4個(gè)半月后，北京城市民宿最嚴監管落下“實(shí)錘”。

8月10日，北京市住建委等部門(mén)聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于規范管理短租住房的通知（征求意見(jiàn)稿）》；12月24日，北京市住建委、北京市文旅局等部門(mén)正式印發(fā)這一《通知》，其相關(guān)規定自明年2月1日起正式實(shí)施。

從《通知》字里行間描述看，其應不具體涉及鄉村民宿，主要對城市民宿影響較大。

雖為北京一地之策，但一定程度上意味著(zhù)城市民宿正進(jìn)入一個(gè)新的監管與發(fā)展環(huán)境中。

截圖來(lái)源：北京市住建委官網(wǎng)

《通知》里有對城市民宿約束很大的條款內容主要是（以下內容非《通知》順序）：

1、首都功能核心區內禁止經(jīng)營(yíng)短租房；

2、符合本小區管理規約，無(wú)管理規約的應當取得業(yè)主委員會(huì )、物業(yè)管理委員會(huì )書(shū)面同意或取得本樓棟內其他業(yè)主的書(shū)面同意；

3、取得出租住房業(yè)主的書(shū)面同意；

4、房屋符合建筑、消防、治安、衛生等安全條件；

5、書(shū)面告知所在小區物業(yè)服務(wù)企業(yè)，無(wú)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的書(shū)面告知社區居委會(huì )；

6、短租住房經(jīng)營(yíng)者應在住宿人員入住前，當面核對住宿人員身份證件信息，即時(shí)通過(guò)規定的信息系統申報登記信息。

其中上述第2條、第6條更為關(guān)鍵。

“取得業(yè)主委員會(huì )、物業(yè)管理委員會(huì )書(shū)面同意或取得本樓棟內其他業(yè)主的書(shū)面同意”，結合城市民宿帶來(lái)的小區業(yè)主矛盾或糾紛等信息，這條規定基本意味著(zhù)城市民宿一定時(shí)間里已進(jìn)不了小區，已在小區運營(yíng)的城市民宿，接下來(lái)也可能較大批量的退出，再謀后路。

按《通知》所說(shuō)，其正式實(shí)施時(shí)間為2021年2月1日，在還剩1個(gè)多月時(shí)間里，北京城市民宿運營(yíng)商、平臺等如何達到《通知》要求，將決定著(zhù)接下來(lái)一段時(shí)間里的退出量。

而“短租住房經(jīng)營(yíng)者應在住宿人員入住前，當面核對住宿人員身份證件信息”，也就是入住城市民宿者需實(shí)名入住，相比此前的刷臉入住或電子鎖密碼入住，這一新規定對城市民宿運營(yíng)者來(lái)說(shuō)，意味著(zhù)人力成本的大量投入，本身城市民宿因為房源的分散性，已抬升了運營(yíng)成本，對其盈利帶來(lái)制約，由此，接下來(lái)城市民宿運營(yíng)商的盈利之路更顯艱難。

對城市民宿加上“緊箍咒”的不僅有北京，更早前的《重慶市物業(yè)管理條例》（2020年版）、《珠海市經(jīng)濟特區旅游條例》（2019年），都規定住宅用于經(jīng)營(yíng)民宿等住宿服務(wù)，應當經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意?；蚩纱笾骂A測，上述《通知》及這些條例，代表了國內不少區域主管部門(mén)的管理走向，也多少折射出短租民宿市場(chǎng)發(fā)展的部分趨勢：

其一，民宿是市場(chǎng)發(fā)展的必然走勢，是文旅住宿領(lǐng)域的產(chǎn)品新供給，但也正因為屬于一種新業(yè)態(tài)，在相應監管政策、行業(yè)規范等方面，還難以直接定性，一直處于“灰色地帶”，如何脫離灰色，還有個(gè)探索過(guò)程。從長(cháng)遠看，不管是主管部門(mén)的“主動(dòng)”作為，還是民宿市場(chǎng)發(fā)展趨勢影響，建立適用的民宿行業(yè)標準規范，推動(dòng)民宿短租行業(yè)往規范化方向發(fā)展，是必然；

其二，城市民宿體量和區域市場(chǎng)擴張，短時(shí)間或較長(cháng)時(shí)間里將面臨停滯或收縮，也屬大概率。

就第二點(diǎn)，我們也分兩個(gè)維度來(lái)看：

第一個(gè)維度是，鄉村民宿會(huì )由此迎來(lái)更多的發(fā)展機會(huì )嗎？也即城市民宿運營(yíng)商在一定時(shí)間里的退出或業(yè)務(wù)體量縮減，由此轉向鄉村民宿領(lǐng)域投資與運營(yíng)（本身一些城市民宿運營(yíng)商也有鄉村民宿業(yè)務(wù)板塊，只是體量相對還不夠大），況且疫情影響下，鄉村旅游需求相對提升，鄉村民宿的需求也走高。

鄉伴文旅創(chuàng )始人朱勝萱曾在專(zhuān)訪(fǎng)中對執惠表示，未來(lái)5年將是鄉村民宿發(fā)展的一個(gè)第二階段重要窗口期，其有多個(gè)重要影響因素，包括：

其一，疫情影響。這表現在多個(gè)方面，包括本已較為火熱的鄉村旅游在疫情下，消費需求被進(jìn)一步推高。城市周邊游走高、微度假及安心安全需求等交相作用，鄉村民宿不管是作為單個(gè)住宿業(yè)態(tài)，還是作為鄉村休閑度假綜合體中的核心業(yè)態(tài)（或基礎業(yè)態(tài)），“被需要”層級提升；同時(shí)，出境游消費回流，中高端（或高端）住宿產(chǎn)品需求、休閑度假需求會(huì )在國內尋找替代載體。

其二，鄉村振興戰略的宏闊市場(chǎng)和宏觀(guān)政策格局視角下，鄉村民宿正扮演和將扮演的角色。

但是，鄉村民宿目前也有自身待解問(wèn)題。

朱勝萱認為，由于鄉村民宿在地化要求高，包括民宿外形、形態(tài)的在地化、服務(wù)體系的在地化和文化的在地化及衍生，使其非標化屬性突出，加上體量小、所用土地為租賃用地，多重因素導致其投資回報率提升還沒(méi)有完全破局，這是一個(gè)“致命問(wèn)題”。民宿運營(yíng)商很難通過(guò)民宿獲得貸款或融資，沒(méi)有融資抵押的可行路徑、沒(méi)有適度可用杠桿，也就證明這個(gè)行業(yè)很難被做大。

第二個(gè)維度是，民宿巨頭將會(huì )受到多大影響？比如途家、小豬，以及Airbnb等。

以剛上市不久的Airbnb來(lái)說(shuō)，中國市場(chǎng)一直是其期許增長(cháng)區域及未來(lái)最重要的市場(chǎng)之一，但因進(jìn)入中國較晚，且運營(yíng)團隊一直不穩、拓展策略影響等，其中國市場(chǎng)房源數落后于途家，雖保持追趕態(tài)勢，但差距尚在。前期疫情影響，疊加《通知》要求，其在中國市場(chǎng)的房源開(kāi)拓預計將保持相對滯緩態(tài)勢，時(shí)間也不會(huì )短。這對其股價(jià)自然也有“牽連”作用。

不管是線(xiàn)上預訂平臺，還是線(xiàn)下運營(yíng)品牌，房源多寡是市場(chǎng)話(huà)語(yǔ)權大小的直接指標。途家、Airbnb、小豬等頭部梯隊在中國市場(chǎng)的激烈競爭之一還是房源量的擴增。

可以看到，城市民宿對核心商圈、交通便利等條件要求，已將合適的房源范圍縮小，加上這次《通知》及后續連帶效應，優(yōu)質(zhì)房源的較快速或較大規模占取，會(huì )更難。

房源之外，不可繞過(guò)的是城市民宿的運營(yíng)難度、盈利模式。

民宿運營(yíng)盈利有多個(gè)關(guān)鍵環(huán)節，包括：

1、供應鏈足夠強，以及對其掌控力足夠強。包括優(yōu)質(zhì)房源的開(kāi)發(fā)獲取能力，房源價(jià)格（房源位置與租金的高性?xún)r(jià)比）、房源裝修成本、民宿物料置換、服務(wù)人員成本等有效控制；

2、足夠高的入住率，涉及更多的流量入口開(kāi)拓，差異化個(gè)性化的體驗服務(wù)，更高的流量轉化率和留存率；有效的營(yíng)銷(xiāo)方式等，尤其是淡季的入住率保證；

3、較高的客單價(jià)，涉及民宿的價(jià)格模型，比如入住率、旺季淡季不同價(jià)格、對應的成本核算；場(chǎng)景營(yíng)銷(xiāo)和本地游都是可延伸的服務(wù)，但具體到為客人量身定制本地游服務(wù)還待商榷，本地管家是否具備這一定制能力，其中所涉旅游資源能否有效整合，性?xún)r(jià)比等都是挑戰。

城市民宿當前還屬“二房東”模式，大體來(lái)看，房源（包括個(gè)體房源、投資人房源等）、線(xiàn)上流量轉化、線(xiàn)下運營(yíng)等，各環(huán)節的突破和彼此作用，成為城市民宿發(fā)展需要突破的桎梏。

民宿這門(mén)生意，市場(chǎng)滲透率還有不小空間，留給大小巨頭們還有不少機會(huì )，但依然還不好做，在《通知》帶來(lái)的新市場(chǎng)語(yǔ)境中，它們有一段“特殊期”要渡過(guò)。

民宿作為一種新業(yè)態(tài)，折射的是消費新經(jīng)濟、文旅新經(jīng)濟中住宿產(chǎn)品新供給、文化體驗新需求，在目的地的創(chuàng )新變革與競爭、目的地監管與發(fā)展探索中，它們的走向，它們的角色，又該如何？

2021年開(kāi)年大會(huì )——2020第五屆中國文旅大消費年度峰會(huì )暨“龍雀獎”頒獎盛典，將聚焦“新經(jīng)濟 新業(yè)態(tài) 新人才”主題，帶來(lái)一些答案方向。

該峰會(huì )將于1月20日在上海舉辦，通過(guò)梳理文旅各個(gè)脈絡(luò )細分的頂級機構/企業(yè)，找到經(jīng)過(guò)疫情等危機淬煉依然挺立向上的，或是為當下文旅行業(yè)標桿的，或承載著(zhù)文旅發(fā)展趨勢的迭代新勢力的文旅企業(yè)，為文旅業(yè)當前及未來(lái)拼接出發(fā)展基底圖景。

同時(shí)，該峰會(huì )繼續通過(guò)聚合國家相關(guān)部委和地方文旅主管部門(mén)人士、行業(yè)頭部機構/企業(yè)、國內外文旅專(zhuān)家學(xué)者、旅企高層、知名項目操盤(pán)手等交流“碰撞”，期許為文旅業(yè)者打造最頂尖的論道平臺，多層次多角度縱深探討研判后疫情時(shí)代文旅發(fā)展走向，也為目的地、文旅企業(yè)等搭建富有成效的資源鏈接服務(wù)平臺，提供協(xié)同互促合作，形成鏈條性、生態(tài)圈的合作共同體。

在不確定性中找到確定性，在變與不變中明確方向，2021年，新路開(kāi)啟。