孫宏斌最終選擇了出手接盤(pán)，山水文園老板李轍終究“沒(méi)轍”，最終選擇清盤(pán)退場(chǎng)。

6月2日，融創(chuàng )官宣開(kāi)發(fā)建設浙江省海鹽濱海國際度假區——杭州灣融創(chuàng )文旅城。李轍一手推動(dòng)的，載有山水文園轉型宏圖的浙江海鹽山水六旗國際度假區，也由此被“抹去”，成為融創(chuàng )文旅城體系新的一員。

一度，地產(chǎn)玩家進(jìn)入文旅領(lǐng)域，大量的資金、資源砸入，以文旅項目撬動(dòng)土地獲取，堪稱(chēng)攻城略地，文旅地產(chǎn)項目遍地開(kāi)花，在公開(kāi)的文旅項目投資名單中，他們一直是主力。這使得文旅領(lǐng)域的產(chǎn)品供給、產(chǎn)品模式等帶來(lái)巨大變化，也直接或間接導致文旅項目地產(chǎn)化傾向

在大環(huán)境以及企業(yè)自身因素多重作用下，不少文旅地產(chǎn)大盤(pán)陷入危局，上述山水文園項目即是一個(gè)顯例。

小玩家或中小玩家陷困退場(chǎng)，大玩家進(jìn)場(chǎng)接盤(pán)，這是命運的殊途，命運的分叉，他們能否再見(jiàn)？

幾番輪轉，文旅地產(chǎn)江湖，依舊熱鬧，只是物是人非。

那個(gè)文旅地產(chǎn)狂奔的時(shí)代

去年12月中旬，浙江山水六旗國際度假區（位于浙江海鹽）施工方相關(guān)負責人告訴執惠，因拖欠工程款，該項目已全面停工。

融創(chuàng )接盤(pán)帶來(lái)轉機。

“項目在（今年）5月已重啟，5月20日正式協(xié)議簽訂，股權交割完成，”上述負責人透露，對拖欠的工程款，融創(chuàng )列了一個(gè)付款計劃，今年年底付清。

這次接盤(pán)，并不算意外。早在今年1月13日，即有知情人士告訴執惠，與山水文園的浙江海鹽項目密切相關(guān)的國內top5房企（其實(shí)就是融創(chuàng )）已看項目，有可能接盤(pán)，當地政府是推手之一。而此前當地政府也給到山水文園“最后通牒”：今年（2020年）過(guò)年前引入新股東盤(pán)活項目，否則“撤場(chǎng)”。

山水文園老板李轍自有不甘。來(lái)自山水文園及知情人士的信息顯示，為避免清盤(pán)退出，李轍此前已在尋求將山水文園其他部分資產(chǎn)變現，以及引入其他投資方入局助力。但結局未如愿。

這個(gè)結局，成為那個(gè)文旅地產(chǎn)狂奔時(shí)代的一個(gè)顯眼注腳。

2015年-2017年，山水文園揚起國內獨家合作的國際IP六旗娛樂(lè )的大旗，尋求從單純地產(chǎn)到文旅地產(chǎn)的轉型，大規模進(jìn)入文旅地產(chǎn)領(lǐng)域，分別在浙江嘉興海鹽、重慶璧山、南京溧水簽約落地的度假區、主題小鎮項目，單個(gè)項目300億左右，擬總投資超900億元（自然有不少水分）。

這和曾經(jīng)中弘系（號稱(chēng)“小萬(wàn)達”）掌舵人王永紅的選擇有類(lèi)似。在商住地產(chǎn)等項目獲得“大勝”后，王永紅也開(kāi)始了多元化轉型，其中2012年即已拿下的海南填海造島項目——如意島項目，擬投資超百億，另在濟南、浙江安吉、三亞半山半島等地，多面開(kāi)花布局文旅項目。在嘗試了影視、手游、主題樂(lè )園和文旅地產(chǎn)等生意后，最終將重注壓在文旅地產(chǎn)領(lǐng)域。

而百強房企之一，號稱(chēng)“河北地王”的榮盛發(fā)展在2014年也已開(kāi)始布局文旅。不完全統計，到2016年下半年，榮盛發(fā)展已在秦皇島、野三坡、承德、邢臺、衡水、黃山、九華山、神農架、海南、成都、西安和南京等地布局了14個(gè)康旅項目。

彼時(shí)，更大的大佬恒大許家印計劃投資1600億元開(kāi)發(fā)建設海南?；◢u，集中簽約江蘇、貴州等地6個(gè)大型文旅項目，開(kāi)始謀劃構建以恒大童世界為主打產(chǎn)品的文旅綜合體。

當時(shí)王健林算是站在文旅地產(chǎn)頂峰者之一，南昌、合肥萬(wàn)達城已開(kāi)業(yè)，重慶、桂林萬(wàn)達城開(kāi)工，長(cháng)沙、西安、?？凇叭f(wàn)達城”項目簽約。2016年，萬(wàn)達文旅已算基本完成全國布局，其旅游收入超170億元，同比增長(cháng)近四成。

那真算是一個(gè)“好時(shí)代”，主動(dòng)與無(wú)奈被動(dòng)的的雙相交織下，愈加多的地產(chǎn)商躬身入場(chǎng)。

當時(shí)，留給純地產(chǎn)的市場(chǎng)空間已然走小，土地價(jià)格逐漸高企，加之地方政府對地產(chǎn)商拿地門(mén)檻要求提高，地產(chǎn)宏觀(guān)調控政策加碼，土里刨金的粗放式地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式，已逐漸被更精細化的運營(yíng)方式所取代，“大魚(yú)吃小魚(yú)”的市場(chǎng)擠壓，已在不斷壓縮類(lèi)似山水文園、中弘這類(lèi)中等往下的地產(chǎn)企業(yè)的市場(chǎng)空間（比如拿地已難有突出優(yōu)勢），地方開(kāi)發(fā)更多成為（偏）巨頭大佬的游戲場(chǎng)或角斗場(chǎng)，山水文園需另尋新路。

同時(shí)，文旅業(yè)的發(fā)展態(tài)勢進(jìn)一步顯現，其之于一地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟發(fā)展重要性凸顯，而地方政府也期許擺脫或弱化單一的土地財政模式，對大型文旅（地產(chǎn)）項目有了更多期待和熱衷：1、文旅項目有可能擺脫傳統住宅地產(chǎn)的一竿子買(mǎi)賣(mài)模式，既帶來(lái)項目周邊的土地升值，也激活周邊人氣，帶來(lái)更多的商流人流，帶來(lái)超過(guò)住宅地產(chǎn)的更長(cháng)遠經(jīng)濟收益；2、大型文旅綜合體項目，文娛、商業(yè)等對推動(dòng)當地就業(yè)，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結構等也有助力。

這也就使得基于文旅項目名義去拿地，相對傳統住宅項目拿地更容易、更便宜，文旅外衣、地產(chǎn)內核的項目開(kāi)始流行，諸如山水文園拿著(zhù)的國際IP充當了“敲門(mén)磚”，它找到了一個(gè)潛力新戰場(chǎng)。

文旅IP、資金、資源等，諸多地產(chǎn)商各顯其能，在海南、云南、長(cháng)三角等區域，多番撬動(dòng)。

高峰急轉的節點(diǎn)，出現在2017年7月10日，萬(wàn)達與融創(chuàng )聯(lián)合公告稱(chēng)，萬(wàn)達將十三個(gè)文化旅游城項目（南昌、合肥、哈爾濱、無(wú)錫等地，部分已開(kāi)業(yè)）的91%股權轉讓給融創(chuàng )，融創(chuàng )以335.95億元收購萬(wàn)達項目76個(gè)酒店（后被富力地產(chǎn)接手）。

錢(qián)，是致命要素。王健林彼時(shí)給出的原因是，轉讓項目能大幅降低萬(wàn)達商業(yè)的負債，這次回收資金全部用于還貸。而若不轉讓?zhuān)糠猪椖康睦^續投建運營(yíng)，也還需大量資金支持。

而王永紅的中弘系也陷入危境。這個(gè)激進(jìn)擴張的“非巨頭”，在2018年面臨多個(gè)項目停工、逾期債務(wù)規模不斷擴大的危機。艱難推進(jìn)的如意島項目全部股權也被迫轉讓他人。

山水文園也不順。據知情人士透露，早在2018年開(kāi)始，山水文園就開(kāi)始為項目找接盤(pán)者，包括不限于政府背景的基金機構、國內某頭部房企等，但未能敲定，價(jià)格可能是主因之一。那時(shí)山水文園的境況沒(méi)有最近這么糟，該項目約1500畝住宅用地是籌碼之一，另文旅地產(chǎn)領(lǐng)域的基本面本質(zhì)上也過(guò)得去。李轍可能希望實(shí)現項目溢價(jià)交易。

大小玩家命運分叉、物是人非

王永紅當前的信息已基本“遁跡”。而山水文園在重慶和南京的項目，也不樂(lè )觀(guān)。

此前有知情人士告訴執惠，對山水文園的重慶項目，當地政府可能會(huì )更多接手操盤(pán)，不想看到爛尾項目出現。但這一信息尚未得到官方確認。

山水文園算是觀(guān)察文旅地產(chǎn)玩家命運分叉的有效體。由曾經(jīng)的“高光”入場(chǎng)到現今的退場(chǎng)落寞，有著(zhù)多重主客觀(guān)因素的共同作用。

其一，房地產(chǎn)調控政策變化，房住不炒的多番強調，房地產(chǎn)交易市場(chǎng)變化，那些非一線(xiàn)、強二線(xiàn)的城市，地產(chǎn)整體交易走低，市場(chǎng)觀(guān)望情緒走高，傳統的高周轉受制；

其二，銀行貸款環(huán)境變化，從銀行獲取大量資金推動(dòng)地產(chǎn)及文旅項目建設的傳統模式，轉動(dòng)受阻，地產(chǎn)商資金承壓加??；

其三，地方政府考量變化，其對文旅項目包括文旅地產(chǎn)項目的認知與策略有變，如上所述地方政府對文旅地產(chǎn)中文旅的屬性比重已較以往多有看重，是一個(gè)囊括住宅、商業(yè)、文旅文娛等，能帶給城市綿續活力的綜合項目，而不太希望依然僅僅是一個(gè)地產(chǎn)項目。這從山水文園海鹽項目被要求樂(lè )園與住宅項目幾乎同步推動(dòng)建設，也看出一二。

其四，文旅地產(chǎn)項目操盤(pán)企業(yè)的能力，包括資源整合能力、文旅項目運營(yíng)操盤(pán)能力等，這又涉及到項目的模式、企業(yè)資金體量包括獲取外部資金的能力和賣(mài)房能力、合作IP強弱、項目選址優(yōu)劣、內部管理強弱等密切相關(guān)。這些影響項目進(jìn)度，也影響地方政府的信心。

文旅地產(chǎn)項目一直遵循著(zhù)一個(gè)循環(huán)邏輯，即地產(chǎn)售賣(mài)回流資金反哺文旅、文旅運營(yíng)增值地產(chǎn)包括抬高周邊區域商業(yè)價(jià)值。文旅項目來(lái)撬動(dòng)，地產(chǎn)板塊建設及售賣(mài)前置，后接文旅項目運營(yíng)。

但上述四重因素的多向作用，使得這一循環(huán)時(shí)有卡殼，進(jìn)而導致文旅地產(chǎn)項目資金壓力、運營(yíng)能力疊加壘高，抬高項目危機，尤其是其中的資金危機。

曾有媒體報道稱(chēng)，如意島預計一期項目完成后將帶來(lái)224.63億元的銷(xiāo)售總額，實(shí)現57.02億元凈利潤，將解決王永紅的危機，但他沒(méi)能等到這一刻。

地產(chǎn)商的資金壓力或危機，已再愈加繃緊。尋求更多融資渠道成為一個(gè)選擇。近期榮盛發(fā)展推動(dòng)物業(yè)板塊上市，不排除增加新的融資渠道的考慮。

沒(méi)錢(qián)，讓李轍“沒(méi)轍”。近期出現資金危機的新華聯(lián)文旅，也有戚戚同感。

新華聯(lián)文旅也由曾經(jīng)的純地產(chǎn)企業(yè)，轉尋文旅轉型而來(lái)，但轉型多年，地產(chǎn)收益仍是絕對重頭。部分可以理解為文旅項目投資回報較慢，也可理解為文旅項目運營(yíng)不及預期，本質(zhì)還在于依賴(lài)地產(chǎn)收益，但文旅地產(chǎn)項目的布局弊端，項目模式弊端，以及不樂(lè )觀(guān)的業(yè)績(jì)、多個(gè)項目推動(dòng)的大量投入等，將資金、債務(wù)等風(fēng)險疊加。

2019年，新華聯(lián)文旅出現近五年來(lái)最差業(yè)績(jì)，營(yíng)收和凈利潤雙雙同比下滑。疫情影響下，其今年一季度營(yíng)收同比下滑61.1%，凈利潤由盈轉虧，虧損3.3億元。而其近期短期償債壓力也可能加劇。（甚至我們也可猜測到，疫情影響應該加快了山水文園最終清盤(pán)退出海鹽項目的進(jìn)程）

而新華聯(lián)文旅控股股東新華聯(lián)控股持續的前者所有股份，已累計被凍結和被輪候凍結，原因在于新華聯(lián)控股資金極度緊張，多個(gè)債務(wù)違約，就算出售旗下優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，也難真正紓困解危。

新華聯(lián)控股近期表示擬引進(jìn)央企或國企等戰略投資者。目前主要兩個(gè)情況：1、國資戰投不一定成功引入，危機進(jìn)一步加??；2、成功引入，不排除公司控制權發(fā)生變更。

這對新華聯(lián)文旅來(lái)說(shuō)，應都不算好的結局，但這就是現實(shí)。價(jià)格將可能是影響不同結局的關(guān)鍵因素之一。若出現第二種結局，比之山水文園，應稍好些。

市場(chǎng)的洗牌變革，即如是，誰(shuí)讓中小玩家抗御風(fēng)險的能力偏弱？國資、大玩家比如融創(chuàng )等，成為更多的潛在接盤(pán)俠。

近兩個(gè)月，除了接盤(pán)山水文園項目，打造杭州灣融創(chuàng )文旅城，孫宏斌還擬在武漢、南通、桂林和河南新鄉落地文旅城。

早在融創(chuàng )2019年業(yè)績(jì)會(huì )上，孫宏斌曾表示，今年的并購機會(huì )肯定比往年大很多，我們內部把它定義成洗盤(pán)年，遠遠超過(guò)任何一輪機會(huì )。他同時(shí)表示，在價(jià)格合適時(shí)，會(huì )賣(mài)掉一些持有的資產(chǎn)，比如酒店、商業(yè)甚至一些樂(lè )園，但同時(shí)也有新的產(chǎn)業(yè)項目在做等。

大玩家仍在做強。

而王健林在賣(mài)掉文旅城后，也有重啟文旅項目動(dòng)作，蘭州、延安等地已簽約，金額都是百億之巨。

這是文旅地產(chǎn)的未了之局，江湖尚熱鬧，只是有人已退場(chǎng)，有人不舍離場(chǎng)。