當下，各地為“搶人”紛紛出招人才政策，城市人口流動(dòng)性加大。而經(jīng)過(guò)幾年的鋪墊，一線(xiàn)城市的長(cháng)租公寓市場(chǎng)已基本普及。來(lái)自第三方機構統計，北京、上海和廣州部分長(cháng)租公寓的入住率能夠達到93%、89%、95%。

過(guò)去一年，資本對長(cháng)租公寓的態(tài)度也陷入矛盾，有不少品牌運營(yíng)商獲得了資本青睞。比如，2019年上半年，在資本的大力推動(dòng)下，魔方公寓管理規模達到10萬(wàn)間，成為集中式公寓領(lǐng)域的老大，緊隨其后的是樂(lè )乎公寓5.4萬(wàn)間。在分散式公寓領(lǐng)域，截至2019年上半年，自如運營(yíng)商以85萬(wàn)間的管理房源位列第一，排行榜前三的運營(yíng)商管理規?？傤~已經(jīng)超過(guò)200萬(wàn)間，頭部效應得到進(jìn)一步增強。

隨之而來(lái)的是，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、中介、互聯(lián)網(wǎng)資本和一些酒店服務(wù)集團進(jìn)入長(cháng)租公寓行業(yè)。但由于長(cháng)租公寓行業(yè)正處于多種運營(yíng)模式并存的探索階段，各大品牌還沒(méi)有形成相對固定的市場(chǎng)格局，性?xún)r(jià)比、服務(wù)和科技手段將成為長(cháng)租公寓未來(lái)爭奪的主要因素，也將成為長(cháng)租公寓未來(lái)的重要發(fā)展方向。

融資、上市

資本給予企業(yè)的期限將至，長(cháng)租公寓一度是資本追逐的風(fēng)口，如今資本對回報的訴求緊推著(zhù)企業(yè)上市。美東時(shí)間11月5日，青客登陸納斯達克掛牌上市。青客上市無(wú)疑是長(cháng)租行業(yè)一個(gè)里程碑式的開(kāi)始。此前的10月29日，蛋殼公寓也正式向美國證券交易委員會(huì )（SEC）遞交招股書(shū)，準備在美國紐交所上市，股票代碼為“DNK”。

日前，自如CEO熊林對外表示，自如目前和未來(lái)一段時(shí)間的首要任務(wù)一定是深耕企業(yè)產(chǎn)品、服務(wù)、技術(shù)、團隊，但他也強調了自如不會(huì )急于啟動(dòng)IPO。

實(shí)際上，頭部品牌公寓對于錢(qián)的渴望很高，他們能夠通過(guò)上市來(lái)融得更大規模的資金。房東東創(chuàng )始人全靂分析指出，2019年長(cháng)租公寓的融資有兩大特征：融資金額龐大、聚焦頭部企業(yè)。

今年2月，蛋殼公寓對外宣布完成5億美元C輪融資，此輪融資由老虎環(huán)球基金、螞蟻金服聯(lián)合領(lǐng)投，春華資本跟投，同時(shí)，CMC資本、高榕資本、愉悅資本等老股東繼續跟投。此輪融資結束后，蛋殼公寓的估值已超過(guò)20億美元；3月，魔方公寓宣布獲得1.5億美元D輪融資，加拿大領(lǐng)先的機構基金管理公司CDPQ為本輪戰略投資方；12月，長(cháng)租公寓安歆集團宣布完成C輪融資，融資金額達數億元，由凱雷投資領(lǐng)投。

經(jīng)過(guò)幾年發(fā)展，長(cháng)租公寓的第一梯隊已經(jīng)形成，分別是：自如、蛋殼、青客；集中式公寓規模以魔方、萬(wàn)科暫時(shí)領(lǐng)先。從融資角度看，資本越來(lái)越向國企、開(kāi)發(fā)商、知名品牌公寓等頭部企業(yè)和優(yōu)質(zhì)企業(yè)集中。

盈利困境

硬幣的另一面是，中小公寓運營(yíng)商很難獲得資本青睞，民間資金的高成本已導致多個(gè)品牌面臨資金危機。今年7月，樂(lè )伽“高收低出”運營(yíng)模式導致資金鏈斷裂，成為租賃寒冬來(lái)臨的信號。全靂指出，長(cháng)租公寓通過(guò)“非正常手段”的市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)無(wú)法經(jīng)受住寒冬的考驗，由此大量公寓陷入資金鏈危機。

長(cháng)租公寓的盈利問(wèn)題一直懸而未決，也是讓中小公寓陷入運營(yíng)危機的主要原因。國內長(cháng)租公寓盈利壓力的再次出現，資金效率的提升有一定限制，因此房產(chǎn)和企業(yè)運營(yíng)商對新項目拓展比較謹慎。

2019年上半年，房企運營(yíng)商整體增長(cháng)速度逐漸放緩。萬(wàn)科泊寓拓展房源規模為23萬(wàn)間、朗詩(shī)寓4萬(wàn)間、碧家國際社區4萬(wàn)間、招商公寓2.4萬(wàn)間，跟2018相比房源規模持平。

從2018年與2019年上半年長(cháng)租公寓規模來(lái)看，有部分新房企運營(yíng)商進(jìn)場(chǎng)。2018年6月，進(jìn)入長(cháng)租公寓領(lǐng)域的華潤有巢，目前拓展規模為4萬(wàn)間房源，與上一年相比翻一番，而城方城寓則在半年內新增房源達到1.6萬(wàn)間，擴展速度和規模極快。

國企逐漸成為主角。11月29日，上海浦東新區2宗租賃住房用地成功出讓?zhuān)偝鲎屆娣e116.4畝，總建筑面積15.8萬(wàn)平，總成交價(jià)9.29億元，分別由上海浦發(fā)租賃住房建設發(fā)展有限公司（浦發(fā)集團）與上海普悅置業(yè)有限公司競得。啟信寶信息顯示，上海普悅置業(yè)有限公司實(shí)控人是上海市普陀區國資委。

強監管時(shí)代

今年以來(lái)長(cháng)租公寓的危機頻繁爆發(fā)，由此也引來(lái)相關(guān)部門(mén)的高度重視，史上“最嚴”住房租賃政策在各城市相繼出臺，在杭州、南京兩大“重災區”先行試點(diǎn)。

9月，南京四部門(mén)聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步規范住房租賃經(jīng)營(yíng)行為防范市場(chǎng)金融風(fēng)險的通知》，其中指出應當建立住房租賃租金托管制度，與銀行簽訂租金委托收付協(xié)議，設立機構租金專(zhuān)用賬戶(hù)收付租金，實(shí)行租金銀行托管。

11月，杭州市住保房管局聯(lián)合市金融辦、人行杭州中心支行制定發(fā)布《杭州市住房租賃資金監管辦法（試行）》，其中明確，“托管式”住房租賃企業(yè)須在租賃資金專(zhuān)用存款賬戶(hù)中凍結部分資金作為風(fēng)險防控金，在特定情況下用于支付房源委托出租人租金及退還承租人押金等。

12月，住房和城鄉建設部等多部委印發(fā)《關(guān)于整頓規范住房租賃市場(chǎng)秩序的意見(jiàn)》，其中指出對采取“高進(jìn)低出”“長(cháng)收短付”經(jīng)營(yíng)模式的住房租賃企業(yè)，在銀行設立租賃資金監管賬戶(hù)，將租金、押金等納入監管賬戶(hù)。

綜合業(yè)內人士的說(shuō)法，類(lèi)保證金的模式在未來(lái)或將普及至各大城市，該政策更多的是對房東與租戶(hù)的一種保障。政策對于長(cháng)租公寓機構的影響頗大，專(zhuān)用賬戶(hù)也意味著(zhù)財務(wù)透明化，一方面能夠監管企業(yè)的健康狀況，另一方面也可以防范私自挪用租金等違法違規行為。

住建部部長(cháng)王蒙徽撰文直指長(cháng)租亂象，指出在專(zhuān)項整治期間，全國共排查住房租賃中介機構8萬(wàn)多家，查處存在不規范行為的住房租賃中介機構1萬(wàn)余家，通報違法違規案例8000余起，有效遏制住房租賃中介行業(yè)亂象，凈化住房租賃市場(chǎng)環(huán)境。接下來(lái)，還將成立專(zhuān)班負責專(zhuān)項整治，加強市場(chǎng)監管和制度建設。由此可見(jiàn)國家對于住房租賃市場(chǎng)的重視以及凈化市場(chǎng)的決心。

各城市也開(kāi)始對住房租賃中介機構進(jìn)行落地排查，對違法違規的企業(yè)機構進(jìn)行曝光，加強住房租賃市場(chǎng)監管力度，督促企業(yè)健康發(fā)展。市場(chǎng)漸趨規范。

國家不斷出臺相關(guān)政策，市場(chǎng)面臨優(yōu)勝劣汰。正如全靂所言，只有控制好成本、管理好資金、運營(yíng)能力優(yōu)秀的企業(yè)才能在行業(yè)寒冬中存活下來(lái)。展望2020年，作為購租并舉的住房制度的有力補充，長(cháng)租公寓在未來(lái)仍然會(huì )得到充分的市場(chǎng)機會(huì )，大量的租賃用地國有房源將開(kāi)始逐步形成規模。

*本文來(lái)源：21世紀經(jīng)濟報道，作者：唐韶葵，原標題：《長(cháng)租公寓2019年三大關(guān)鍵詞：融資、危機、強管控》。