富貴險中求。柳傳志曾評價(jià)孫宏斌：“小孫這個(gè)人，他的風(fēng)格就是往前沖沖沖，這是性格使然?！?/p>

領(lǐng)導人的性格就是企業(yè)的命運，大手筆并購貫穿著(zhù)孫宏斌整個(gè)商業(yè)生涯，融創(chuàng )也在他的帶領(lǐng)下一路沖鋒。

2019年，孫宏斌給融創(chuàng )定下了5500億元的銷(xiāo)售。據觀(guān)點(diǎn)指數發(fā)布的2019中國房地產(chǎn)銷(xiāo)售金額TOP100排行榜，融創(chuàng )2019年全年錄得5556億元銷(xiāo)售額，成功達標。

按照孫宏斌的說(shuō)法，融創(chuàng )保持在第四、第五挺好的。但落到實(shí)處，不管是年初的土地收割，還是貫穿全年的收并購，融創(chuàng )不會(huì )放棄在房地產(chǎn)主業(yè)上的競逐。

從泛海資產(chǎn)包、新湖中寶長(cháng)三角項目、長(cháng)實(shí)大連地塊到成都會(huì )展項目……“并購”是融創(chuàng )這一年的關(guān)鍵詞。

并購帶來(lái)的不只是土地資源，還包括對“地產(chǎn)+”戰略的延伸與探索。在收購成都會(huì )展這一大單后，融創(chuàng )正式對外發(fā)聲，從年初的四大業(yè)務(wù)板塊更迭為地產(chǎn)、服務(wù)、文旅、文化、會(huì )展、康養六大板塊。

并購一年

從年初大規模買(mǎi)地，到幾筆重大收購，今年是融創(chuàng )碩果累累的一年。

對于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，加杠桿時(shí)機很重要。這幾年，融創(chuàng )時(shí)機把握不錯。

2015-2016年，融創(chuàng )在地價(jià)較低時(shí)期大量吸納一二線(xiàn)城市土儲，強化了土地的競爭優(yōu)勢，2016年公司拿地強度大增，權益拿地金額增速創(chuàng )新高，同比增速高達484%。

2017-2018年，融創(chuàng )提高拿地標準來(lái)控制拿地節奏，規避了拿貴地的風(fēng)險，通過(guò)收購萬(wàn)達文旅項目，獲取了大量?jì)?yōu)質(zhì)土地資源和在建項目。

通過(guò)踏準地市周期，融創(chuàng )以較低地價(jià)建立起了全行業(yè)前三的土地儲備。

2019年，是孫宏斌繼續踩點(diǎn)的一年，他說(shuō)自己“買(mǎi)地買(mǎi)得比較好”。開(kāi)年，融創(chuàng )就以126億元收購泛海國際項目1號地塊及上海董家渡項目。

花旗認為，這次收購可令融創(chuàng )增加一線(xiàn)城市項目，使可售資源提高3.5%，估計資產(chǎn)凈值因此增加5.7%，今明兩年銷(xiāo)售額可望提高1.6%及3.9%，上海及北京項目的毛利率分別達29%和34%。

接下來(lái)數月內，融創(chuàng )從陽(yáng)光100和新湖中寶手中接過(guò)多宗項目，并在公開(kāi)市場(chǎng)拿下杭州、武漢、青島等地數十宗土地。

11月，融創(chuàng )斥資153億元收購云南城投持有的環(huán)球世紀及時(shí)代環(huán)球各51%股權，使得這一交易成為年內房地產(chǎn)最大并購。

資料顯示，標的資產(chǎn)持有位于成都、武漢、長(cháng)沙、昆明等城市共18個(gè)開(kāi)發(fā)項目，總建筑面積約為3071.6萬(wàn)平米，可售建筑面積約為2771.6萬(wàn)平米，約占總建筑面積的90%。

大摩認為，此次收購可售資源達2300億元，接近融創(chuàng )現時(shí)土儲的15%，當中七成位于一二線(xiàn)城市。項目具較高的盈利能力，主要因為平均土地成本僅1900元/平米，而平均銷(xiāo)售價(jià)可達1萬(wàn)元/平米，反映潛在凈利潤率可達12%，而內部回報率則為60%。

融創(chuàng )不僅從這次收購中獲取了巨量的土儲，更新增了“會(huì )展”板塊。孫宏斌于公開(kāi)場(chǎng)合介紹，這次收購后，融創(chuàng )文旅成為全國最大的會(huì )展類(lèi)項目持有及運營(yíng)商，地產(chǎn)、服務(wù)、文旅、文化、會(huì )展會(huì )議、康養六大戰略正式形成。

“融創(chuàng )原來(lái)是四個(gè)板塊，現在有六個(gè)板塊，包括在青島的康養板塊，這幾個(gè)都是未來(lái)10萬(wàn)億的市場(chǎng)?！?/p>

按照孫宏斌的說(shuō)法，這些都是為未來(lái)5-10年做的準備。

相比起通過(guò)收購實(shí)現迅速布局的文旅和會(huì )展板塊，融創(chuàng )的康養業(yè)務(wù)也已經(jīng)醞釀良久。12月5日，“融愛(ài)家”品牌發(fā)布會(huì )在山東青島舉行，融創(chuàng )中國正式打出手中的“康養牌”。

據介紹，截至目前，融創(chuàng )中國康養項目共計22個(gè)，其中已建設項目達14個(gè)，布局包括山東青島、山東威海、四川眉山、云南昆明、云南普洱、廣西南寧、浙江杭州、海南?？?。其中，位于山東青島的融創(chuàng )阿朵小鎮·頤養社區將于2020年5月投入運營(yíng)。

大家都說(shuō)，融創(chuàng )開(kāi)始多元化了，但與此同時(shí)，融創(chuàng )獲取土地的能力也大幅提升。

今年亦是融創(chuàng )文旅開(kāi)花結果的一年，廣州、無(wú)錫、昆明三座文旅城接連開(kāi)業(yè)。

截至目前，融創(chuàng )文旅集團已是全球最大的文旅產(chǎn)業(yè)運營(yíng)商、全球最大的文旅物業(yè)持有者，在全國布局了10座文旅城、4個(gè)旅游度假區、24個(gè)文旅小鎮，其中涵蓋了41個(gè)主題樂(lè )園、26個(gè)商業(yè)及近100家高端酒店。

不過(guò)，文旅帶來(lái)的收入仍需提升。截至2019上半年，文旅城建設及運營(yíng)收入為10.8億元，收入占比為1.4%，物業(yè)銷(xiāo)售仍是收入主要貢獻來(lái)源，占比高達95.55%。

短期內，融創(chuàng )還是以房地產(chǎn)為主業(yè)，房地產(chǎn)滋養文旅、醫療康養與會(huì )展。

資本起舞

時(shí)來(lái)天地皆同力，運去英雄不自由?；?019年融資大門(mén)不斷關(guān)閉的現狀，市場(chǎng)在關(guān)注融創(chuàng )多宗并購交易進(jìn)行的同時(shí)，其資本融資動(dòng)作亦市場(chǎng)焦點(diǎn)。

“3月貨幣寬松，實(shí)際上有70%直接或者間接流入了房地產(chǎn)，因而宏觀(guān)調控方面開(kāi)始不斷進(jìn)行政策補丁，從不同的角度去掐斷過(guò)量資金流入地產(chǎn)的通道，從而擠壓了整個(gè)地產(chǎn)行業(yè)的資金市場(chǎng)?！?/p>

這種背景下，下半年，銀保監會(huì )、發(fā)改委通過(guò)發(fā)布各種政策，對銀行貸款、信托、發(fā)債都全面收緊。

房地產(chǎn)融資被帶上了“緊箍咒”。

陽(yáng)光城集團執行副總裁吳建斌曾表示，這是他從業(yè)以來(lái)融資最難的一年，“眼下房地產(chǎn)公司確實(shí)要渡過(guò)一個(gè)難關(guān)，就是融資的大門(mén)不斷關(guān)閉”。

幾乎所有企業(yè)都在一定程度上受到波及，融創(chuàng )亦不例外。不過(guò)，趕在融資收緊之前，融創(chuàng )收購了泛海資產(chǎn)包。這筆收購補充了北京、上海的大量土儲。

再加上上半年積極擴儲，于2019上半年，融創(chuàng )在實(shí)現土儲大規模躍升的同時(shí)，有息負債與凈負債率有所上升。

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對此，融創(chuàng )管理層就不止一次強調，公司一直將“降負債”作為主要任務(wù)之一，據觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體觀(guān)察，其行動(dòng)已初具成效。2018年，融創(chuàng )凈負債下降133.4億元，凈負債率由202%降至149%。

從融資方式看，融創(chuàng )除銀行借貸，還可以通過(guò)上市公司進(jìn)行股權融資、股權質(zhì)押；一級市場(chǎng)上，在國內可以通過(guò)信托融資，在國外可以發(fā)美元債。大規模的并購，可以使用分批付款、提前變現的方式，還能獲得反向擔保貸款。

據觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體統計，截至目前，融創(chuàng )2019年累計發(fā)行36億美元優(yōu)先票據，利率區間介于7.25%-8.38%。另外，融創(chuàng )還在探索新型融資工具，如ABS。

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融資成本方面，融創(chuàng )半年報顯示，2019年上半年，融創(chuàng )中國利息開(kāi)支總額為118.13億元，折算下來(lái)年化利率在7.82%。換言之，受今年市場(chǎng)情況影響，融資成本有所提升。而債務(wù)期限結構，則是反映房企融資是否穩健的重要因素。

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融創(chuàng )中國執行董事兼行政總裁汪孟德曾從現金流的角度分析風(fēng)險控制：“一個(gè)是短期的，一個(gè)是長(cháng)遠的。短期的現金流管理是說(shuō)現金結構，杠桿至少覆蓋半年以上的短期債務(wù)和現在拿地的成本，長(cháng)期要考慮資產(chǎn)結構等方面?！?/p>

從債務(wù)結構看，截至上半年，融創(chuàng )中國以中長(cháng)債為主，債務(wù)期限結構比較合理，有息負債為3021億元：短期借貸1212.8億元，占比40.14%，短債償債壓力較輕；長(cháng)期借貸1808億元，占比59.85%。

銷(xiāo)售沖刺

“老說(shuō)我花錢(qián)，不說(shuō)我賺錢(qián)?！睂O宏斌在近期發(fā)布會(huì )上算了一筆賬。

“我們買(mǎi)東西挺少的，過(guò)去三年，也就花了1000多億，但銷(xiāo)售了13600億。我不是買(mǎi)回家藏著(zhù)，而是買(mǎi)了就賣(mài)了?！彼萌f(wàn)達的案子舉例：“我們付了萬(wàn)達438億，這3年里我們賣(mài)了1600億，一部分是工程款，一部分是收回來(lái)的款項?！?/p>

老孫略帶委屈地抱怨：“融創(chuàng )這么大的規模，不買(mǎi)地吃什么？這是原材料，每一個(gè)月都得買(mǎi)很多地才能活著(zhù)?！?/p>

對融創(chuàng )來(lái)說(shuō)，現金流貢獻主要來(lái)源于銷(xiāo)售，而不是融資，“在這個(gè)行業(yè)里面，銷(xiāo)售量和負債的比例大于1就沒(méi)有風(fēng)險，融創(chuàng )銷(xiāo)債比超過(guò)了1.5到2，基本上沒(méi)什么風(fēng)險?！?/p>

孫宏斌曾提出“銷(xiāo)債比”的概念，只要銷(xiāo)債比高，現金流就會(huì )保持在最安全的狀態(tài)，那么融創(chuàng )的風(fēng)險就在可控范圍內。

“所以，要趕緊賣(mài)房子，有那么多房子要賣(mài)?！?/p>

融創(chuàng )真的在趕緊賣(mài)房子，截至2019年12月底累計實(shí)現合同銷(xiāo)售金額約5556億元，同比增長(cháng)19.5%。這是融創(chuàng )首次突破5000億銷(xiāo)售規模，也是國內第四家登上這一臺階的房企。

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下半年通常是融創(chuàng )的銷(xiāo)售爆發(fā)期，據管理層透露，下半年推向市場(chǎng)的新貨值超過(guò)4000億元，總可售貨值超5700億元，且其中超過(guò)80%的可售資源位于一二線(xiàn)城市。

為了實(shí)現高銷(xiāo)售，融創(chuàng )亦在不少城市加速推貨，下半年保持500億元左右的月銷(xiāo)售，9月開(kāi)始連續多月沖上600億元。

銷(xiāo)售創(chuàng )下新高的同時(shí)，融創(chuàng )也在進(jìn)行區域優(yōu)化升級。10月，融創(chuàng )中國正式將海南區域與廣深區域合并，成立新的華南區域，總裁由原來(lái)的廣深區域總裁黃書(shū)平擔任。

海南區域，曾是孫宏斌特別看好的第八個(gè)區域公司。2016年，融創(chuàng )形成覆蓋北京、華北、上海、西南、東南、華中、廣深和海南的八大區域布局，僅僅三年多的時(shí)間，海南區域已成了過(guò)去。

市場(chǎng)很現實(shí)，這是一個(gè)非常理智的決定。

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2018年，海南區域對集團銷(xiāo)售貢獻僅占2.7%，廣深區域貢獻僅占4.4%，均是表現需要提升的區域。有數據顯示，今年上半年，融創(chuàng )海南區域的銷(xiāo)售額大概是80億元。

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目前，根據半年報披露的數據，融創(chuàng )土地儲備主要集中在北京、華北、西南等區域，海南有415萬(wàn)平米的土地儲備，但權益土儲約237萬(wàn)平米，權益比為57%。

另外，在下半年可售房源統計中，可以看出融創(chuàng )于某些區域具有規模效應，例如重慶和青島。觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解到，2018年，重慶和青島單城市銷(xiāo)售金額超過(guò)300億元，上海、杭州、天津等5個(gè)城市銷(xiāo)售金額在200-300億元之間，北京、成都、西安等9個(gè)城市銷(xiāo)售金額在100-200億元之間。

因此，土地儲備是發(fā)展的支撐。從2018年末開(kāi)始，融創(chuàng )就開(kāi)始在公開(kāi)市場(chǎng)收割土地，直到2019年底也沒(méi)有停下腳步。這也是融創(chuàng )最舍得花錢(qián)的一年。

*本文來(lái)源：觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng)，作者：陳玲，原標題：《錢(qián)緊一年 | 融創(chuàng )并購與土儲》。