過(guò)去的4個(gè)多月，在疫情的影響下，長(cháng)租公寓的“不幸”處境再次被搬到臺前。

“簽了一年的租房合約，才住一個(gè)季度，就接到房主通知，讓我盡快搬家，因為公寓已經(jīng)數月沒(méi)將房租給到房主?，F在租房協(xié)議已經(jīng)解除，但不僅押金還沒(méi)給我，我還要繼續還銀行貸款?！币晃蛔饪捅硎?。

“我已經(jīng)退房一個(gè)多月，但平臺方卻遲遲沒(méi)有處理我與上海華瑞銀行的貸款，致使我在銀行有逾期記錄，直接影響到征信?！绷硪晃蛔饪捅硎?。

“兩年前與平臺方簽訂了租賃合同，托管出租了一套房產(chǎn)?，F在卻遲遲沒(méi)有收到上個(gè)季度的12000元房租?！币晃簧虾５姆恐饕餐虏鄣?。

事實(shí)上，疫情造成的企業(yè)現金流困境，只是讓長(cháng)租公寓的丑陋一面再次暴露的導火索。歸根結底，問(wèn)題始終是現在長(cháng)租公寓行業(yè)普遍的、不健康的商業(yè)模式和運營(yíng)模式?jīng)Q定的。長(cháng)租公寓始終是一個(gè)微利模式的生意，行業(yè)利潤率僅在1%-4%之間。沒(méi)有精細化的運營(yíng)，沒(méi)有模式創(chuàng )新，行業(yè)目前的問(wèn)題就會(huì )一直存在。

過(guò)去兩三年，即便長(cháng)租公寓行業(yè)已經(jīng)經(jīng)歷過(guò)多輪洗牌，但想要做出一個(gè)商業(yè)模式健康的長(cháng)租公寓品牌并不容易。據鉛筆道不完全統計，從2017年至今，已經(jīng)有19家公寓倒閉。其中，光2018年就倒閉10家，去年也倒閉6家，且倒閉原因多是資金鏈斷裂。

經(jīng)歷了資本涌入的高光時(shí)刻，也經(jīng)歷了無(wú)數的謾罵與質(zhì)疑，長(cháng)租公寓能否走出陰霾，還要看玩家們如何走好接下來(lái)的路。

（注：本文內容主要來(lái)自鉛筆道記者采訪(fǎng)和網(wǎng)絡(luò )公開(kāi)信息，論據難免偏頗，不存在刻意誤導。）

房主收不到租金 租客退租難

“如果不是房東找上門(mén)，我都不知道這家公寓已經(jīng)出了問(wèn)題?！眲ナ巧虾Ｄ抽L(cháng)租公寓的一名租客，4月11日，他被房東告知，公寓方面已經(jīng)數月沒(méi)有將房租給對方。為了止損，房東正準備和公寓解除合同。

劉偉在今年1月初與這家長(cháng)租公寓簽訂了1年期的合同，但只住了一個(gè)季度，就被告知需要搬離住處。本來(lái)，他覺(jué)得作為租客只是搬家也沒(méi)什么，就與幾名房客一起找管家說(shuō)明情況，表明需要與平臺解除合同再搬離。

然而，劉偉卻被管家告知，他當時(shí)和平臺簽訂的租房合同，其實(shí)是“貸款合同”?！伴L(cháng)租公寓以房客名義與銀行簽訂了貸款協(xié)議，長(cháng)租公寓在協(xié)議生效后就一次性拿到了這筆錢(qián)。而我們每月付的房租，其實(shí)是變相的還銀行貸款?！?br/>

如今，他和長(cháng)租公寓的租房協(xié)議已經(jīng)解除，現在非但不能繼續居住該房子，他還要繼續每月還銀行貸款?！爱敃r(shí)的3000元押金到現在也沒(méi)退給我，我每月還要繼續還租金貸，否則就影響征信記錄?！?br/>

同樣的事情也發(fā)生在另一位房客趙亮的身上。

“客服電話(huà)打不通，之前負責我租房的房管都聯(lián)系不上了?！壁w亮表示，他已經(jīng)退房一個(gè)多月，但與他簽訂合同的長(cháng)租公寓卻遲遲沒(méi)有處理他與上海華瑞銀行的貸款，致使他在銀行有逾期記錄，直接影響到征信

趙亮透露，他也向公寓方進(jìn)行過(guò)維權，但維權的結果并不樂(lè )觀(guān)?！皩Ψ娇偸遣扇　涎诱摺?，一開(kāi)始承諾三天處理，但三天后根本沒(méi)有新的舉動(dòng)。后來(lái)又說(shuō)兩周后，但到他們所說(shuō)的時(shí)間節點(diǎn)后，對方就托詞在走流程，領(lǐng)導還沒(méi)有批。到最后再打電話(huà)催，就沒(méi)有消息了?！?br/>

不僅是房客，就連房東也是苦不堪言。

房東張薇表示，她是在2018年與某長(cháng)租公寓簽訂租賃合同，托管出租了一套房產(chǎn)。到該收到季度房租時(shí)，她卻遲遲沒(méi)有收到上個(gè)季度的12000元房租。

之后，張薇竟然也聯(lián)系不到長(cháng)租公寓的工作人員，通過(guò)客服，也只是得到搪塞的回復?！罢f(shuō)什么會(huì )幫忙反映問(wèn)題，但也不清楚會(huì )不會(huì )有人處理問(wèn)題，不清楚需要等到什么時(shí)候才會(huì )有人處理，客服的態(tài)度極其敷衍和暴躁?！?br/>

另一位租住過(guò)長(cháng)租公寓的用戶(hù)張強則直言，之后一定要遠離長(cháng)租公寓?！拔易罱馄诩磳⒌狡?，他們說(shuō)受疫情影響，押金最慢要30個(gè)工作日到App，提現最慢又要30個(gè)工作日才能到我卡上，另加其他因素前后需要大約3個(gè)月?！?br/>

疫情下，長(cháng)租公寓玩家的現金流受到考驗，租客面臨退租難，莫名其妙背上債務(wù)、被趕出公寓；房東拿不到應得的租金收入。這樣的新聞，一次次出現在媒體上。

長(cháng)租公寓的“不幸”處境，也被一次次搬到臺前。

疫情只是導火索 模式&運營(yíng)是本源

實(shí)際上，已經(jīng)不光是一家公寓正在“遇難”，長(cháng)租公寓行業(yè)的公司都處于煎熬狀態(tài)。

在疫情期間，有多家長(cháng)租公寓因要求房東減免房租，卻不對租客減免的“兩頭吃”行為，被稱(chēng)之為“薅羊毛”，還有老牌長(cháng)租公寓品牌因為疫情期間續租租金普遍上漲10%-30%而登上了熱搜。

其實(shí)，疫情黑天鵝只是這場(chǎng)不幸的導火索，歸根究底，不健康的商業(yè)模式以及租金貸亂象才是導致長(cháng)租公寓潰敗的關(guān)鍵。

“因為長(cháng)租公寓一直都沒(méi)有成熟的盈利模式?！遍L(cháng)租公寓從業(yè)者李濤表示，長(cháng)租公寓其實(shí)扮演的就是傳統中介行業(yè)里的“二房東”的角色，兩者沒(méi)有太大的差別。就是由長(cháng)租公寓運營(yíng)企業(yè)通過(guò)與業(yè)簽訂3-5年的租約合同，然后在轉手向租客出租，主要利潤來(lái)源是租客與房東租金之間的差價(jià)。

一直以來(lái)，為了能拉開(kāi)更大的差價(jià)，運營(yíng)方會(huì )將從房東處收來(lái)的房子進(jìn)行簡(jiǎn)單的二次裝修，以“品質(zhì)生活”的概念，再去招攬租戶(hù)?！暗@樣的方式并不能保證盈利，畢竟公寓也要投入房租裝修成本，該成本卻需要未來(lái)一兩年才能回本。因此，在這期間，公寓的現金流都是負向的?！?br/>

李濤透露，他運營(yíng)的是一家小規模的長(cháng)租公寓，因為前期投入不大，已經(jīng)處于回本狀態(tài)，利潤率能達到2%左右。

事實(shí)確實(shí)如此，據業(yè)內人士坦言，長(cháng)租公寓是一個(gè)微利模式的生意，行業(yè)利潤率在1%-4%之間。但即使是像青客、自如、蛋殼這樣的頭部企業(yè)，它們依然沒(méi)有一家能賺到這4%以下的微薄利潤，長(cháng)期處于虧損狀態(tài)?！吧踔猎酱蟮拈L(cháng)租公寓，面臨的風(fēng)險也更大?！崩顫寡?，早前運營(yíng)方為了占領(lǐng)市場(chǎng)，曾砸大量資金與房東簽署協(xié)議，甚至不惜提高拿房成本。但如今，長(cháng)租公寓度過(guò)資本熱潮，擁有更多的房產(chǎn)資源，就代表前期建設及改造投入更大，資金流動(dòng)性就更差。一旦房屋空置率高，這部分資金就很快被套牢。

疫情，又放大了長(cháng)租公寓的弊端。此前，上海一家長(cháng)租公寓的老板林磊也向媒體透露，春節后原本是租房旺季，很多平臺都指望著(zhù)這段時(shí)間提高出租率和客單價(jià)。但因為疫情，他們的招租情況幾乎為0，入住率也下降了5%左右。

“整個(gè)長(cháng)租公寓行業(yè)，2月份都是虧損的?！绷掷谶€表示，在疫情期間，公司每月虧損率大概在幾百萬(wàn)元。

盡管最近有行業(yè)人士表示，長(cháng)租公寓行業(yè)的出租率已經(jīng)恢復到80%，但顯然，行業(yè)依舊處于入不敷出的狀態(tài)。

雪上加霜的是，由于租金貸亂象，已經(jīng)讓不少用戶(hù)對長(cháng)租公寓“無(wú)感”。

租金貸的這種方式本身沒(méi)錯，讓長(cháng)租公寓運營(yíng)商擁有了持續開(kāi)發(fā)的資本，但長(cháng)租公寓們一味追求擴張，盲目地將未來(lái)的錢(qián)花出去，在短期內又無(wú)法收回，資金鏈斷裂又交不上房屋所有人的房租后，卻需要用戶(hù)買(mǎi)單。一旦出現上述房屋被房主收回的情況，租客要么得繼續還貸款，要么個(gè)人征信被涂上黑點(diǎn)。

此外，長(cháng)租公寓還面臨哄抬租金、虛假房源、甲醛及售后服務(wù)等問(wèn)題，都已經(jīng)成為長(cháng)租公寓前進(jìn)的攔路虎。

行業(yè)經(jīng)歷多輪洗牌 3年19家暴雷

其實(shí)，長(cháng)租公寓已經(jīng)經(jīng)歷過(guò)多輪洗牌，也早就證明過(guò)現有的商業(yè)模式存在問(wèn)題，但處于探索期的長(cháng)租公寓，依舊沒(méi)有找到健康的商業(yè)模式。

事實(shí)上，據鉛筆道不完全統計，從2017年至今，已經(jīng)有19家長(cháng)租公寓暴雷。其中，僅2018年就倒閉10家，去年也有6家，且倒閉原因多是資金鏈斷裂。

另一位長(cháng)租公寓從業(yè)者王偉也吐槽到，本來(lái)長(cháng)租公寓似乎該具有一個(gè)不錯的前景。王偉在前年加入某長(cháng)租公寓公司，組建了一支團隊。

據相關(guān)數據顯示，我國房屋租賃市場(chǎng)租賃人口從2017年開(kāi)始保持穩定增長(cháng)，2018年為2.1億人，預計2022年將達到2.4億人。2017年，我國租房市場(chǎng)規模為1.56萬(wàn)億元，預計到2020年，租房市場(chǎng)規模將達到2.71萬(wàn)億元。但現實(shí)是，多家長(cháng)租公寓行業(yè)品牌都長(cháng)期處于虧損狀態(tài)。

王偉坦言，他其實(shí)很清楚，長(cháng)租公寓行業(yè)需要一個(gè)新的盈利模式。他也在與行業(yè)內人士一樣，嘗試探索與公寓配套的保潔、搬家、娛樂(lè )設備等增值服務(wù)以擴寬盈利渠道。但到現在，也沒(méi)能驗證出該模式是否可行。

“感覺(jué)做一個(gè)商業(yè)模式健康的長(cháng)租公寓太難了?！蓖鮽ケ硎?，現模式經(jīng)營(yíng)確實(shí)沒(méi)有造血能力，只是不斷圈業(yè)主的房和租客的錢(qián)。

但他也始終認為，長(cháng)租公寓行業(yè)是可以做的，因為行業(yè)內一直希望找到打破這種不健康模式的方法。對于長(cháng)租公寓的未來(lái)，王偉還是抱有信心。他表示，長(cháng)租公寓行業(yè)本來(lái)就是在爬坡和探索期?！肮⒈举|(zhì)應該是服務(wù)平臺，我們可以從單純的租房到衣、食、住、行多元化服務(wù)運營(yíng)，擴大用戶(hù)規模，從而找到新的盈利模式?！?br/>

本文內容為作者獨立觀(guān)點(diǎn)，不代表執惠立場(chǎng)。

*本文來(lái)源：微信公眾號“鉛筆道”（ID：pencilnews），作者：付翠艷，原標題：《難熬過(guò)去4個(gè)月，長(cháng)租公寓開(kāi)始血崩》。