長(cháng)租公寓是這兩年的創(chuàng )業(yè)熱點(diǎn)，火爆得讓人出乎意料。前不久，有人吐槽雷軍的順為基金投資的 YOU+ 公寓是“用 6000 塊錢(qián)一個(gè)月的價(jià)格把一個(gè)學(xué)生公寓出租了出去”，爾后，輿論甚囂塵上：有人覺(jué)得公寓實(shí)在太坑爹，光玩情懷沒(méi)有用；也有人出來(lái)為公寓站臺平反，認為公寓的發(fā)展尚在初期，應給予更多空間與機會(huì )。

據華創(chuàng )證券的研究報告《青年長(cháng)租公寓：這是一片太平洋》顯示，目前國內房屋租賃交易額在 8000 億元上下，隨著(zhù)前十年房地產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展，大量閑置房屋出現，數量達 7300 萬(wàn)套；另一方面，城市流動(dòng)人口增加，90 后進(jìn)入職場(chǎng)，住房剛需增勢明顯，長(cháng)租公寓的出現滿(mǎn)足了這部分人對住房“不肯將就”的要求。

長(cháng)租公寓為什么這么火？這背后究竟有什么推動(dòng)力？從幾個(gè)維度來(lái)梳理，主要原因不外是社會(huì )大環(huán)境、資本助推、本身模式的競爭力，以及與公寓本身社交屬性的結合。撇開(kāi)住房剛需和房?jì)r(jià)居高不下這樣的大環(huán)境因素，我們來(lái)談一談資本和模式是如何助推長(cháng)租公寓市場(chǎng)的。

第一重火爆：資本

火是從雷軍的順為基金燒起來(lái)的。2014年9月，順為基金聯(lián)合聯(lián)創(chuàng )策源投資 YOU+ 公寓 1 億人民幣，開(kāi)啟了公寓創(chuàng )業(yè)的吸金時(shí)代。

除了較常見(jiàn)的股權融資形式，長(cháng)租公寓還在進(jìn)行更加豐富的金融嘗試：借鑒 REITs。發(fā)軔于美國 1960 年代的 REITs 模式，即房地產(chǎn)投資信托基金（Real Estate Investment Trusts），代表著(zhù)全世界房地產(chǎn)領(lǐng)域最科學(xué)與最先進(jìn)的管理方案，提供保障于房地產(chǎn)領(lǐng)域六大環(huán)節（即資本運作、設計策劃、拆遷征地、建設施工、銷(xiāo)售租賃、物業(yè)服務(wù)）。在融資方面 REITs 有著(zhù)巨大的優(yōu)勢，表現為風(fēng)險低、回報率較高、經(jīng)營(yíng)科學(xué)。對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，REITs 的股權形式投資并不會(huì )給它們帶來(lái)債務(wù)負擔；而相對于銀行貸款，合約還款帶給房地產(chǎn)企業(yè)的壓力會(huì )大很多。

目前 REITs 尚未被完全引入國內，也還沒(méi)有得到司法環(huán)境與稅務(wù)環(huán)境的支持，但是在國內公寓行業(yè)創(chuàng )業(yè)中，已經(jīng)可以初探到這樣的構思。新派公寓創(chuàng )始人王戈宏最早將 REITs 模式帶回國內進(jìn)行嘗試，與賽富基金合伙人閻炎共同成立私募 REITs 基金，即賽富不動(dòng)產(chǎn)基金，負責公寓的資本運作和物業(yè)收購。

基金和公寓如何各司其職？賽富不動(dòng)產(chǎn)基金最早以每平方米 2.2 萬(wàn)的價(jià)格購買(mǎi)了北京 CBD 區域的森德大廈，并經(jīng)過(guò)統一改裝為新派公寓 CBD 店。之后，通過(guò)基金發(fā)行的方式，新派公寓 CBD 店被分拆給 32 名 LP（有限合伙人），并允諾不低于 3.5% 的回報率。四年之后，以 4 萬(wàn)元一方平米的價(jià)格回購。

在沒(méi)有完全引入 REITs 卻充分借鑒的情況下，新派公寓走出了一條穩定獲取房源并快速規?；?、復制化的路徑。2015 年年初，由住建部下發(fā)的《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的指導意見(jiàn)》中明確表示要積極推進(jìn) REITs 的試點(diǎn)。目前，魔方公寓也對外透露正積極試水 REITs。

資本之火為品牌公寓實(shí)現品牌化、規?；\作提供了有力前提。目前國內二十多家品牌公寓占據的市場(chǎng)份額總共只有 3%。

第二重火爆：模式

長(cháng)租公寓找到了傳統市場(chǎng)的痛點(diǎn)。就租客與房東來(lái)說(shuō)，傳統租賃市場(chǎng)上，租客的弱勢地位比較明顯，信息不對稱(chēng)，找房費時(shí)費力又被坑，房屋家電陳舊，交接和交租麻煩；而對于房東而言，租客難以管理、租期不穩定、房屋保潔難達到標準也是很頭疼的問(wèn)題。綜上所述，租客與房東在租賃過(guò)程中的感受都比較差，《北京青年人才住房狀況》研究報告顯示，僅有 26.31% 的租客表示未曾受到權益侵害的問(wèn)題。

對比傳統租賃，互聯(lián)網(wǎng)下的長(cháng)租公寓首先提高了信息對稱(chēng)性，也就是提高房屋的出租率。長(cháng)租公寓品牌大多提供線(xiàn)上看房服務(wù)，其標準化的圖片拍攝給了大多數租客一個(gè)心理預期。

其次是標準化裝修。品牌公寓的硬裝軟裝統一，使得房屋與房屋之間的差異化縮小，降低了房屋的整體裝修和維修成本。以蘑菇公寓為例，就是與海爾家電進(jìn)行合作，對大小家電進(jìn)行集中采購和標準化配給。

第三是公寓管理。針對不同房型、不同租期的租客進(jìn)行有效管理和收租，特別是在一些細碎的收費服務(wù)上，如具體到每個(gè)房間的用電等。它們大多實(shí)行的是酒店管理模式，但在具體實(shí)施上卻精簡(jiǎn)很多，一般提供一周一次的保潔服務(wù)。以魔方公寓為例，一家集中式公寓的管理人員可能只需要 1 名店長(cháng)，外加 2 名輔助工作人員。

第四是它們的拿房形式，都實(shí)行的是較“輕”的模式，即包租模式，通過(guò)簽訂 5?10 年的租賃合同，整體包租一棟樓或者一套房。前者被稱(chēng)為整租式公寓（更適合標準化），而后者為分布式公寓。實(shí)行包租，解決了租賃中最重的一環(huán)，即如何拿房。

第五是金融合作。傳統租賃市場(chǎng)“押一付三”，新興的長(cháng)租公寓面對更多元、更年輕的租客，有的只需要“押一付一”。蘑菇公寓的蘑菇寶讓租客可以每月向銀行打入租金，以現金流為抵押獲得低息貸款，蘑菇公寓因此得以提前一年獲得租金，打通了現金流，實(shí)現了規模擴張。

總體來(lái)說(shuō)，長(cháng)租公寓走的是批發(fā)拿房、批發(fā)裝修的路子，從中可以賺到從零售到批發(fā)的價(jià)差和溢價(jià)。如同魔方公寓創(chuàng )始人葛嵐所言，公寓與租戶(hù)是一個(gè)強需求的關(guān)系，因而一系列附加值產(chǎn)品可以被設計和打包，如保潔等 O2O 服務(wù)。

第三重火爆：社交

YOU+ 公寓成立之初，創(chuàng )始人劉洋表示，YOU+ 公寓是“住房+社交+創(chuàng )業(yè)”的聚集地。盡管有人對公寓的社交性表示懷疑，認為公寓的本質(zhì)還應該是居住的舒適感，但不可否認，公寓確實(shí)籠聚了一批差不多年齡并有望碰撞出火花的人。公寓在西方社會(huì )發(fā)展歷史非常悠久，從經(jīng)典美劇《老友記》中就可見(jiàn)一斑。而“公共空間”的概念在中國尚處于初級階段，租客們更習慣關(guān)上房門(mén)做自己的事情。

為了撮合與營(yíng)造公寓的社交屬性，YOU+ 公寓實(shí)行“三不租”政策，即 45 歲以上不租，帶小孩不租，不愛(ài)交朋友不租。更為“奇葩”的是它的社交考核制度，即每個(gè)月要認識 10 位公寓內的朋友，必須參加一次社群活動(dòng)。

對比 YOU+ 公寓的嚴苛租客社交章程，蘑菇公寓相對寬松一些。作為分布式公寓的典型代表，蘑菇公寓只是“友善地”把租客們的“性別、星座、愛(ài)好和工作”公之于眾，以防止不愛(ài)天蝎座的偏偏遇上，頭疼處女座的還要同一屋檐。

真社交也好，偽社交也罷，打通居住和圈子無(wú)疑是未來(lái)公寓發(fā)展的必經(jīng)之路，讓房子不再是簡(jiǎn)單的鋼筋水泥，而是成為一個(gè)家的概念。相信這是所有的長(cháng)租公寓所期望的。