因為突然爆發(fā)的疫情，剛上市的蛋殼公寓正陷入一場(chǎng)前所未有的危機。

從1月底開(kāi)始，陸續有業(yè)主聲稱(chēng)接到蛋殼業(yè)務(wù)人員的電話(huà)，以發(fā)生了疫情的“不可抗力”為緣由，單方面通知業(yè)主免租一個(gè)月。但在租客端，蛋殼卻對疫情有一套不同的執行標準——針對因為疫情無(wú)法回到武漢地區的租客，蛋殼對其期間發(fā)生的相關(guān)費用正常收取。

被質(zhì)疑“兩頭吃”的蛋殼引起了強烈不滿(mǎn)，多地業(yè)主紛紛成立了維權群，發(fā)起集體投訴。2月3日，蛋殼向租客發(fā)布補貼政策，針對因疫情無(wú)法返回武漢的租客返還一個(gè)月房租，其他地區視情況補貼，而補貼將在3月2日后返還至蛋殼App的錢(qián)包中。2月17日，蛋殼發(fā)布長(cháng)文《致廣大房東的真心話(huà)》，稱(chēng)確實(shí)有部分員工與房東溝通時(shí)存在問(wèn)題，經(jīng)過(guò)努力情況已有改善，目前蛋殼400來(lái)電接聽(tīng)率已達到95%。

風(fēng)波并未就此停止。仍然有一些租客在微博等社交渠道表示，有未收到蛋殼租金的業(yè)主要求收房，蛋殼開(kāi)始針對已經(jīng)交租的租客強制退租，限定其在規定時(shí)間內搬走，即便因為疫情還沒(méi)有返回居住地的租客，也在被強制退租的行列。2月18日晚上，蛋殼發(fā)微博回應，稱(chēng)近期蛋殼將協(xié)助個(gè)別業(yè)主收回房屋，但承諾“絕對不會(huì )無(wú)故驅趕租客”，租客有問(wèn)題可以登錄蛋殼App創(chuàng )建需求單。

一直在緊繃的現金流和業(yè)主、租客脆弱的平衡關(guān)系中踉蹌前行的長(cháng)租公寓，再次暴露出它的軟肋。這股席卷全行業(yè)的震蕩中，蛋殼不是唯一一家面臨風(fēng)暴的長(cháng)租公寓，也不會(huì )是最后一家。

平臺之困

作為分散式長(cháng)租公寓的第一梯隊玩家，蛋殼40多萬(wàn)間的房源規模令同行羨慕，但同時(shí)也承擔著(zhù)巨大的壓力：春節前正是租房淡季，此時(shí)公寓行業(yè)空置率一般都在20%以上。以20%的空置率計算，空置一個(gè)月甚至更久的8萬(wàn)多間房，造成的現金流損失足以壓死一只駱駝。

長(cháng)租公寓是重資產(chǎn)的“二房東模式”，其商業(yè)模式是先以包租的形式從業(yè)主手里收房，然后在租客端通過(guò)提供品質(zhì)化產(chǎn)品和標準化服務(wù)收取租金溢價(jià)。

這個(gè)模式本身利潤微薄，早些年包租的毛利能達到20%以上，而經(jīng)過(guò)幾年“風(fēng)口期”，各家爭搶房源導致拿房成本上升，現在行業(yè)毛利壓縮至10%左右，也就是說(shuō)，出租10間房的利潤才可以抵消1間空置房帶來(lái)的損失。曾有創(chuàng )業(yè)者告訴36氪，如果出租率低于90%，大部分公寓都是虧損的。

盡管1月17日蛋殼剛剛成功登陸美國紐交所，但募集到的1.49億美元資金，對極占現金流的長(cháng)租公寓來(lái)說(shuō)實(shí)在不算多。更糟糕的是，蛋殼原本就處于巨額虧損狀態(tài)——其招股書(shū)顯示，2019年前三季度蛋殼凈虧損達25.1億元。

同時(shí)蛋殼極為依賴(lài)租金貸。招股書(shū)顯示，2019年前三季度，通過(guò)租金貸模式獲取的租金預付款占到了蛋殼租金收入的80%。租金貸模式下，金融機構一次性把一年的租金打給公寓方，也就是說(shuō)，這部分合約產(chǎn)生的年租金蛋殼已經(jīng)提前收入，想要獲取現金流只能依賴(lài)新簽。也因此，在危機之下，蛋殼成為所有公寓中反應最快、同時(shí)也是引發(fā)反彈最快的一家。

近年來(lái)，中小公寓運營(yíng)商們活得越來(lái)越艱難，據業(yè)內不完全統計，2019年全國“爆雷”的長(cháng)租公寓已經(jīng)有25家。原本很多公寓已經(jīng)搖搖欲墜，突來(lái)的疫情更是讓其雪上加霜。

每年12月是長(cháng)租領(lǐng)域最淡的淡季，很大一部分租客要過(guò)節回家，不過(guò)春節后會(huì )馬上迎來(lái)一個(gè)旺季，因此公寓從業(yè)人員年前都會(huì )提早回家，過(guò)完年早點(diǎn)回來(lái)開(kāi)工招租。甚至有很多小公寓在出租房子時(shí)有個(gè)不成文的規定：簽訂租房合同時(shí)，到期日會(huì )有意避開(kāi)12月，如果不湊巧會(huì )將出租時(shí)長(cháng)拉長(cháng)到13、14個(gè)月。

然而受疫情影響，今年2月所有空置房源的出租幾乎停滯。對于很多中小公寓來(lái)說(shuō)，一個(gè)月的空置意味著(zhù)去年一年的生意“白干了”，但失去利潤還不是最壞的情況，最危險的是現金流可能會(huì )發(fā)生斷裂。而現金流斷裂、公寓“爆雷”的后果將引發(fā)更大的社會(huì )問(wèn)題——業(yè)主想要拿回租金，租客擔心被驅趕，最終可能是兩方受害者的矛盾進(jìn)一步激化。

蛋殼的身后，還有一長(cháng)串的長(cháng)租公寓更是處境艱難。它們很難像蛋殼那樣通過(guò)二級市場(chǎng)、銀行貸款等多渠道融資，只能依靠自有現金流苦苦支撐。

“依靠現有的資金只能撐三個(gè)月?！眱?yōu)客逸家創(chuàng )始人劉翔告訴36氪。優(yōu)客逸家目前在成都、武漢、北京、杭州四個(gè)城市運營(yíng)著(zhù)近4萬(wàn)間房，現在出租率降到了86%。劉翔表示，如果疫情防控措施沒(méi)有緩解的話(huà)，預計出租率會(huì )以每個(gè)月10%的速度繼續下降。

根據優(yōu)客逸家調研的各個(gè)城市同行的數據，目前公寓新增的簽約量與年前制定的計劃相比，完成度還不到20%。一邊是新簽減少，而另一邊是租客大量退租——由于返工時(shí)間未定，租客只好違約止損。一頭進(jìn)不來(lái)，一頭要退出，空置率顯著(zhù)提升。

武漢的公寓市場(chǎng)更不必說(shuō)，已經(jīng)幾乎陷入癱瘓。返工遙遙無(wú)期，租客大面積違約退租，武漢住家公寓創(chuàng )始人卞亞光告訴36氪，現在回不來(lái)的租客超過(guò)一半都違約了?；乩霞疫^(guò)年的公寓老板們無(wú)法回到武漢，就算回去，帶看招租的可能性也接近于0。

相對幸運的是，優(yōu)客逸家去年開(kāi)始轉輕資產(chǎn)，把武漢市場(chǎng)交給了一家帶資加盟的合作公司，后者使用優(yōu)客逸家的品牌在武漢經(jīng)營(yíng)長(cháng)租公寓，分擔武漢市場(chǎng)開(kāi)展經(jīng)營(yíng)的資金壓力?，F在這位加盟商在武漢管理1萬(wàn)間房源，但受疫情影響完全無(wú)法開(kāi)展正常的經(jīng)營(yíng)，員工大多無(wú)法返程到崗，部分住在里面的租客也不愿意付租，公司命懸一線(xiàn)。

其他的武漢當地公寓運營(yíng)商們也是相同的遭遇。寓小二武漢市場(chǎng)負責人鄂偉告訴36氪，武漢本地有一家規模較大的長(cháng)租公寓，在疫情之前公寓就已經(jīng)活得艱難，老板經(jīng)常跟人說(shuō)撐不了今年，結果突發(fā)疫情，現在老板只能拿出個(gè)人的房子做抵押來(lái)維持公司運營(yíng)。

有些公寓品牌干脆放棄了在武漢的生意：有一個(gè)來(lái)自?xún)让傻墓⒗习?，回老家過(guò)年之后看著(zhù)疫情逐漸嚴重，他干脆就沒(méi)計劃回來(lái)，現在已經(jīng)在內蒙老家做起了其他買(mǎi)賣(mài)，留下租客和業(yè)主自己協(xié)商解決房租問(wèn)題。

免租應該向誰(shuí)免？

對于公寓來(lái)說(shuō)，現在能做的止損措施就是開(kāi)源節流，向房東爭取免租期是最直接有效的辦法。但是站在房東的角度，有房東認為跟平臺方是一榮俱榮一損俱損的關(guān)系，但也有房東認為減免不是義務(wù)，自己每個(gè)月的房貸、車(chē)貸也不會(huì )因為減免了房租而消失。

曾喬是蛋殼在杭州的業(yè)主，他向36氪表示，自己2月初接到蛋殼工作人員的電話(huà)，“通知”1月的房租不付給他了。曾喬當下直接拒絕，對方回復“好的我登記一下”。曾喬認為，蛋殼每年已經(jīng)留了一個(gè)月的空置期，雖然疫情有影響，但是簽訂包租合同時(shí)，雙方本來(lái)就已經(jīng)就利益博弈和互相讓步過(guò)了。

“房東免租這塊我們沒(méi)有著(zhù)急大面積接觸，在疫情影響程度還不那么確定的時(shí)候，做這個(gè)動(dòng)作是很不明智的?！币晃还臉I(yè)者向36氪表示，蛋殼的做法確實(shí)不夠好，“通知”的態(tài)度難以獲得房東的理解。跟房東協(xié)商免租期時(shí)，應該真誠告之公寓的經(jīng)營(yíng)困難，為防止出現更嚴重的社會(huì )事件，動(dòng)之以情曉之以理，當然免租協(xié)商中，房東不同意也不應該勉強。

房量較少的公寓爭取免租期的成功概率更高，因為老板可以花更多精力直接與房東協(xié)商。但對于體量巨大的長(cháng)租公寓，比如蛋殼來(lái)說(shuō)，通過(guò)業(yè)務(wù)員交涉并且采用統一模板，很容易讓房東對品牌失去了信任。

上述公寓從業(yè)者向36氪表示，公司溝通了小幾百個(gè)房東，有20%的房東表達了支持，團隊非常感謝他們，但是其實(shí)自己并不想對外直接透露這個(gè)數字，因為這會(huì )讓沒(méi)有免租的房東感覺(jué)自己被道德綁架。

這只是一部分原因，背后其實(shí)還有一個(gè)難以言說(shuō)的苦衷：這完全是公寓基于失血自救向房東懇請的免租紓困支持，并不是為了給租客免租。但獲得部分房東免租的信息一旦公布出來(lái)，很多租客肯定會(huì )不理解，說(shuō)公寓兩頭吃、發(fā)國難財。

“但怎么說(shuō)，租客是輕癥患者，我是危重病人，如果血輸不到我身上，我就要死了?！边@位公寓從業(yè)者說(shuō)。

在廣東某個(gè)三線(xiàn)城市的一位業(yè)主告訴36氪，廣州房地產(chǎn)租賃協(xié)會(huì )在2月初就發(fā)起了一項倡議，希望業(yè)主能夠提供免租期，結果很多個(gè)人房客拿著(zhù)這份協(xié)議找房東要租金減免，其中也包括他的租客。很多人沒(méi)有理解，公寓向業(yè)主爭取免租期到底意味著(zhù)什么。

特殊情況下任何一方都扛不住，在未來(lái)幾個(gè)月，最好的解決方案可能是業(yè)主、公寓一起承擔一些損失?！艾F在是大家共度難關(guān)的時(shí)候了。如果公寓方?jīng)]獲取免租或延遲付租，會(huì )很難熬下去?！痹⑿《﨏EO黃冠文說(shuō)道。

寓小二是一家公寓SaaS系統方案提供商，現在他們也在幫助公寓們出房，疫情期間免費開(kāi)放部分服務(wù)，提供租客信息登記和回訪(fǎng)的小程序等，不過(guò)這些對公寓來(lái)說(shuō)幫助還是有限：就算一年系統服務(wù)費全免，和房租損失相比也是杯水車(chē)薪。

熬得下去的公寓還能爭取減免，而實(shí)在撐不下去，只能向房東違約退租。有些公寓已經(jīng)開(kāi)始集中安排租客，協(xié)商他們盡量住在一起，剩余的空置房源則做了退租處理。

難以實(shí)現的租售同權

除了難以解決的空置率，疫情之下，長(cháng)租公寓的日常運營(yíng)工作在部分城市還遇到了一些意料之外的麻煩，最終指向租客的受挫體驗。以?xún)?yōu)客逸家為例，2月9號，優(yōu)客逸家的一位租客從湖南返回成都的某個(gè)小區，社區要求公寓方開(kāi)具擔保書(shū)，租客在社區自我隔離的14天里，如果發(fā)生任何疫情或傳染的情況由公寓方承擔責任。

優(yōu)客逸家管家小楠告訴36氪，開(kāi)具擔保書(shū)之后，社區工作人員表示還不夠，需要征得所有業(yè)主同意。社區工作人員向領(lǐng)導請示，最終還是拒絕了租客進(jìn)入，理由是合租房沒(méi)有條件讓租客完全實(shí)現自我隔離。這名租客沒(méi)能進(jìn)入小區，9號晚上在車(chē)里度過(guò)一晚，第二天自駕十多個(gè)小時(shí)回到了湖南老家。

“公區確實(shí)是公用的，但政府發(fā)布的公文也沒(méi)有說(shuō)不允許合租房進(jìn)入的情況?！毙￠硎?，成都政府出了一份“5號公文”，其中第四條指出，出租房屋租客在居住期間，房東與中介要承擔主體責任，社區要求的擔保書(shū)就是從這條演變出來(lái)的。但政府只出了很籠統的文件，所以每個(gè)小區的規定都不一樣，導致對接很麻煩。

直接拒絕租客進(jìn)入的小區仍然存在，但一般公寓出具擔保書(shū)之后，租客都能回到住處。不過(guò)就算能返回小區，合租房租客日常的進(jìn)出也不太方便。據小楠介紹，小區物業(yè)會(huì )給每戶(hù)人家發(fā)2張出門(mén)條，但合租房的入住人數一般都會(huì )超過(guò)2人。此外，小區還可以根據復工證明為個(gè)人單獨開(kāi)具出門(mén)條，但有的小區明確只能開(kāi)給業(yè)主，而拒絕開(kāi)具給租客。

最后的轉機還是來(lái)自政策面，在社區和租客、公寓三方的矛盾積攢了一個(gè)星期之后，2月15日，成都政府發(fā)布最新通知，提出返程人員若持有通知要求的健康證明，不得拒絕返崗、不得拒絕租房、不得拒絕進(jìn)入本人的居住區。

類(lèi)似的事情還在多地發(fā)生。某家集中式公寓向36氪表示，上海、南京、杭州、深圳、蘇州等多個(gè)城市門(mén)店都接到社區通知，不得接受外地返程租客，甚至有部分街道要求公寓清退租客。最后公寓工作人員只能勸返部分租客，剩余租客則根據政府要求在附近酒店安排隔離。

城市發(fā)展要靠外來(lái)人口，這正是近年各城市紛紛出臺政策、以引入人才的原因。近年來(lái)，國家也鼓勵租售并舉，2015年國務(wù)院一紙發(fā)文，把公寓定性為生活性服務(wù)業(yè)，宣布將在稅收、融資等方面給予政策支持，這也是長(cháng)租公寓近年來(lái)快速發(fā)展的一個(gè)重要推動(dòng)力。

城市青年租房不易，從找房開(kāi)始就與中介斗智斗勇，合同到期漲價(jià)、房東臨時(shí)通知搬家的情況也時(shí)有發(fā)生。而長(cháng)租公寓正是喊出“讓租房更有尊嚴”的口號，因真實(shí)的房源信息、透明的定價(jià)、以及職業(yè)公寓管家的服務(wù)，才讓其逐漸成為年輕租客們的選擇。

然而在特殊時(shí)期，理想遭遇現實(shí)，租售不同權被打回原形，長(cháng)租公寓與租客、業(yè)主的矛盾也在逐漸激化。如果矛盾繼續發(fā)酵，無(wú)論對租客、房東、長(cháng)租公寓，乃至城市，都是一損俱損的關(guān)系。

等待曙光

優(yōu)客逸家管理團隊在大年初一組織了疫情應急工作會(huì )，針對租客、員工人身安全，以及企業(yè)經(jīng)營(yíng)、現金流安全做了系列部署。業(yè)務(wù)層面，首先把年前定的節后小旺季普遍漲租方案喊停了，并針對疫情期間受管制影響無(wú)法返程的在租租客，推出了水氣費減免和免違約金退租的政策；針對新租客，推出了一批房源供新簽租客享受前三個(gè)月房租半價(jià)的活動(dòng)。

對于武漢公寓運營(yíng)商來(lái)說(shuō)，房東端的免租期在談，但已經(jīng)沒(méi)有心思爭取租客。公寓基本停止了出房的業(yè)務(wù)，大家都清楚，就算努力招租也很難有效果反饋。

住家公寓卞亞光現在在組織一場(chǎng)“醫護驛站”志愿活動(dòng)，干脆把閑置房源開(kāi)放給武漢醫護人員，以及滯留在武漢但沒(méi)有住宿地的人。這場(chǎng)活動(dòng)從武漢封城那天開(kāi)始，住家公寓開(kāi)放了30間空置的房源，意識到僅靠自己無(wú)法滿(mǎn)足需求，卞亞光號召本地其他公寓運營(yíng)商一起加入，現在已經(jīng)有上千間房，免費入住的租客就包括武漢第一批定點(diǎn)醫院武昌醫院的一整個(gè)科室。

在考慮自身的存亡之外，特殊時(shí)期很多公寓創(chuàng )始人選擇主動(dòng)承擔起社會(huì )責任，但回歸到本質(zhì)，長(cháng)租公寓始終是門(mén)需要計算的生意。

36氪曾判斷，2020年長(cháng)租公寓行業(yè)洗牌仍會(huì )繼續，而突如其來(lái)的疫情無(wú)疑加速了這一過(guò)程。大量中小公寓將會(huì )支撐不住倒下，而幸存的從業(yè)者也對規模擴張會(huì )更加理性——盡管規?；沁^(guò)去長(cháng)租公寓的想象力所在，但經(jīng)過(guò)幾年發(fā)展，大家已經(jīng)逐漸意識到，在這個(gè)行業(yè)想要做大實(shí)在太難了，投資機構也已經(jīng)幾乎停止了對分散式長(cháng)租公寓的投資。

長(cháng)租公寓徹底從“風(fēng)口”回歸冷靜期，行業(yè)逐步走向成熟，包租1.0也會(huì )加快向2.0的托管模式轉變。而托管模式的好處在于，承擔系統性風(fēng)險的角色是千萬(wàn)個(gè)房東，公寓運營(yíng)方的壓力會(huì )更小。不過(guò)，輕資產(chǎn)的托管模式在長(cháng)租行業(yè)已經(jīng)喊了很多年，發(fā)展到今天托管比例仍然非常小。

寓小二黃冠文認為，與包租相比，托管運營(yíng)方較難拿到房源，因為業(yè)主更喜歡確定性的收入。但囿于包租較大的資金投入和市場(chǎng)風(fēng)險，國內或會(huì )有更多機構探索托管模式。

而從供給上來(lái)看，很多公寓的房源會(huì )回到個(gè)人房東手里，同時(shí)短租市場(chǎng)受到?jīng)_擊，部分房源回流到長(cháng)租市場(chǎng)，因此長(cháng)期來(lái)說(shuō)租金價(jià)格可能會(huì )出現下調。

卞亞光表示，今年本來(lái)計劃把房源擴充一倍，但分散式應該沒(méi)戲了，下半年會(huì )收一些集中式物業(yè)，畢竟“疫情過(guò)去生活還是要繼續”。

武漢本地公寓從業(yè)者建了一個(gè)近500人的交流群，雖然業(yè)務(wù)沒(méi)辦法開(kāi)展，但大家在群里發(fā)起了一場(chǎng)捐款，買(mǎi)了1萬(wàn)多個(gè)口罩送給當地的一線(xiàn)醫護人員和公安民警。

漢口每天還有很多護士向卞亞光詢(xún)問(wèn)是否還有可住房源?，F在他每晚8點(diǎn)在抖音上直播，希望爭取更多房東和公寓參與進(jìn)來(lái)。他表示，如果房東對安全方面有疑慮，他也可以花錢(qián)找人消毒?！白鲆患檬潞苋菀?，但堅持很難，我們也只能做些力所能及的事情?！北鍋喒庹f(shuō)道。

（應采訪(fǎng)對象要求，文中小楠、曾喬為化名）

*本文來(lái)源：36氪，作者：陳淑雅，原標題：《租客進(jìn)不了家門(mén)，長(cháng)租公寓掙扎求生 | 深氪lite·戰疫》。