從2009年《國務(wù)院關(guān)于加快發(fā)展旅游業(yè)的意見(jiàn)》國發(fā)[41]號文到2012年《金融支持旅游業(yè)加快發(fā)展的若干意見(jiàn)》，再到2014年《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)旅游業(yè)改革發(fā)展的若干意見(jiàn)》，多個(gè)文件中都提出，對符合旅游市場(chǎng)準入條件和信貸原則的旅游企業(yè)和旅游項目。

要加大多種形式的融資授信支持，合理確定貸款期限和貸款利率，同時(shí)鼓勵門(mén)票收入質(zhì)押貸款、發(fā)行企業(yè)債券、上市融資、消費信貸等多種形式的融資渠道，并提出政府引導、推動(dòng)設立旅游產(chǎn)業(yè)基金，發(fā)展旅游項目資產(chǎn)證券化產(chǎn)品等多種金融創(chuàng )新方式。

在政策的引導和市場(chǎng)的探索下，多種形式的旅游地產(chǎn)融資方式在不斷涌現。華僑城與長(cháng)隆的資產(chǎn)證券化、北京與海航旅業(yè)設立的旅游發(fā)展基金、中信信托發(fā)起的旅游消費信托、紅樹(shù)林發(fā)行的分時(shí)度假卡、鄉村度假領(lǐng)域的眾籌產(chǎn)品等等。

然而，市場(chǎng)也在分化，產(chǎn)品并不具有獨特性的小微旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在融資方面并不具有創(chuàng )新能力，加之靠地產(chǎn)養旅游的銷(xiāo)售市場(chǎng)的滑落，這類(lèi)企業(yè)及項目的生存發(fā)展陷入困境，即使是房企經(jīng)常使用的類(lèi)信托基金，目前也難以拿到，或者面臨著(zhù)更高的成本。

逐利的資本

看到國民生活水平的提高帶來(lái)的巨大旅游消費潛力，國內外資本一直在盯著(zhù)這塊蛋糕，這兩年已有數萬(wàn)億元資金涌入旅游領(lǐng)域，中國旅游業(yè)正進(jìn)入空前的并購活躍期。僅在2009年至2012年，我國就成立了8只旅游產(chǎn)業(yè)投資基金，總募資規模達到212.96億元，2012年到2013年，旅游業(yè)并購涉及的資金額達幾十億元甚至上百億元，越來(lái)越多的企業(yè)通過(guò)并購介入旅游業(yè)。

但在各種旅游業(yè)態(tài)中，資金更加傾向漂流、溫泉、水樂(lè )園、滑雪等賺快錢(qián)的項目，但是大型旅游度假項目需要多種業(yè)態(tài)的配合，其中很多業(yè)態(tài)并不具有較快回收投資的能力，這也在一定程度上迫使旅游度假項目變得急功近利。

華僑城開(kāi)創(chuàng )的“旅游+地產(chǎn)”的模式成為了國內旅游地產(chǎn)領(lǐng)域大多數的選擇，即通過(guò)售賣(mài)地產(chǎn)項目回收現金流，進(jìn)而反哺旅游部分。若選擇先發(fā)展旅游，待旅游拉動(dòng)地產(chǎn)升值后，再以地產(chǎn)反哺旅游的開(kāi)發(fā)節奏，會(huì )拉長(cháng)開(kāi)發(fā)周期，傳統地產(chǎn)融資工具將很難被有效利用。

從資金使用年限方面講，目前與旅游地產(chǎn)更加吻合的資金是保險，但遺憾的是，目前此類(lèi)資金往往更偏向于投資養老地產(chǎn)。

從投資形式上看，資金在參與旅游地產(chǎn)項目時(shí)多以財務(wù)投資者的身份介入，投資人本身對旅游地產(chǎn)并不一定具有太多個(gè)人興趣。

2013年，關(guān)注到國際資本動(dòng)向以及住宅市場(chǎng)變化的華盛基金創(chuàng )始人王寧將在2010年左右投資的5、6個(gè)旅游地產(chǎn)項目全部賣(mài)出，用他的話(huà)說(shuō)，旅游地產(chǎn)的概念已經(jīng)褪色，而僅把旅游地產(chǎn)作為一個(gè)投資標的對待的他也開(kāi)始意識到自己并不能跟上該領(lǐng)域的主流思維。旅游度假地產(chǎn)領(lǐng)域已經(jīng)成為越來(lái)越專(zhuān)業(yè)的玩家的游戲。

專(zhuān)業(yè)玩家的游戲

從之前打著(zhù)旅游名義做房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的無(wú)序競爭，到之后圈占旅游資源和資本的競爭，而今，旅游地產(chǎn)領(lǐng)域已經(jīng)是專(zhuān)業(yè)性的較量，項目的命運開(kāi)始決定于項目產(chǎn)品本身，操盤(pán)團隊的專(zhuān)業(yè)性就顯得尤為重要。

目前旅游綜合體的未來(lái)潛力很大，若開(kāi)發(fā)商能形成一個(gè)核心的旅游項目，在形成長(cháng)期收益的基礎上，又形成一定的旅游地產(chǎn)產(chǎn)品，包括度假產(chǎn)品和商業(yè)產(chǎn)品，這樣便可快速回現，像華僑城歡樂(lè )谷、長(cháng)隆、迪斯尼，以及海昌極地海洋世界等都是非常好的案例。旅游綜合體在快速回現的基礎上，若能繼續形成一個(gè)長(cháng)期收益結構，便可進(jìn)一步形成新的融資渠道，比如華僑城和長(cháng)隆推出的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品已經(jīng)為其所用。

今典集團開(kāi)發(fā)運作的紅樹(shù)林度假世界，以其產(chǎn)品對休閑度假生活方式的真正關(guān)照，其配套經(jīng)營(yíng)價(jià)值已經(jīng)遠高于傳統酒店，從2014年末已經(jīng)停止了房間的銷(xiāo)售，據了解，近期正在籌備設計股權眾籌類(lèi)、分時(shí)度假類(lèi)產(chǎn)品。

今典集團董事長(cháng)張寶全期待以紅樹(shù)林的旗艦項目三亞灣紅樹(shù)林全部開(kāi)業(yè)后的實(shí)際財務(wù)結構在資本市場(chǎng)講一個(gè)不同的故事，屆時(shí)不管是上市后的資本市場(chǎng)表現，還是通過(guò)多種股權形式的融資過(guò)程中，都會(huì )有區別于其他旅游和地產(chǎn)項目的估值。

除了上述提到的“航空母艦”規模的項目，很多小規模的精品項目同樣可以贏(yíng)取市場(chǎng)的追捧。由景域集團開(kāi)發(fā)運營(yíng)的帳篷客酒店，在2014年11月正式開(kāi)業(yè)一個(gè)月，就成為巨頭之戰的受益者，在獲得華住集團數千萬(wàn)元投資后，再獲納斯達克上市公司、國內連鎖酒店巨頭如家酒店集團的數千萬(wàn)元投資。

專(zhuān)注一個(gè)地域或者精耕一類(lèi)產(chǎn)品，形成具備自身特色的旅游項目，是未來(lái)旅游度假地產(chǎn)項目的最大出路。而對于很多具有較好的旅游自然資源，但并沒(méi)有專(zhuān)業(yè)操盤(pán)能力的項目來(lái)講，保持項目的原始狀態(tài)被專(zhuān)業(yè)團隊收購將是最好的選擇。

上市融資的尷尬

旅游地產(chǎn)的一個(gè)非常中國特色的產(chǎn)物，在國際市場(chǎng)上，對于這類(lèi)摻有房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的旅游項目估值并不高，在2014年初上市的海昌控股，就因其收入中有一定比例的商業(yè)地產(chǎn)，致使以2.45港元在港交所上市后股價(jià)一直萎靡，據傳，海昌近期開(kāi)始考慮將地產(chǎn)板塊進(jìn)行剝離。

而開(kāi)創(chuàng )中國“主題公園+地產(chǎn)”模式的華僑城，一直被定義為地產(chǎn)概念股，其股價(jià)也并沒(méi)有因為有旅游元素而有不同。

另一類(lèi)處于尷尬境地的是古鎮項目，由于受制于文物保護、無(wú)形資產(chǎn)等諸多問(wèn)題，古鎮上市之門(mén)一直被緊鎖。

而古鎮旅游開(kāi)發(fā)更多地依賴(lài)政府主導的開(kāi)發(fā)模式，由于地方政府受財力和物力限制，在古鎮旅游開(kāi)發(fā)項目的運作中存在投入不足、開(kāi)發(fā)水平低、開(kāi)發(fā)缺乏連續性等客觀(guān)困難，使古鎮旅游開(kāi)發(fā)項目存在一定程度的旅游商業(yè)價(jià)值流失，從而導致古鎮旅游開(kāi)發(fā)進(jìn)程中的相關(guān)資源和資產(chǎn)不能在資本市場(chǎng)上吸引到足夠的資本。目前，國內也只有一個(gè)受資本追捧的烏鎮和古北水鎮。