一、休閑農業(yè)大勢研判

近年，在城郊拿上千畝甚至萬(wàn)畝土地，做休閑農業(yè)、鄉村旅游、養生養老等大休閑泛地產(chǎn)項目的熱潮漸起。

(一）搞休閑農業(yè)的人

第一類(lèi)人群：房地產(chǎn)及其關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)商、礦老板和實(shí)業(yè)制造商。

房地產(chǎn)下行壓力/國家對能源的控制/新技術(shù)和高科技門(mén)檻太高，不約而同地選擇了農業(yè)這個(gè)資本洼地，開(kāi)始圈地運動(dòng)，圖謀轉型。

第二類(lèi)人群：資本市場(chǎng)，VC、PE、基金和機構。

看重的是農業(yè)經(jīng)濟長(cháng)遠升值的潛力，而且農業(yè)題材在政策和金融上也有短期運作空間，大宗交易、農產(chǎn)品期貨、農業(yè)設施租賃、企業(yè)并購重組和上市融資的游戲規則已經(jīng)建立;

第三類(lèi)人群：返鄉創(chuàng )業(yè)的農民。

這些人帶著(zhù)資金、經(jīng)驗、資源和成功的光環(huán)回來(lái)接收同村人大片拋荒土地，搞起家庭農場(chǎng)自己當家作主;

第四類(lèi)人群：有“中國鄉村情懷”的藝術(shù)家、建筑師、規劃師等群體甚至還有在華生活的“老外”。

總之，城市紅利攤薄，鄉村“廣闊天地、大有作為”，休閑農業(yè)恰逢其時(shí)，5-10年中國農業(yè)必將迎來(lái)大復興!

(二)如何做休閑農業(yè)?

首先應該做好策劃規劃。當前社會(huì )處在一個(gè)思維覺(jué)醒的時(shí)代，工業(yè)4.0、互聯(lián)網(wǎng)+、90后登場(chǎng)、老齡化社會(huì )等等代表未來(lái)趨勢的跨界融合，是農業(yè)升級的必然方向。

在這個(gè)快速變革的時(shí)代，休閑農業(yè)不是拼體力，而是拼思維、拼資源、拼品牌、拼情懷、拼生活方式。策劃規劃是連接資本、政府、民眾和市場(chǎng)的魔法師，從選址、立項、設計、建設，策劃師和規劃師在休閑農業(yè)里所能起到的作用非常關(guān)鍵。

其次不能盲目投資。休閑農業(yè)不是硬開(kāi)發(fā)、大開(kāi)發(fā)、盲目開(kāi)發(fā)，而是軟開(kāi)發(fā)、小開(kāi)發(fā)、巧開(kāi)發(fā) 。

近幾年農業(yè)項目規模越來(lái)越大，動(dòng)輒千畝萬(wàn)畝，財力雄厚的開(kāi)發(fā)商以資本為傲，加之不切實(shí)際的軍師推波助瀾，很容易陷入投資沖動(dòng)和資本思維里，最后變成拼砸錢(qián)和打價(jià)格戰，從而導致成本難以收回，千萬(wàn)投資付之東流。

(三)有逼格的旅游地產(chǎn)才能大賣(mài)？

休閑農業(yè)是一個(gè)值得長(cháng)期耕耘的事業(yè)，但不是來(lái)大錢(qián)、來(lái)快錢(qián)的領(lǐng)域，如何找到當前的盈利點(diǎn)，使地塊能夠良性運轉起來(lái)，成為首要考慮的問(wèn)題。

這里，我們提出一個(gè)觀(guān)點(diǎn)：鄉村民宿是一個(gè)很好的切入點(diǎn)，有逼格的旅游地產(chǎn)才能大賣(mài)!

中國地產(chǎn)黃金十年時(shí)間蓋了幾代人都住不滿(mǎn)的房子。除了少數大城市，各個(gè)地方都出現了空城、鬼城，蓋出來(lái)的房子并沒(méi)有那么多人去住，也租不出去。大部分人買(mǎi)房子是為了坐等升值，房產(chǎn)成了一種金融工具，購房不是為了投資而是投機。同時(shí)，旅游地產(chǎn)也出現滯銷(xiāo)現象，除了節假日熱鬧外，其余時(shí)間冷冷清清。投資商搞旅游是為了賣(mài)房子，借著(zhù)景區要地但不做旅游——也是掛羊頭賣(mài)狗肉。

在新常態(tài)下旅游地產(chǎn)還能做嗎?應該怎么做?

首先要肯定的是旅游地產(chǎn)值得做，但是做法要改變。以往的旅游地產(chǎn)大部分依托傳統觀(guān)光型景區，主要是國家4A及5A級旅游景區，但這類(lèi)景區基本上是靠名氣掙團隊客源錢(qián)的觀(guān)光模式(一錘子買(mǎi)賣(mài))，而且大部分的旅游景區由于人滿(mǎn)為患，服務(wù)質(zhì)量不佳，“不來(lái)終生遺憾，來(lái)了遺憾終生”，此類(lèi)景區的旅游地產(chǎn)基本上是沒(méi)有出路。

隨著(zhù)經(jīng)濟結構的轉型升級，地產(chǎn)逐步回歸實(shí)業(yè)屬性，就是要“住人”。

而現在旅游休閑已經(jīng)進(jìn)入到大眾化自助式的時(shí)代，現在又是一個(gè)講究逼格的時(shí)代，中國人正逐步過(guò)上“5+2” 的逼格生活方式，逼格時(shí)代的旅游地產(chǎn)賣(mài)的不是量而是質(zhì)，求“既好玩又有情懷”。

比如浙江德清的莫干山民宿，以“裸心谷“為代表的鄉村民俗動(dòng)輒都是二三千元的高房?jì)r(jià)，還供不應求。比如北京的”古北水鎮“，烏鎮的開(kāi)發(fā)商硬是在司馬臺長(cháng)城腳下造出一個(gè)北方地區少見(jiàn)的古鎮，特別有逼格，當然房?jì)r(jià)也很可觀(guān)。

這些創(chuàng )新的業(yè)態(tài)層出不窮，也代表了未來(lái)的旅游地產(chǎn)升級方向，要想旅游地產(chǎn)賣(mài)得好，就要做出逼格的休閑環(huán)境，要有逼格的產(chǎn)業(yè)項目支撐。

休閑農業(yè)的旅游地產(chǎn)市場(chǎng)更好。因為傳統主景區那邊，大格局已定，船大難掉頭。而新開(kāi)發(fā)的地塊，沒(méi)有什么負擔，只需要創(chuàng )意，反倒能做成很有逼格的休閑度假產(chǎn)品。

所以，現在旅游地產(chǎn)的盈利實(shí)現模式不主要依靠“賣(mài)房子”，而是“賣(mài)產(chǎn)業(yè)”。這個(gè)產(chǎn)業(yè)就是融合了“吃住行游購娛”于一體的綜合體驗。要實(shí)現“賣(mài)產(chǎn)業(yè)”的目的，就必須識到“旅游地產(chǎn)”本質(zhì)是“休閑地產(chǎn)”，要拋棄“掛羊頭賣(mài)狗肉”的思路，踏踏實(shí)實(shí)地做旅游、休閑的文章，做出有逼格的休閑環(huán)境和休閑產(chǎn)業(yè)來(lái)!

二、項目地分析與研判

首先，項目地處市郊，交通便利，環(huán)境優(yōu)越，主要有山地、溝谷、林地、梯田、耕地、村莊等資源，資源類(lèi)型多樣，地塊充足，具備發(fā)展休閑農業(yè)和鄉村旅游的條件。

其次，旅游市場(chǎng)發(fā)展呈現4個(gè)趨勢：一是從觀(guān)光向度假轉變;二是散客市場(chǎng)為主;三是國民休閑需求增長(cháng)較快，尤其是鄉村休閑;四是以“品質(zhì)化、個(gè)性化、回歸自然”為特色的鄉村民宿逐漸火熱。

如今，周邊景區多以觀(guān)光為主，缺少鄉居度假旅游產(chǎn)品，且重慶市場(chǎng)需求較大，市場(chǎng)尚未飽和。因此，項目地的旅游開(kāi)發(fā)需要另辟蹊徑，結合市場(chǎng)前沿，創(chuàng )新創(chuàng )異，以獨特的手法打造旅游吸引物，要用產(chǎn)業(yè)發(fā)展的眼光來(lái)看待。主要從兩方面打破常規，尋求突破點(diǎn)：

同質(zhì)化，實(shí)現彎道超車(chē)。跳出傳統景區發(fā)展模式，將項目放在整個(gè)重慶市發(fā)展的大環(huán)境中。當前重慶旅游發(fā)展以景區觀(guān)光為主，門(mén)票為王，而鄉村旅游只有簡(jiǎn)單的采摘項目，項目地能不能做成一個(gè)美麗鄉村休閑的樣板?能不能把承德地區傳統的鄉村文化活動(dòng)恢復起來(lái)?

重慶的旅游基本還停留在山水觀(guān)光的層面，體驗型的、休閑型的景區很少，項目地的發(fā)展就是要超越傳統模式，可以不通過(guò)門(mén)票收入，而以其他的業(yè)態(tài)來(lái)盈利，發(fā)展休閑度假，讓游客真正的留下來(lái)、住下來(lái)、玩起來(lái)、再回來(lái)。

精品意識or規模思路?從初步考察的結果來(lái)看，項目地的地塊條件有限，開(kāi)發(fā)出來(lái)的景區承載力也十分有限，并不適合于大眾觀(guān)光型的景區模式的旅游開(kāi)發(fā)。根據游客旅游規律，游客在景區停留3個(gè)小時(shí)消費一頓飯，停留6個(gè)小時(shí)住宿一個(gè)晚上，目前項目地上下山用時(shí)1小時(shí)，完全靠觀(guān)光根本留不住人。

要設計什么樣的吸引物，才能讓游客能在這里吃一頓飯、住一晚上?要做就做精品。精，而非大，靠的不是規模，而是創(chuàng )意。

根據初步考察分析，項目地所在的合川周邊具有較好的旅游環(huán)境和氛圍，但景區的開(kāi)發(fā)還停留在觀(guān)光層面。而在鄉村旅游方面，尚未形成四季可觀(guān)的田園景觀(guān)，民俗資源和鄉村文化缺乏挖掘、整理和運用。

項目地擁有較好的鄉村旅游資源，區位條件好，完全可以通過(guò)規劃，創(chuàng )新創(chuàng )意，打造出一個(gè)地區鄉村旅游的精品。

從重慶市角度出發(fā)，結合當前全國旅游發(fā)展的態(tài)勢來(lái)看，項目地要走差異化、特色化、精品化發(fā)展道路，初步定位為融鄉村旅游、休閑農業(yè)、體育休閑為一體的中高端精品度假鄉居。

三、定位于發(fā)展戰略

1、總體定位

項目地有資源、有特色，但是缺靈魂，通過(guò)打造集花果園、運動(dòng)園、美鄉園于一身的鄉居樂(lè )園，將項目地打造成城市居民的第二居所，融綠色、歡樂(lè )、浪漫、養生、動(dòng)感漁一體的鄉村樂(lè )園。

2、發(fā)展戰略

農業(yè)旅游開(kāi)發(fā)有四大法寶：美景造勢、科技驅動(dòng)、文化引領(lǐng)、民宿留人。

美景造勢：營(yíng)造超大面積、高觀(guān)賞性的農業(yè)景觀(guān)，給游客以大尺度的畫(huà)面感，形成強大的視覺(jué)震撼力。對大面積農業(yè)景觀(guān)藝術(shù)化處理。

科技驅動(dòng)：運用現代農業(yè)高新技術(shù)(涵蓋生物技術(shù)、信息技術(shù)、航天技術(shù)、新能源技術(shù)、新材料技術(shù))來(lái)武裝農業(yè)、改造農業(yè)的技術(shù)體系。農業(yè)科技創(chuàng )新就是創(chuàng )造新的旅游資源。

文化引領(lǐng)：農業(yè)旅游是載體，文化是靈魂。農業(yè)旅游不只是在種植農作物，還要“種植”文化，讓文化扎根在農業(yè)旅游土壤上。節慶文化、農耕文化、地域文化、主題文化。

民宿留人：具有田園情懷的鄉居，外表樸實(shí)，室內精致，游客在此既有現代享受，又有老家感受。民宿集現代享受與老家感受于一體，滿(mǎn)足那些事業(yè)有成、鄉愁無(wú)落的中高端消費者需求。

3、開(kāi)發(fā)思路

特色花海景觀(guān)作為市場(chǎng)引爆點(diǎn)

從油菜花景觀(guān)到薰衣草景觀(guān)到桃花、櫻花景觀(guān)，這些景觀(guān)的市場(chǎng)引爆效應已經(jīng)很明顯，當前景觀(guān)的打造也已經(jīng)成為一門(mén)藝術(shù)，特色景觀(guān)，升級版景觀(guān)，與文化相映襯的景觀(guān)成為景區打造的核心之所在。如項目地可以利用梯田修整出“一路向天”景觀(guān)。

鄉村美宿作為形象塑造點(diǎn)

游客來(lái)了，不光是看，最主要的是如何吸引游客住下來(lái)。項目地不追求建大酒店，現在的酒店都要求降星級了，最火的是主題性的文化旅游酒店和民宿客棧。

就是要形成一種美宿的概念，要充分利用當地的資源條件，鄉村自然就是景觀(guān)，鄉村老房屋也是景觀(guān)。項目地將來(lái)要做的就是鄉村美宿，而且單純的改造一下也完全是不夠的，我們要做的是主題化改造。

鄉村體育運動(dòng)增強吸引力

低空飛行是當前火熱的體育運動(dòng)項目，目前開(kāi)展這個(gè)項目的景區不多，可以在項目地設立一個(gè)戶(hù)外運動(dòng)基地或低空飛行俱樂(lè )部，發(fā)展低空運動(dòng)。戶(hù)外運動(dòng)與旅游結合緊密，可以作為一個(gè)戶(hù)外拓展基地。

2014年國務(wù)院已經(jīng)放開(kāi)了低空飛行的限制，開(kāi)放1000米以下的低空領(lǐng)域。項目地有山谷、有平地，有開(kāi)展的條件，可以搞幾個(gè)特色項目，如動(dòng)力三角翼、熱氣球、滑翔傘等，是一個(gè)高利潤的項目。

修建渝北第一騎行綠道，作為吸引人氣、提升品牌的項目，以開(kāi)放來(lái)撬動(dòng)市場(chǎng)，不指望這個(gè)項目賺錢(qián)，主要用來(lái)提升人氣。結合路段設計路線(xiàn)，在邊上設計一些特色景觀(guān)，如鄉村特色的房子休息點(diǎn)、特色觀(guān)景臺、新奇特的綠植、盆栽等等。