guān)的。第二個(gè)特點(diǎn)則是東北客群喜歡到南方去，他們更趨向于溫潤的環(huán)境和比較多的水景觀(guān)。第三個(gè)特點(diǎn)是在這么多的旅游地產(chǎn)當中，當地如果連一點(diǎn)資源都沒(méi)有那是不行的，在旅游地產(chǎn)當中水系的運作非常的普遍，這個(gè)也是跟中國的消費習慣和旅游習慣是相關(guān)的。

以水資源為主題的這種旅游地產(chǎn)，往往是很多消費者更愿意選擇的度假地，所以大多數的旅游地產(chǎn)都依附與這種資源。

現在我們來(lái)看幾個(gè)案例，這個(gè)是惠州—碧桂園十里銀灘，整體上看它的配套并不是非常多，而是依附由海灘和礁石所組成風(fēng)景線(xiàn)，做能夠欣賞景觀(guān)的住宅產(chǎn)品，這種類(lèi)型就是所謂的景觀(guān)地產(chǎn)。這個(gè)海灘是保持最完整最清潔的一個(gè)海灘，并擁有長(cháng)沙灣的美譽(yù)。

我們再看第二個(gè)案例，這個(gè)是峨眉—七里坪旅游度假區，它依山而筑，是峨嵋山重要的組成部分。區域條件得天獨厚，整個(gè)占地的面積是11平方公里，海拔是1300到1500米左右，常年的氣溫在24度左右，最高的時(shí)候他的氣溫也不超過(guò)27度，森林覆蓋率達到90%，這個(gè)項目是以自然資源為核心的旅游地產(chǎn)。

在過(guò)去的五年當中，山區的旅游地產(chǎn)項目不多，是因為當時(shí)的交通不是很發(fā)達，相對而言，海邊或者是湖邊更容易到達。如果地區本身通達性不好的話(huà)，會(huì )帶來(lái)客流無(wú)法導入的問(wèn)題。

近兩年，隨著(zhù)很多鐵路、機場(chǎng)線(xiàn)的開(kāi)通，越來(lái)越多的山區成為發(fā)展旅游地產(chǎn)的溫床，因為在這些地方我們更容易發(fā)展養生、養老地產(chǎn)或者是禪修等等。

那接下來(lái)我們看這個(gè)案例，這個(gè)案例大家應該都比較熟悉，是觀(guān)瀾湖，是世界最大的、具有國際標準的高爾夫球場(chǎng)，也是中國第一個(gè)獲得美國PCA認證職業(yè)大賽的場(chǎng)地，這個(gè)項目把世界的高爾夫帶入了中國。

它最獨特的一點(diǎn)是，基本上每一個(gè)球場(chǎng)甚至每一個(gè)洞都是由世界知名的高爾夫球手來(lái)設計打造的，所以說(shuō)這個(gè)是典型的主題型的旅游地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)類(lèi)型。

對于自然資源型的這種旅游地產(chǎn)而言，主要是借景開(kāi)發(fā)，絕大多數的濱海旅游地產(chǎn)、商業(yè)旅游地產(chǎn)都是屬于這種類(lèi)型。這個(gè)是我們通過(guò)三到四年的旅游地產(chǎn)測算以及項目的分布的歸納之后得出這樣的一張地圖，這七個(gè)圈圈基本上就是目前中國發(fā)展自然資源旅游地產(chǎn)最為集中的幾大區域。

由于稀缺的資源占有度是這一類(lèi)的項目的核心的競爭力，所以說(shuō)在項目開(kāi)發(fā)前期如何評價(jià)自然資源是非常重要的。

往往我們會(huì )依托自然資源做幾個(gè)板塊的打造，比如說(shuō)旅游的吸引度，我到底用什么樣的主題吸引消費者？如何去借景造勢，借景開(kāi)發(fā)？設計怎樣的景觀(guān)小區？基本上最核心的出發(fā)點(diǎn)就是把我們能夠依托資源無(wú)限放大。

在自然型的旅游地產(chǎn)當中，發(fā)展比較好的幾大區域，包括千島湖風(fēng)景區，集合大量的酒店，包括云南玉龍雪山景區，目前為止有23000萬(wàn)的游客，在這個(gè)地方開(kāi)發(fā)旅游地產(chǎn)是有保障的，包括四川和峨嵋山的風(fēng)景區，黃山風(fēng)景區等等，這些地方本身都是知名的景區，而且也擁有足夠的游客量，在這些周邊開(kāi)發(fā)旅游地產(chǎn)，相對來(lái)講，不管從市場(chǎng)的容量上也好，還是消費的動(dòng)機也好都相對比較有保障。

旅游市場(chǎng)和就業(yè)市場(chǎng)的伴生關(guān)系是比較矛盾的地方，他會(huì )吸引到兩部分的市場(chǎng)，但是這兩部分的市場(chǎng)是相對獨立的。今天講到旅游地產(chǎn)是包含旅游和地產(chǎn)兩個(gè)板塊，在開(kāi)發(fā)旅游地產(chǎn)的時(shí)候所面對的目標客群也是兩個(gè)部分，一個(gè)叫做旅游消費客群，一種叫做度假物業(yè)投資客群，這兩個(gè)客群之間沒(méi)有一個(gè)非常正向的轉化關(guān)系。

所以我們簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)一下，比如說(shuō)游客市場(chǎng)一般包括外面的觀(guān)光客，本地的休閑客，專(zhuān)項的旅游者；那另外置業(yè)客群當中有房產(chǎn)投資者，有改善性置業(yè)者。

在旅游地產(chǎn)過(guò)去的幾年當中，主要是以地產(chǎn)銷(xiāo)售為主，所以大家都會(huì )把房屋的銷(xiāo)售的收入和業(yè)績(jì)作為整個(gè)項目盈利考核的指標。所以就需要通過(guò)旅游的經(jīng)營(yíng)來(lái)實(shí)現整個(gè)資產(chǎn)的升值，通過(guò)地產(chǎn)的銷(xiāo)售確保各個(gè)階段現金流的穩定。

旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的時(shí)候，他比早期以自然資源為主的開(kāi)發(fā)旅游地產(chǎn)要高級一點(diǎn)，你高爾夫球場(chǎng)做了好了之后，會(huì )有很多目標性的客群，為了更方便的打高爾夫會(huì )考慮買(mǎi)一套房子，在這個(gè)項目開(kāi)發(fā)過(guò)程當中他不是一個(gè)伴生關(guān)系，而是一個(gè)共生的關(guān)系，兩者之間是相輔相成的。

同樣的，旅游客群和置業(yè)客群也是相輔相成的，旅游的消費者很有可能會(huì )轉化為物業(yè)的投資者，但是想說(shuō)一個(gè)非常簡(jiǎn)單的問(wèn)題，今天我們在看到很多高爾夫地產(chǎn)在銷(xiāo)售的過(guò)程當中，會(huì )發(fā)現很多的開(kāi)發(fā)商會(huì )運用一個(gè)手段，是你買(mǎi)一套高爾夫的別墅，他會(huì )送你比如說(shuō)一年到三年的惠及，因為他的消費客群很有可能轉化為他的投資客群的，所以說(shuō)這兩部分的客群在這樣的一種類(lèi)型項目開(kāi)發(fā)當中，他是有一個(gè)比較密切和直接的一個(gè)共生的關(guān)系，我們看到這兩個(gè)圈圈在當中有一塊是重疊的，他叫做中長(cháng)期的度假客，而且是主題產(chǎn)品的愛(ài)好者。

大家知道全世界最大的迪斯尼在哪里嗎？在美國的奧蘭多。

那再問(wèn)一下全世界最小的迪斯尼在哪里？香港。

全世界經(jīng)營(yíng)最好的迪斯尼是哪里？日本。

再問(wèn)大家一個(gè)，你們知道全世界經(jīng)營(yíng)最差的迪斯尼在哪里？

是法國巴黎，基本上是虧本的狀態(tài)，因為法國人很高傲，他會(huì )認為美國的文化對他是一種入侵，他認為迪斯尼是入侵法國主要的一個(gè)端口，所以法國人不愛(ài)去迪斯尼。那日本為什么會(huì )很好，因為日本人對動(dòng)漫的文化是非常青睞的，當中80%以上的消費者基本上都是日本人，所以說(shuō)一個(gè)迪斯尼的成功與否和當地的這個(gè)消費的支撐力很有關(guān)系。

我們再看迪斯尼為什么會(huì )成功，因為他是一個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈，為什么中國沒(méi)有辦法快速的成長(cháng)為迪斯尼的模式，是因為迪斯尼是整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈代表的名詞。

迪斯尼最早的時(shí)候出了一系列的動(dòng)畫(huà)片，從純素描版進(jìn)入動(dòng)畫(huà)版和彩色版的。當這部動(dòng)畫(huà)片家喻戶(hù)曉的時(shí)候，迪斯尼公司思考說(shuō)，我們如何讓消費者除了看到我的影片之外，還能夠更多的觸摸到我的形象，所以他建造了主題公園，他希望有很多人對于童話(huà)的想象和對于卡通人物的想象不只是在電視屏幕里面看到，他希望有一個(gè)場(chǎng)景是可以觸碰的。這個(gè)是第二步，他制造了場(chǎng)景。

第三步就是他發(fā)現很多人去玩過(guò)這個(gè)主題公園之后，需要把一些東西帶回家去，因為主題公園不是一個(gè)頻次很高的消費場(chǎng)所，他跟我們常規講的商業(yè)不一樣，于是就在主題公園里面放了非常多跟這些主題內容和故事相關(guān)的一些小的消費的商業(yè)，然后希望你把這些物品帶回家去，在你的生活當中反復的出現，這個(gè)是第三步。

基于這一步就做到了品牌的授權，讓沒(méi)有通過(guò)迪斯尼主題公園購買(mǎi)到物品的小朋友大朋友，通過(guò)商品授權的形式，在你生活的方方面面都可以接觸到迪斯尼LOGO和形象內容，他是一款完整的產(chǎn)業(yè)鏈。

我們會(huì )發(fā)現大型主題公園的產(chǎn)業(yè)鏈上是相通的，而這個(gè)是目前中國主題公園沒(méi)有做到的，因為它需要有各方面的收入，地產(chǎn)收入是很好的一塊，包括旅游項目運營(yíng)的收入，土地價(jià)的收入，品牌服務(wù)的收入，商業(yè)贊助，還有包括最大的衍生消費品的收入，擁有這些才可以完整健康，并在市場(chǎng)當中存活。

第二部分要跟大家分享的是幾大趨勢：第一個(gè)是很多旅游地產(chǎn)在選址的時(shí)候會(huì )呈現布局兩地化的趨勢，一種是經(jīng)濟相對貧困的地區，另外一種是經(jīng)濟相對比較發(fā)達的地區。

大家從消費者的層面上分析一下，旅游實(shí)際上是一個(gè)需要考慮到消費者的一件事情。旅游本質(zhì)上是你去另外一個(gè)地方體驗完全不同的生活，為什么很多人喜歡旅游？是因為他有好奇心；但是為什么又有很多人怕旅游？是因為他無(wú)法產(chǎn)生安全感。這個(gè)就是為什么說(shuō)人比較多的地方，他更容易聚集更多的人，這是跟消費者的消費心理是有關(guān)系的。

所以就是說(shuō)在經(jīng)濟比較發(fā)達的地區，會(huì )比較容易聚攏人氣，因為各方面的配套設施比較完善，當然這些地方也有一些限制，比如說(shuō)政府對你的支持不會(huì )非常大。那經(jīng)濟貧困的地區為什么適合發(fā)展旅游呢，基本上中國比較好的山水資源都在經(jīng)濟很貧困的地方，這些地方相對來(lái)講他的交通通達性比較差，不太容易到達，很多大量的基礎配套也比較的難做，但是這些地方的資源品質(zhì)是很優(yōu)秀的，而且他的破壞的程度也比較少，也能得到更多政府的支持。 

越來(lái)越多的旅游地產(chǎn)發(fā)展區域趨向于主題化和品質(zhì)化。從物業(yè)屬性來(lái)說(shuō)，以前很多人會(huì )把這個(gè)傳統的旅游地產(chǎn)當做第二居所，他不是滿(mǎn)足你居住需求的一個(gè)地方，他是滿(mǎn)足你的休閑度假需求或者是養老養生的需求?，F在旅游地產(chǎn)發(fā)展的趨勢會(huì )從第二居所往第一居所的形式在轉變，因為我們前面講到，有一些地方他其實(shí)已經(jīng)成為城郊休憩地產(chǎn)。

我舉個(gè)非常簡(jiǎn)單的例子，秦皇島那邊有個(gè)項目非常的有意思，他第一期賣(mài)掉的洋房和別墅里面，有很大一部分的人是用來(lái)做第一居所的，我們采訪(fǎng)過(guò)相關(guān)的購買(mǎi)者，他們說(shuō)基本上從市中心堵兩個(gè)小時(shí)回到家，跟回秦皇島的時(shí)間是差不多的，而那邊相對來(lái)講空氣非常好，又是靠海邊，所以說(shuō)真的是有一部分北京人把那個(gè)當做第一居所去買(mǎi)的。如果未來(lái)高鐵開(kāi)通之后，從北京到秦皇島的也就半個(gè)小時(shí)的時(shí)間。

第二個(gè)，從置業(yè)的目的來(lái)講，很多人買(mǎi)房都是為了投資，08年的時(shí)候，海南島經(jīng)歷了最旺的投資熱潮。有一個(gè)叫做鳳凰島的項目最后是14萬(wàn)一個(gè)平米，但是很多人還是去買(mǎi)，因為他們覺(jué)得買(mǎi)賣(mài)之后可以賺錢(qián)，確實(shí)是有一部分人賺到了很多錢(qián)，但是這個(gè)泡沫很快就被吹爆了，現在這個(gè)價(jià)格跌地非常的厲害，變成5萬(wàn)左右，純粹把旅游地產(chǎn)當做投資目的來(lái)買(mǎi)房的這波趨勢也已經(jīng)過(guò)去了。

現在很多人買(mǎi)旅游地產(chǎn)會(huì )集合自己多方面的需求，投資也是其中非常重要的目的，除了投資之外，還有改善型的養老型的。比如說(shuō)我們今天在長(cháng)三角看到大量的旅游地產(chǎn)，實(shí)際上很多人都是為父母買(mǎi)的，讓父母去養老的，或者是比如說(shuō)在靠近上海東海，是因為很多的家庭希望把小朋友送到離東海比較近的國際學(xué)校去。所以消費者在購買(mǎi)旅游地產(chǎn)的時(shí)候，他的目的開(kāi)始變的多元化和復合化了。

第三個(gè)趨勢則是原來(lái)的概念支撐開(kāi)始真正的轉化為產(chǎn)品支撐，旅游和地產(chǎn)變得同樣的重要，本質(zhì)是旅游度假區或者是以旅游為產(chǎn)業(yè)區的發(fā)展會(huì )更符合未來(lái)消費者，以及整個(gè)市場(chǎng)的需求。

除此之外，還有一點(diǎn)非常重要的發(fā)展趨勢，就是現在由于政府對于開(kāi)發(fā)商進(jìn)入到旅游地產(chǎn)領(lǐng)域的要求越來(lái)越高，他會(huì )給到你很大的土地，所以說(shuō)現在的旅游地產(chǎn)不是小而精而是大而全，這個(gè)全是非常重要的。政府會(huì )要求在批地的時(shí)候，把地產(chǎn)旅游加關(guān)聯(lián)的產(chǎn)業(yè)都放到這個(gè)里面，他會(huì )在這種基礎上去考核開(kāi)發(fā)商本身的一些開(kāi)發(fā)和拿地的能力。

另外一個(gè)趨勢，高度資源再造，以前我們說(shuō)旅游地產(chǎn)的盈利模式就是大地產(chǎn)的收入加上旅游收入，我舉幾個(gè)例子，無(wú)錫有一個(gè)很有意思的項目叫做田悅東方，那是個(gè)特別有情懷的項目，最早的時(shí)候他做了一批別墅，后來(lái)發(fā)現這個(gè)別墅賣(mài)不掉，后來(lái)便請來(lái)了臺灣的親近農場(chǎng)，對他前面將近1500土地進(jìn)行改造，還原整個(gè)鄉村原有面貌，并加入了很多體驗性的內容。引進(jìn)了動(dòng)物樂(lè )園這樣的概念，把這些羊、牛、羊駝放到里面，引來(lái)了大量的消費者。同時(shí)他也有一些營(yíng)收，比如說(shuō)他開(kāi)始賣(mài)蔬菜了，他在這個(gè)項目里種了自己的桃子，叫做田園東方水蜜桃，每一年的時(shí)候都會(huì )給買(mǎi)過(guò)這個(gè)項目物業(yè)的，或者是有過(guò)消費的這些財富階層送他的水蜜桃和蔬菜，他會(huì )有一些關(guān)聯(lián)性的產(chǎn)品，這個(gè)是一個(gè)例子。

在這些的基礎之上，還看到了另外的一個(gè)趨勢。前面所講的自然資源型的旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，都是在傳統模式的基礎上進(jìn)行的分類(lèi)，但是實(shí)際上，由于現在整個(gè)產(chǎn)業(yè)在向著(zhù)多元化的方向發(fā)展，我們再用傳統的方式來(lái)進(jìn)行分類(lèi)的時(shí)候，就已經(jīng)很難了。

第三個(gè)要講的就是新型旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式的思考。

我們在旅游地產(chǎn)新趨勢下，傳統的開(kāi)發(fā)模式會(huì )遭遇到很多的難題，根據核心資源來(lái)劃分旅游地產(chǎn)的模式對于理解不同旅游地產(chǎn)本身特征幫助不是特別大，經(jīng)過(guò)這幾年的研究和分析之后，我們認為旅游地產(chǎn)可以從驅動(dòng)力的角度可以解讀旅游地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)模式，那旅游地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)他不是因為某一個(gè)單純的驅動(dòng)因素作用的結果，而是整個(gè)驅動(dòng)系統共同作用下的結果，這個(gè)過(guò)程是比較復雜的，但同時(shí)又存在非常鮮明的層次性。

影響旅游地產(chǎn)的原動(dòng)力是旅游吸引力和地產(chǎn)吸引力，次生動(dòng)力包括政府的行為，包括開(kāi)發(fā)企業(yè)的行為。

根據以上的視角我們把現有的這個(gè)旅游地產(chǎn)在新時(shí)期的旅游地產(chǎn)分為三種類(lèi)型：都市商旅文綜合體，成交游憩地產(chǎn)和旅游目的地產(chǎn)。

都市商旅文綜合體，比如說(shuō)萬(wàn)達商旅城，他有一個(gè)標志性的產(chǎn)品叫做出河漢界，這個(gè)是把文化旅游休閑和相對的元素綜合在一起，這個(gè)我們歸納為商品的綜合體。

城郊休憩地產(chǎn)，位于大型城市群落的周邊，他能夠吸引來(lái)自大型群落的群體，東壩河是位于秦皇島地區，這個(gè)項目也是滿(mǎn)足大量的北京客群。

旅游目的地產(chǎn)，滿(mǎn)足的是消費者長(cháng)期度假和遠程度假的需求，比如說(shuō)金茂雪山集團，他們在麗江做了一個(gè)金茂雪山語(yǔ)。

都市商旅文綜合體

以城市本地居民的休閑需求為依托的城市休閑特色商業(yè)區，一般是位于城市市中心或者是交通比較便捷的城市近郊，比如萬(wàn)達的商旅文項目，成都的太古里，深圳的OCT等等，他基于對當地的文脈深挖，重新打造一個(gè)片區商旅的綜合體。

另外一種是叫做改造并擴建傳統的商業(yè)街區，在保留特色的傳統上加入時(shí)尚元素，使之變成一個(gè)可以供本地居民外國消費者以及外地消費者消費休閑的區域，像上海的新天地，北京的798等等。

商旅文綜合體選址有什么要求？第一，要在經(jīng)濟比較發(fā)達的一二線(xiàn)城市，對當地的客群是有很高的要求和基礎。第二，項目主要是以本地居民休閑娛樂(lè )非為主的，同時(shí)他還要兼顧外地游客的需求。

很多人會(huì )說(shuō)我們做一些旅游類(lèi)的商業(yè)小鎮，是不是把所有的關(guān)注點(diǎn)放在外國人身上，其實(shí)這個(gè)是錯誤的。真正的一些有生命力的以文化旅游為主題的商業(yè)街區一定把本地客群作為最根本的商業(yè)客群，旅游者的消費的內容和本地的消費內容是不一樣的。

以新天地為例，他整個(gè)業(yè)態(tài)當中最多的業(yè)態(tài)是什么？有休閑的，有酒，咖啡，統稱(chēng)餐飲。為什么他放休閑餐飲業(yè)態(tài)最多，因為休閑餐飲業(yè)態(tài)是整個(gè)旅游文化類(lèi)的商業(yè)小鎮當中最主要的一個(gè)業(yè)態(tài)。誰(shuí)是這種業(yè)態(tài)最常規的消費群體？就是北京客群！你沒(méi)有辦法依靠外地人或者是外國人不斷的來(lái)喝咖啡。第三，是項目的核心物業(yè)，因為商業(yè)同時(shí)還會(huì )有辦公酒店配套物業(yè)。

城郊休憩地產(chǎn)

城郊休憩地產(chǎn)是指從核心城市周邊三小時(shí)車(chē)程范圍之內區域型的旅游地產(chǎn)，一般游客逗留時(shí)間為兩到三天。隨著(zhù)不斷的發(fā)展和成熟，這種項目逐漸向第一居所轉型。城郊休憩地產(chǎn)在選址上最主要的要求是距離核心城市車(chē)程不能超過(guò)3小時(shí)。

城郊休憩地產(chǎn)的發(fā)展有主要的幾個(gè)特征：第一，主要位于消費能力較高的一線(xiàn)城市的周邊，以吸引核心城市中有消費能力的客群來(lái)此消費的。第二，核心客群主要的行為是周末的休閑度假，那停留時(shí)間一般在2到3天。第三，目標消費客群前來(lái)選擇的交通工具，基本上都是以高鐵、火車(chē)以及自駕車(chē)大巴城際交通為主，這個(gè)就可以解釋為什么黃山以前不發(fā)達，現在可以吸引長(cháng)三角的客群？因為現在有飛機直航了，有高鐵了，可以帶動(dòng)大部分的客群快速便捷導入這個(gè)區域當中。隨著(zhù)中國高鐵的開(kāi)通，我們也會(huì )發(fā)現未來(lái)“5+2休閑區”會(huì )越來(lái)越多。

城郊休憩地產(chǎn)目前主要分布在幾大經(jīng)濟區域的地區，比如說(shuō)長(cháng)三角，比如說(shuō)環(huán)渤海，比如說(shuō)珠三角和川渝板塊。城郊休憩地產(chǎn)通常是依托資源打造的主題的度假產(chǎn)品，擁有豐富的產(chǎn)品配套以吸引周邊具有消費能力的一些城市客群來(lái)此消費，所以這種項目主要通過(guò)借市打造主題鮮明的產(chǎn)品，解決大型城市在周末沒(méi)有地方去的客群，只要借助這個(gè)市場(chǎng)就可以了。

城郊休憩地產(chǎn)在開(kāi)發(fā)過(guò)程當中，對自然資源、社會(huì )資源、運營(yíng)資源進(jìn)行完整的整合，來(lái)形成涵蓋傳統旅游、特色娛樂(lè )、休閑度假互為補充的綜合旅游產(chǎn)品體系。

旅游目的地產(chǎn)

旅游目的地產(chǎn)是指面向全國的消費客群的旅游地產(chǎn)類(lèi)型，是以中長(cháng)期度假客群為主要的消費客群，其核心特點(diǎn)是客源市場(chǎng)的輻射范圍是比較廣的，通常位于全國性的知名景區或者是旅游度假區。

由于和客源地之間的距離較遠，這一類(lèi)項目非常依賴(lài)航空或者是鐵路等區域大交通。這個(gè)就解釋了為什么麗江沒(méi)有以前那么紅火，其實(shí)是因為大理截留了一部分的麗江的游客，大理政府把原來(lái)大理到麗江要4個(gè)半小時(shí)的車(chē)程縮短到現在的一個(gè)小時(shí)20分鐘，大理政府為了截留麗江的游客，還開(kāi)通了更多的去往一線(xiàn)城市的直航飛機，所以大理今年的游客增長(cháng)量非常的大，而麗江的客棧是一路下跌。

把全國的旅游目的地產(chǎn)分為三個(gè)梯度，第一梯度就是海南，海南的配套也比較好，除此以外海南除了擁有濱海和熱帶雨林稀缺的自然資源。第二個(gè)是云南，云南擁有豐富的山景和水景。

第三梯度最有發(fā)展前景的，有著(zhù)大山大河資源的一些地方，開(kāi)發(fā)還不夠完善和成熟，那現在這些地方的旅游地產(chǎn)都屬于起步的階段，但是他的產(chǎn)品比較單一，而且檔次也比較低，這些地方在未來(lái)發(fā)展大型綜合型的旅游地產(chǎn)方面還是有非常大的發(fā)展的潛力的。

旅游目的地產(chǎn)實(shí)際上是以片區整體開(kāi)發(fā)的模式為主的，規模上都比較的大，而且多數情況下是采用了基礎設施先行，旅游產(chǎn)品跟進(jìn)，住宅物業(yè)提升價(jià)值的開(kāi)發(fā)的次序，所以先是大交通解決，然后開(kāi)始挖掘地方的人文和自然的元素，發(fā)展一些相關(guān)的旅游度假和觀(guān)光型的產(chǎn)品，最后才做物業(yè)價(jià)值的提升，這個(gè)路徑基本上就是已經(jīng)想明白來(lái)的開(kāi)發(fā)商在做旅游地產(chǎn)常規的一個(gè)路徑。

總結而言，我們會(huì )把評價(jià)因素分為旅游地產(chǎn)的吸引力，旅游資源的等級，地產(chǎn)市場(chǎng)的吸引力，外部的支持力度等，對旅游地產(chǎn)類(lèi)型進(jìn)行分類(lèi)，幫助我們抓住項目特征，做好項目的開(kāi)發(fā)與運營(yíng)。