蛋殼還敢住嗎？

這恐怕是蛋殼租房人員最關(guān)心的問(wèn)題。6月18日晚，蛋殼發(fā)布公告稱(chēng)蛋殼CEO高靖被相關(guān)政府部門(mén)調查。

這已不是蛋殼今年的第一個(gè)負面新聞，疫情期間，蛋殼兩頭吃就引發(fā)了大眾的聲討，蛋殼維權群內人數不斷上漲；員工接到延發(fā)工資的通知；裝修人員聲討蛋殼拖欠裝修款……無(wú)一不在驗證著(zhù)公眾的隱憂(yōu)。

時(shí)間倒回2015年，高靖帶領(lǐng)蛋殼闖進(jìn)長(cháng)租公寓行業(yè)時(shí)，這個(gè)行業(yè)已經(jīng)不是藍海了。2013年，自如已經(jīng)瞄準長(cháng)租公寓發(fā)力，2015年時(shí)，自如已經(jīng)有了20萬(wàn)間房的體量，用戶(hù)累積達40萬(wàn)人。

心懷創(chuàng )業(yè)夢(mèng)的高靖還是單槍匹馬進(jìn)入了長(cháng)租公寓，并闖出了自己的一片天，投資界也曾看好蛋殼發(fā)展模式。

2020年1月17日，蛋殼公寓在紐約證券交易所正式掛牌上市，成為2020年登陸紐交所的中國第一股。從2015年初成立到紐交所正式掛牌上市，蛋殼公寓用了五年。

然而上市后，金融市場(chǎng)并未為蛋殼帶來(lái)解渴的資金，反而流血上市的輿論始終圍繞著(zhù)蛋殼。

經(jīng)歷至暗時(shí)刻的蛋殼，還能重獲新生嗎？

燒錢(qián)的行業(yè)，沒(méi)錢(qián)的蛋殼

高靖的履歷，放在大神眾多的互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)里，不算太亮眼。

2005年-2009年，他就職于全球最大分類(lèi)信息網(wǎng)站百姓網(wǎng)（原KIJIJI，Ebay全資子公司），出任北京分公司負責人；2009年加入百度，擔任搜索引擎營(yíng)銷(xiāo)部主管。2011年至2013年，任中國領(lǐng)先的電子商務(wù)公司OkBuy的總裁辦公室主任。2013年至2014年，任Nuomi商業(yè)智能和業(yè)務(wù)分析系統負責人。2014年，任廣告技術(shù)公司Sun0101.com的首席執行官。

不過(guò)他依然有一顆熊熊燃燒的創(chuàng )業(yè)之心。2014年，互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng )業(yè)正熱火朝天，資金如潮水般涌入市場(chǎng)， O2O項目賺足眼球，高靖也準備入場(chǎng)。

2014年，或許是欣賞這位年輕人對創(chuàng )業(yè)的執著(zhù)，老領(lǐng)導沈博陽(yáng)給高靖打了一個(gè)電話(huà)，表示愿意投一筆錢(qián)讓高靖去找一個(gè)更有發(fā)展的產(chǎn)業(yè)創(chuàng )業(yè)。

打完這通電話(huà)后，沈博陽(yáng)陸續給高靖推薦多個(gè)項目，都被他一一否決。

他有自己的想法：“從商業(yè)本質(zhì)看，第一要看垂直市場(chǎng)是否足夠大，第二要看客單價(jià)或毛利能否平衡公司的運營(yíng)成本，第三要看生命周期是否足夠長(cháng)?！痹陂L(cháng)租公寓生意里，這三者顯然都滿(mǎn)足。

最終，他選擇了這個(gè)方向。

然而，長(cháng)租公寓行業(yè)前有巨頭，后有追兵。此時(shí)，行業(yè)起步較早的自如已經(jīng)做到了20萬(wàn)間體量，蛋殼作為后來(lái)者唯一能做的就是快速擴張。燒錢(qián)出規模的打法在中國并不少見(jiàn)，但一直都是財大氣粗公司的玩法，蛋殼沒(méi)背景，經(jīng)歷不足的高靖也沒(méi)有太多的資本支撐，錢(qián)只能一點(diǎn)點(diǎn)融。

相比自如“背靠大樹(shù)好乘涼”，蛋殼的融資則更為艱辛，融資金額也相對寒酸。

有段時(shí)間，高靖經(jīng)常在凌晨?jì)扇c(diǎn)打電話(huà)尋融資，他知道蛋殼公寓在拿錢(qián)上不占優(yōu)勢，但擴張的腳步不能因此停下，畢竟得房源者得天下。

剛開(kāi)始，靠著(zhù)天使投資人沈博陽(yáng)的幾千萬(wàn)人民幣的啟動(dòng)資金，蛋殼公寓開(kāi)始在北京等一二線(xiàn)城市招兵買(mǎi)馬。

2017年6月，沈博陽(yáng)從領(lǐng)英辭職，加入蛋殼公寓，擔任蛋殼公寓的執行董事。離開(kāi)領(lǐng)英時(shí)，沈博陽(yáng)在發(fā)布的公開(kāi)信中這樣描述他即將加入的項目——租房領(lǐng)域會(huì )出來(lái)獨角獸，而蛋殼就是沈博陽(yáng)看中的那一個(gè)。

從天使投資人到業(yè)務(wù)負責人，沈博陽(yáng)從長(cháng)租公寓行業(yè)看到了比當年團購更大的機會(huì )，他不再滿(mǎn)足于圍觀(guān)風(fēng)口中的長(cháng)租公寓市場(chǎng)。

相比于創(chuàng )始人高靖，沈博陽(yáng)看起來(lái)更有蛋殼管家的風(fēng)范。沈博陽(yáng)在公開(kāi)信中表示，蛋殼公寓的核心團隊來(lái)自其之前創(chuàng )立的糯米網(wǎng)。

沈博陽(yáng)在蛋殼公寓的職責可以概括為四個(gè)方面：梳理大的戰略方向、招更好的人、對接更多資本以及維護高層政府關(guān)系。

無(wú)疑，沈博陽(yáng)比高靖有更豐富的人脈，無(wú)論是戰略，還是錢(qián)，都是決定蛋殼未來(lái)發(fā)展方向的關(guān)鍵因素。

這位曾經(jīng)創(chuàng )立糯米網(wǎng)的老牌創(chuàng )業(yè)者為蛋殼公寓拉來(lái)了更多的投資，他不厭其煩地向投資者們介紹蛋殼。在沈博陽(yáng)加入蛋殼后的三年中，蛋殼完成了五次融資，融資金額達到近10億美元。

沈博陽(yáng)說(shuō)服愉悅資本投資蛋殼，后者參與了蛋殼的三輪融資。愉悅資本合伙人劉二海被蛋殼公寓不同于普通中介的擴張方式打動(dòng)，他覺(jué)得高靖引以為傲的數據系統最終會(huì )幫助蛋殼在廣闊中國市場(chǎng)中打出規模。

蛋殼公寓之后也不負眾望實(shí)現突圍，在激烈的市場(chǎng)競爭中存活下來(lái)。截至2019年11月30日，公司共運營(yíng)432690間房間，是國內市場(chǎng)占有率第二的長(cháng)租公寓品牌。

“我覺(jué)得臨界點(diǎn)快到了?！?018年4月，坐在蛋殼公寓的辦公室，沈博陽(yáng)對未來(lái)給出了非常樂(lè )觀(guān)的判斷。

租金貸解渴

蛋殼公寓的資金來(lái)源可以分為三個(gè)部分：私募股權融資、與租房分期公司合作、與大型國有銀行的合作，發(fā)行公募ABS資產(chǎn)證券化產(chǎn)品也在運作過(guò)程中。蛋殼一直不避諱其金融+長(cháng)租公寓的打法，對金融杠桿展現出包容的姿態(tài)。

沈博陽(yáng)清楚長(cháng)租公寓是一個(gè)重資本的行業(yè)。每一套房子收進(jìn)來(lái)，在沒(méi)有產(chǎn)生一分錢(qián)收益的前提下要投入幾萬(wàn)塊去裝修改造，這部分投入要靠后續的租金差價(jià)一年多甚至兩年的時(shí)間才能回收。因此，這項生意需要大量的資本投入，如何撬動(dòng)其中的杠桿，是非常難又非常重要的一環(huán)。

合理撬動(dòng)金融杠桿是沈博陽(yáng)一項重要工作，在他眼里“金融杠桿如果撬得大，公司容易出問(wèn)題，但是撬少了，公司跑不動(dòng)?！?/p>

沈博陽(yáng)覺(jué)得一個(gè)長(cháng)租公寓金融能力的強弱至關(guān)重要，要做到獲取資金的來(lái)源多渠道，這樣才能分散風(fēng)險，保持健康穩步的發(fā)展。

2018年和2019年，蛋殼公寓完成了B輪和C輪融資，然而這兩輪融資的資金根本不足以支撐蛋殼公寓的擴張戰略。蛋殼公寓的融資最多的時(shí)候，僅有5億美元，而競品自如的融資最多達到了50億美元，是蛋殼公寓的10倍。

沒(méi)有充足的資金支撐創(chuàng )業(yè)怎么辦？高靖想到了一個(gè)好辦法——租金貸。相比于傳統的押一付三制的付款方法，租金貸可以使蛋殼提前獲得一年的租金，金融借貸+長(cháng)租公寓的擴張模式可以幫助蛋殼快速打開(kāi)市場(chǎng)。

租金貸為蛋殼提供了充裕的擴張資金，然而也埋下了資金鏈斷裂的隱患。2018年自如CEO熊林接受新京報采訪(fǎng)時(shí)表示，自如租金貸的占比保持在25%以?xún)?，負債水平和投入水平是良性的?/p>

但據招股書(shū)顯示，2017年、2018年和2019年前九個(gè)月，通過(guò)“租金貸”模式獲取的租金預付款，占蛋殼公寓租金收入的90%、88%和80%。

如此大的比重，只需要一根稻草，就能壓斷整個(gè)鏈條。

2019年12月25日，《六部門(mén)關(guān)于整頓規范住房租賃市場(chǎng)秩序的意見(jiàn)》明確指出，住房租賃企業(yè)租金收入中，住房租金貸款金額占比不得超過(guò)30%，超過(guò)比例的應當于2022年底前調整到位。

這也意味著(zhù)，依靠租金貸擴張模式將難以為繼，租金貸在蛋殼整個(gè)營(yíng)收占比將逐漸減少。

之后，高靖加速推動(dòng)蛋殼上市之路，2020年1月17日，蛋殼公寓如愿登陸美股。當天，高靖發(fā)了一條朋友圈，他寫(xiě)道：“要加油，我們還差的遠，不負使命?！鄙鲜兄?，蛋殼估值27.4億美元，而在2019年3月的C輪融資中，蛋殼的市值預估為20億美金。此后，蛋殼更是一直被“流血上市”的輿論纏身。

六天后，武漢宣布封城。

危機來(lái)了

2018年8月，我愛(ài)我家副總裁胡景暉火了，憑著(zhù)出格的言論瞬間成為一個(gè)焦點(diǎn)“網(wǎng)紅”。

他公開(kāi)批評長(cháng)租公寓：“以自如、蛋殼公寓為代表的長(cháng)租公寓運營(yíng)商，為了擴大規模，以高于市場(chǎng)正常價(jià)格的20%到40%在爭搶房源，完全破壞了正常房屋租賃市場(chǎng)?！?/p>

胡景暉預言，長(cháng)租公寓爆倉一定比P2P暴雷更厲害。時(shí)間跳躍到2020年，胡景暉的預言似乎正在一一應驗。

在高速擴張的過(guò)程中，蛋殼公寓連年虧損，2017年、2018年和2019年的凈虧損分別為2.72億、13.70億元和34.37億元——三年累計虧損50.79億元。據2020年6月10日蛋殼公寓發(fā)布的未經(jīng)審核的財務(wù)報告，公司一季度凈虧損12.34億元。

在中國市場(chǎng)上，燒錢(qián)造跑馬圈地，一向都受到追捧。沈博陽(yáng)在接受媒體采訪(fǎng)時(shí)曾表示：“作為一家創(chuàng )業(yè)公司，當你做的事變成風(fēng)口時(shí)，必須要拼命高速發(fā)展，甚至短期我們寧愿多虧錢(qián)，依然要追求發(fā)展速度?！?/p>

然而近兩年來(lái)，蛋殼的擴張之勢開(kāi)始收縮。根據蛋殼的財報顯示，2017年-2019年蛋殼公寓的運營(yíng)效率在走低。中國社會(huì )科學(xué)院金融研究所國際金融與國際經(jīng)濟研究室副主任蔡真分析認為，租金成本占收入的權重最大，在2018年和2019年的增速均超過(guò)收入增速，這說(shuō)明擴張并沒(méi)有帶來(lái)規模效應，反而形成成本負擔。并且2017年-2019年的出租率也在逐年下降。

而后疫情黑天鵝襲來(lái)，旅游、房產(chǎn)等多個(gè)行業(yè)遭受到前所未有的打擊。蛋殼就是其中一個(gè)。

在疫情期間，蛋殼公寓的免租政策遭到業(yè)主們的“抗議”。

2020年2月初，蛋殼公寓客服致電房東，告知其未來(lái)一段時(shí)間在房租支付上會(huì )有所延期，此外房東須額外給予蛋殼一個(gè)月的房租減免。至于要求房東配合減租的原因，蛋殼客服方面給出的原因為“受疫情影響，屬不可抗力”。

被“一邊強制房東免租，一邊收租客租金”拖入泥潭的蛋殼公寓，沒(méi)過(guò)多久，又陷入被調查的漩渦。

6月18日晚間，蛋殼公寓披露高靖“正涉及地方政府部門(mén)調查”的同時(shí)，還公布了一項人事任命：蛋殼公寓董事會(huì )宣布任命聯(lián)合創(chuàng )始人、董事和總裁崔巖擔任代理CEO。

針對高靖涉及調查一事，蛋殼公寓方面表示，高靖所涉及的調查事項與蛋殼公寓并無(wú)關(guān)聯(lián)。該公司其他董事及管理人員均未收到與該項調查有關(guān)的通知及問(wèn)詢(xún)。

雖然蛋殼及時(shí)作出回應，但對其資金鏈斷裂的猜測仍然甚囂塵上。崔巖的臨時(shí)接任，很難重獲外界對蛋殼公寓的信心。

值得注意的是，2019年12月4日，蛋殼公寓旗下公司蛋殼（杭州）資產(chǎn)管理有限公司法定代表人出現變更，崔巖卸任公司法定代表人、執行董事兼總經(jīng)理，由張雪接任。

崔巖卸任四個(gè)月后，蛋殼（杭州）資產(chǎn)管理有限公司因違反財產(chǎn)報告制度，被列為失信被執行人，張雪被杭州市西湖區人民法院下達了限制消費令。

這一切都顯示著(zhù)，蛋殼已經(jīng)處在危機的漩渦中。

獨角獸or無(wú)底洞

無(wú)論是給予蛋殼第一筆啟動(dòng)資金的沈博陽(yáng)，還是創(chuàng )始人高靖都堅信蛋殼公寓會(huì )成為獨角獸。在高靖和沈博陽(yáng)對蛋殼的設想里，蛋殼公寓的優(yōu)勢不在于拿房上，而在于數據系統的構建。

2018年4月，加入蛋殼的沈博陽(yáng)表示，基于數據所建立的模型和系統是蛋殼公寓對外融資時(shí)最吸引投資人的點(diǎn)，通過(guò)這些基礎設施，投資人能夠看到這家公司未來(lái)爆發(fā)的潛力和可復制性。

高靖也認為堅持以數據驅動(dòng)，是提升價(jià)值的有效手段。蛋殼有一套被稱(chēng)為“蛋殼大腦”的人工智能系統，專(zhuān)門(mén)基于數據分析來(lái)做出實(shí)時(shí)無(wú)偏的決策，以幫助指導業(yè)務(wù)運營(yíng)中的每個(gè)步驟。

“蛋殼大腦”還具備自我學(xué)習功能，能夠將過(guò)去城市和用戶(hù)數據等數據信息，運用到新進(jìn)入城市中，提升每筆交易的效率。這一套系統，能夠降低進(jìn)入新市場(chǎng)需要了解本地情況的依賴(lài)性，并提升效率。

高靖和沈博陽(yáng)對這套數據體系十分推崇，在拉投資時(shí)也頻頻向投資人講述數據+租房的故事。曾經(jīng)的投資人劉二海也正是對數據+擴張的方式感興趣才投資了當時(shí)規模只有8000間的蛋殼公寓。

不過(guò)，蛋殼的數據故事在長(cháng)租公寓熱潮退去后顯得不那么能打了。

長(cháng)租公寓成為投資人青睞的行業(yè)，很大程度上因為頂層設計，自2014年《國家新型城鎮化規劃（2014-2020年）》中首次提出“租售并舉”概念后，住房租賃市場(chǎng)快速發(fā)展。

而后，缺少監管和合理的盈利模式的長(cháng)租公寓問(wèn)題頻現，2017至今暴雷的長(cháng)租公寓數量達到了26家。

據中商產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《2020-2025年中國長(cháng)租公寓市場(chǎng)前景及投資機會(huì )研究報告》顯示，目前長(cháng)租公寓企業(yè)的擴張規模逐漸放緩，管理房源量增速大幅下降，城市拓展維持在開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的戰略高地，基本不再新開(kāi)城。

不難推測，長(cháng)租公寓行業(yè)可能很快面臨新一輪洗牌。

2019年后，蛋殼融資高峰過(guò)去后，隨著(zhù)國家對租金貸的監管、長(cháng)租公寓熱潮降溫，盈利主要靠租金的蛋殼對投資者的吸引下降了。

從領(lǐng)英辭職后，沈博陽(yáng)在蛋殼傾注了諸多心血，然而潮水褪去后，蛋殼的破殼日恐怕很難看到了。

參考資料：

《深網(wǎng)|走出領(lǐng)英后，沈博陽(yáng)的目標是打造租房領(lǐng)域的超級獨角獸》深網(wǎng)

《高靖的蛋殼往事》樂(lè )居財經(jīng)

《劉二海：當初是沈博陽(yáng)介紹我投蛋殼 高靖敢打仗也會(huì )打仗》雷帝觸網(wǎng)

《疫情下分散式長(cháng)租公寓的巨大流動(dòng)性風(fēng)險》蔡真

*本文來(lái)源：微信公眾號“盒飯財經(jīng)”（ID：daxiongfan），作者：牛琳，原標題：《蛋殼難以破殼》。