一、城鎮化搞不下去的原因

從現象上看不錯，城鎮化是搞不下去了。早在兩三年前，這種以房地產(chǎn)思路做的城鎮化項目，必然死路一條，道理很簡(jiǎn)單：

第一，城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是居住需求，是剛需，而郊外城鎮化不是居住需求，而是游玩需求，購買(mǎi)動(dòng)機完全不同。

第二，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是快周轉，是基于銀行的債權體系，而銀行債權的前提是你要有贏(yíng)利能力。而城鎮化項目是慢周轉，是個(gè)長(cháng)期收益的事，銀行顯然不能支撐，也不愿支撐。

第三，房地產(chǎn)是個(gè)簡(jiǎn)單的業(yè)態(tài)，建好房子銷(xiāo)售就好了。而城鎮化項目是多業(yè)態(tài)，是個(gè)小社會(huì )，非常復雜，這也是房地產(chǎn)企業(yè)搞不定的。

遺憾的是，中國的城鎮化項目，基本是由房地產(chǎn)公司搞的，他們以為象過(guò)去做房地產(chǎn)一樣，把房子賣(mài)出去，獲得現金流，然后再反補城鎮化項目就行了，但現在城里的房子都賣(mài)不出去，城外的房子如何賣(mài)得動(dòng)？

所以，我斷定城鎮化項目做不動(dòng)，事實(shí)也正是如此，在城鎮化喊了兩年之后，聲音終于小下來(lái)了。

但城鎮化真的錯了嗎？以國際發(fā)展趨勢，是個(gè)正常的人都會(huì )認同城鎮化，或者說(shuō)逆城市化是必然趨勢，中國的城鎮化戰略并沒(méi)有錯，錯在玩城鎮化游戲的都是房地產(chǎn)商，他們以房地產(chǎn)思路做城鎮化，自然大錯特錯。

當然，帳也不能全算在房地產(chǎn)商身上，他們不做，誰(shuí)又來(lái)做？根本的問(wèn)題，還是出在中國的金融體制問(wèn)題上。

二、城鎮化與政府救市：繁榮的資本市場(chǎng)是創(chuàng )新與城鎮化的前提

對目前出現的股市災難，本輪政府拿出的姿態(tài)是，不遺余力去救市，舉全國之力務(wù)必把股市挺上去。奇怪的是，過(guò)去Ｎ多主張市場(chǎng)自由化人士，包括我本人，對政府的這種做法采取了支持的態(tài)度。

按道理，政府強力干預市場(chǎng)，這當然是錯誤的。但為什么這次救市得到了不少市場(chǎng)化人士的支持，這是因為大家清楚，中國今天的出路，在于一個(gè)強大而自由的資本市場(chǎng)，而這個(gè)市場(chǎng)已經(jīng)開(kāi)始了，比如新三板放寬管制，明確實(shí)施主板上市注冊制，這是多好的勢頭？

所謂“大禮不辭小讓”，方向正確，我們小民其實(shí)很寬容政府在特殊時(shí)刻的“任性”。但問(wèn)題是，救這個(gè)市來(lái)干什么？只有在一個(gè)條件下，我們支持政府救市，那就是讓中國的資本市場(chǎng)自由化，發(fā)揮真正的股權市場(chǎng)功能，拯救與支撐中國的創(chuàng )新。

在過(guò)去，中國的金融體系是銀行一家獨大，銀行這樣的債權體系，只會(huì )支持兩類(lèi)企業(yè)，一類(lèi)是房地產(chǎn)這樣的高產(chǎn)出企業(yè)，另一類(lèi)是靠山寨，靠模仿迅速做大的制造性企業(yè)，結果是什么？是包括房地產(chǎn)在內的產(chǎn)能大量過(guò)剩。

是中國沒(méi)有需求了？非也，看看每年有多少人出國旅游，再看看全球４６％的奢侈品都被中國買(mǎi)走，這說(shuō)明什么？說(shuō)明國內的制造體系完全滿(mǎn)足不了中國中高端人群的需求，人民生活水平提高了，可企業(yè)只習慣生產(chǎn)山寨低價(jià)品，怎么辦？

出路在于創(chuàng )新，這就是“互聯(lián)網(wǎng)+”提出的由來(lái)。很多人認為“互聯(lián)網(wǎng)+”是如何應用互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)手段的問(wèn)題，我覺(jué)得，這種認識既低估了移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)的革命意義，也低估了本屆政府的眼光。

我們要從金融層面來(lái)看“互聯(lián)網(wǎng)+”，這樣才能得到真正的認識?！盎ヂ?lián)網(wǎng)+”在資本市場(chǎng)層面的最大意義，是傳統企業(yè)可以基于互聯(lián)網(wǎng)聚合客戶(hù)資源，創(chuàng )造新的業(yè)務(wù)模式，這在資本市場(chǎng)上是可以估值的。這種估值模式，改變了傳統企業(yè)靠硬件，靠賺錢(qián)才能融資的模式。

這意味著(zhù)，中國相當一批傳統企業(yè)，完全可以通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)改變商業(yè)模式，從而到資本市場(chǎng)直接融資，有了錢(qián)，有了金融系統性的支持，企業(yè)才能夠講轉型，否則，誰(shuí)有這能耐？

城鎮化在國家層面最重要的戰略意義，就是承接城市中產(chǎn)階級消費升級，在擁有了住房汽車(chē)之后，中產(chǎn)階級需要遠離越來(lái)越擁擠的城市，去親近自然，去享受文化娛樂(lè )生活，住宅市場(chǎng)下降，城鎮化市場(chǎng)上升，這多自然？

只不過(guò)，不能再以房地產(chǎn)的思路去做城鎮化了，而是要以“互聯(lián)網(wǎng)+”的思路，從金融層面來(lái)解放問(wèn)題?；蛘哌@樣說(shuō)，城鎮化項目如果不從金融模式的設計上突破，是沒(méi)有出路的。

有人不耐煩了，理論好講，如何做才是真招。好吧，城鎮化項目業(yè)態(tài)無(wú)非有如下幾種：商業(yè)地產(chǎn)，旅游地產(chǎn)，養老養生地產(chǎn)，農業(yè)休閑地產(chǎn)，文化地產(chǎn)，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)幾種，下面，我就來(lái)講如何做。

三、實(shí)戰模型二：“互聯(lián)網(wǎng)+商業(yè)地產(chǎn)”項目的頂層設計

受電商的沖擊，商業(yè)地產(chǎn)陷入了困境，開(kāi)業(yè)了的商業(yè)綜合體一天不如一天，慘淡經(jīng)營(yíng)。在建或沒(méi)有開(kāi)業(yè)的，招商招不起來(lái)，店鋪賣(mài)不出去，未來(lái)在哪里？

其實(shí)按“互聯(lián)網(wǎng)+”的思路，出路很容易找到，那就是改變傳統的“商業(yè)地產(chǎn)住宅化”思路，即不要指望賣(mài)掉商鋪來(lái)回流現金，而是建立“互聯(lián)網(wǎng)+社交＋商業(yè)”的資本模型，這個(gè)模型包括這么幾點(diǎn)：

１，開(kāi)發(fā)建立本地生活化的電商平臺，細分用戶(hù)。

２，把招商的錢(qián)用于吸引用戶(hù)到平臺上來(lái)（按互聯(lián)網(wǎng)營(yíng)銷(xiāo)標準，二十萬(wàn)本地用戶(hù)也就幾百萬(wàn)搞定）

３，將這個(gè)電商平臺資本化（按資本市場(chǎng)估值，２０萬(wàn)本地用戶(hù)至少值兩千萬(wàn)美元），平臺有了價(jià)值，引入投資者就簡(jiǎn)單了。

４，將線(xiàn)下商業(yè)地產(chǎn)作為電商平臺的體驗平臺、社交平臺與大眾創(chuàng )業(yè)平臺（建立本地微商的創(chuàng )客體系）。

５，將此Ｏ２Ｏ體系到新三板或創(chuàng )業(yè)板上市（地產(chǎn)是上不了市的，要通過(guò)Ｏ２Ｏ去上市），通過(guò)增發(fā)獲得經(jīng)營(yíng)所需要的資金支持，并通過(guò)并購或被并購等方式實(shí)現規模經(jīng)營(yíng)，將資產(chǎn)證券化。

６，以上做法，就是真正的Ｏ２Ｏ，大家可以對照看，我講的Ｏ２Ｏ與萬(wàn)達王健林的做法區別在哪？先有線(xiàn)上后有線(xiàn)下，這才是真正的“互聯(lián)網(wǎng)+”，而萬(wàn)達王健林的做法，正好相反，這就是我認為萬(wàn)達電商轉型基本沒(méi)有成功的可能。

四、實(shí)戰模型二：““互聯(lián)網(wǎng)+旅游地產(chǎn)”項目的頂層設計

旅游地產(chǎn)最大的問(wèn)題是旅游投資期長(cháng)，投資大，另外，旅游有十分明確的季節性，旅游旺季供不應求，旺季一過(guò)，門(mén)可羅雀。目前旅游地產(chǎn)做不起來(lái)，原因就在于此。

其實(shí)按“互聯(lián)網(wǎng)+”的思路，出路很容易找到，那就是改變傳統的“旅游地產(chǎn)住宅化”思路，即不要指望賣(mài)掉地產(chǎn)來(lái)回流現金，而是建立“互聯(lián)網(wǎng)+旅游文化＋休閑養生”的資本模型，這個(gè)模型包括這么幾點(diǎn)：

１，建立全國甚至全球性的旅游主題的電商平臺，以興趣，愛(ài)好與價(jià)值觀(guān)細分旅游用戶(hù)（更簡(jiǎn)單的做法，是直接與旅游電商公司成立合資公司）

２，把招商的錢(qián)用于吸引用戶(hù)到平臺上來(lái)（按互聯(lián)網(wǎng)營(yíng)銷(xiāo)標準，幾十萬(wàn)旅游用戶(hù)也就最多幾百萬(wàn)就搞定）

３，將這個(gè)電商平臺資本化（按資本市場(chǎng)估值，幾十萬(wàn)旅游用戶(hù)至少值幾千萬(wàn)美元），平臺有了價(jià)值，就可以引入戰略投資者。

４，將線(xiàn)下旅游地產(chǎn)作為電商平臺的休閑社交娛樂(lè )平臺（把旅游需求轉化為休閑度假娛樂(lè )需求，從而有效避免淡旺季問(wèn)題），產(chǎn)品發(fā)布平臺（如拉斯維加斯）與大眾創(chuàng )業(yè)培訓平臺（主題化的微商體系），通過(guò)眾籌等方式創(chuàng )造參與式的旅游景點(diǎn)。

５，將此Ｏ２Ｏ旅游體系到新三板或創(chuàng )業(yè)板上市，通過(guò)增發(fā)獲得經(jīng)營(yíng)所需要的資金支持，并通過(guò)并購或被并購等方式實(shí)現規模經(jīng)營(yíng)，將資產(chǎn)證券化。

這種設計與過(guò)去房地產(chǎn)思路最大的不同，在于我們先要搞清楚，旅游的資本價(jià)值是什么？是游客而不是所謂的景區，游客才是旅游地產(chǎn)最值錢(qián)的資本。

當然，你可以說(shuō)，沒(méi)有景區如何有游客？是的，但先做游客還是先做景區？是把游客當成資本價(jià)值還是把景區當成資本價(jià)值，這是完全不同的兩個(gè)思路。

一旦旅游地產(chǎn)的資本模型建立在如何聚合旅游客戶(hù)上，這樣的做法就完全顛覆了傳統的旅游地產(chǎn)思路，讓旅游投資模式發(fā)生了改變。比如完全可以讓游客來(lái)“眾籌”參與創(chuàng )造景區，相比自己關(guān)門(mén)建造，既省錢(qián)，又省力。

對于養老養生地產(chǎn)，農業(yè)休閑地產(chǎn)，文化地產(chǎn)，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，原理都是共同的，按照國際消費趨勢，在人均ＧＤＰ超過(guò)八千美元之后，消費的動(dòng)機與行為方式都發(fā)生了很大變化，別再把消費者當成消費工具，而是要基于消費者創(chuàng )造出他們喜聞樂(lè )見(jiàn)的設施與服務(wù)。而這種創(chuàng )造方式，在今天有了一個(gè)十分重大的突破，那就是互聯(lián)網(wǎng)＋。

結語(yǔ)

關(guān)于城鎮化，很多研究也不再僅僅是種想法，這一年多來(lái)，與不少客戶(hù)在合作進(jìn)行。而正是因為我們這種創(chuàng )新型的模式，我覺(jué)得中國的資本市場(chǎng)就太重要了，這也是我打賭中國股市不會(huì )崩盤(pán)的原因。

道理很簡(jiǎn)單，在中國制造嚴重山寨化與過(guò)?；谋尘跋?，如果創(chuàng )新者不得到支持，那失敗者不再是單個(gè)的企業(yè)，而是國家了。經(jīng)濟是基礎，這點(diǎn)統治者比我們清楚。

現在，資本市場(chǎng)正處于一個(gè)轉型期，新三板，戰略新興板，創(chuàng )業(yè)板，甚至主板，全面轉向注冊制，且很快全面打通，我們知道，中國經(jīng)濟轉型在此一舉，再也輸不起了。

記得巴菲特說(shuō)過(guò)一句話(huà)：“別人貪婪的時(shí)候，你要恐懼。別人恐懼的時(shí)候，你要貪婪?！?/p>

城鎮化戰略錯了嗎？看看國際趨勢就明白了。城鎮化項目現在讓人恐懼嗎？是的，讓人恐懼。一個(gè)代表趨勢的東東讓人恐懼，意味著(zhù)什么？

意味著(zhù)可以“貪婪”地行動(dòng)了！