北京時(shí)間11月5日晚，青客公寓成功掛牌納斯達克，股票代碼為“QK”。開(kāi)盤(pán)報17.35美元/股，截至發(fā)稿，青客公寓上漲3.76%報17.64美元/股，市值8.37億美元。

2019年，長(cháng)租公寓投資行至關(guān)鍵處，“馬太效應”越發(fā)明顯，資金流向頭部。今年3月，蛋殼公寓獲5億美元C輪融資，投后估值超20億美元，10月完成1.9億美元D輪融資；自如則于今年6月獲5億美元B輪融資，投后估值50億美元。

而隨著(zhù)青客上市，長(cháng)租公寓的故事也終于講到了二級市場(chǎng)。創(chuàng )業(yè)7年，主攻青年白領(lǐng)，青客公寓靠著(zhù)VC/PE機構“輸血”與現金貸服務(wù)的周轉，坐穩了行業(yè)老三的位子。

長(cháng)租公寓人民幣玩家，每間公寓租金低于2000元

“最?lèi)?ài)的人住在身邊，最好的朋友住在對面?！薄渡畲蟊ā泛汀稅?ài)情公寓》中的公寓生活是許多年輕“租房一族”夢(mèng)想中的樣子。

當前市場(chǎng)上的長(cháng)租公寓分兩種，分散式與集中式。其中，集中式長(cháng)租公寓自帶社交屬性，包含公共區域、配套空間和房間，還會(huì )為租客提供生活服務(wù)以及社交、創(chuàng )業(yè)等附加服務(wù)。很好的滿(mǎn)足了有社交需求的孤獨異鄉房客。

相比之下，分散式長(cháng)租公寓的頭部企業(yè)更受租客與資本青睞。在北京漂了3年，從事分析師工作的孫萌很信任長(cháng)租公寓，“我一直租的都是長(cháng)租公寓，找房子方便啊，而且還有保潔，也能在軟件上看到鄰居的基本信息，比較規范，安全?！?/p>

青客公寓是分散式長(cháng)租公寓里，成立較早的那一批。創(chuàng )始人金光杰拿著(zhù)做律師賺的錢(qián)成立了青客公寓?！扒嗫汀眱勺质恰扒嗄昕腿恕钡目s寫(xiě)，與大多數分散式長(cháng)租公寓類(lèi)似，青客公寓的運營(yíng)方式也是將拿到的房源進(jìn)行標準化改造，再租給20-35歲的城市青年租客，租房?jì)r(jià)位不高，介于1000-2000元/間之間，受到不少年輕白領(lǐng)的歡迎。

招股書(shū)顯示，到2018年底，青客公寓房源數量已經(jīng)飆升至9.12萬(wàn)間，復合年增長(cháng)率達114%，共覆蓋6座城市。就總租賃房間價(jià)值和數量計算，目前青客公寓為國內長(cháng)租公寓運營(yíng)商的第三位。

營(yíng)收增長(cháng)的同時(shí)，虧損也在擴大。招股書(shū)顯示，青客公寓從2017年的5.22億元增長(cháng)到2018年的8.89億元，同比增長(cháng)70.3%；截至2019年6月30日的前9個(gè)月，營(yíng)收為8.98億。但是，在2017年、2018年，青客的凈虧損分別達2.45億元和4.98億元。

明顯能看出，青客公寓如今的座次與“燒錢(qián)”分不開(kāi)關(guān)系。

融資，拿房，現金貸，撐起了一個(gè)IPO

青客公寓有“三寶”，融資，拿房和現金貸。

擴張規模的背后離不開(kāi)VC/PE的“輸血”。公開(kāi)資料顯示，2012年，青客公寓在成立當年獲得紐信創(chuàng )投的天使投資；兩年后，達晨投了A輪1000萬(wàn)美元；2015年，賽富和紐信聯(lián)合投資B輪1.8億人民幣；2018年，摩根士丹利管理的私募基金及凱欣資本聯(lián)合領(lǐng)投C輪數千萬(wàn)美元。

融到錢(qián)，下一步就是占領(lǐng)市場(chǎng)。長(cháng)租公寓，房源即一切，這一點(diǎn)青客公寓CEO金光杰自己也清楚，他曾透露：“3萬(wàn)間-5萬(wàn)間的規模，是公寓企業(yè)的生存底線(xiàn)。長(cháng)租公寓的商業(yè)模式是與租賃房源房東簽訂長(cháng)期合約，經(jīng)裝修改造后重新開(kāi)放給租客，通過(guò)租金差異獲取利潤。前期需要投入房租、裝修等成本，假如房源總數小于1萬(wàn)間，公寓管理難以做到精細化，資金鏈斷裂風(fēng)險較高?！?br/>

這種情況下，青客只能努力尋求更多租戶(hù)，減少空置率，同時(shí)拿錢(qián)擴張。招股書(shū)顯示，青客公寓與11家金融機構達成了合作，意圖為租戶(hù)提供分期貸款的同時(shí)，也能用分期貸款所得收入采購新公寓或進(jìn)行裝修。

效果很明顯，目前青客公寓房源數量已經(jīng)飆升至9.12萬(wàn)間，代價(jià)也不小，2017年至今累計虧損超過(guò)11億人民幣。

值得注意的是，青客是行業(yè)唯一一家以26個(gè)月的長(cháng)租期實(shí)行租金貸的企業(yè)，前2個(gè)月是租客支付的押金，后24個(gè)月由租客還款。當然，這種做法遭到不少的吐槽。

二度更新招股書(shū)，

大幅下調發(fā)行規模：對上市沒(méi)信心？

值得注意的是，上市前青客公寓曾兩度更新招股書(shū)。

10月25日, 青客公寓更新了F-1招股文件，預計于11月5日在納斯達克掛牌上市，這版的最大變動(dòng)在于承銷(xiāo)商名單，除了擔任聯(lián)席主承銷(xiāo)商的摩根士丹利和中金公司外，還新增了質(zhì)數資本、光大新鴻基、老虎證券以及中信建投國際四家投行擔任副承銷(xiāo)商。

11月2日凌晨，青客再次更新照顧書(shū)，將此次IPO的發(fā)行規模從此前的520萬(wàn)股ADS下調近一半至270萬(wàn)股ADS，其最高募資金額從此前的近1億美元減少至約5000萬(wàn)美元。

相應的，招股書(shū)披露的股東結構也隨之發(fā)生了微調。IPO前，青客公寓創(chuàng )始人兼CEO金光杰直接持有27.6%的股份，高管和董事合計持有36.9%的股份。凱欣資本及其關(guān)聯(lián)實(shí)體持股30.6%，而紐信創(chuàng )投、賽富投資基金和摩根士丹利管理的私募基金分別持股9.3%、8.9%和8.9%。

IPO后，高管和董事合計將持有34.8%的股份，凱欣資本占股28.9%。

上市前夕大幅下調發(fā)行規模的做法難免引發(fā)行業(yè)猜測，業(yè)內有觀(guān)點(diǎn)認為青客公寓此舉是由于當前面對的市場(chǎng)環(huán)境不好，導致信心不足所致。市場(chǎng)下行周期是一方面，長(cháng)租公寓盈利模式尚未成熟也常被部分VC詬病。

長(cháng)租公寓的商業(yè)模式需要前期投入大量資金，但這個(gè)行業(yè)投資回報周期又相當長(cháng)。在實(shí)際運作中，公寓租金以年、季度、月等周期結算，由此便產(chǎn)生了資金錯配獲利空間。不少長(cháng)租公寓企業(yè)拆了東家補西家，因此自2018年以來(lái)，行業(yè)時(shí)常傳來(lái)“雷聲陣陣”。

某長(cháng)租公寓從業(yè)者直言， “目前，所有爆倉的長(cháng)租公寓運營(yíng)商，都是資金鏈的問(wèn)題?！?/p>

不過(guò)，青客公寓目前也在積極開(kāi)發(fā)其他盈利渠道，除了通過(guò)收租獲得收入，青客公寓還推出了針對于用戶(hù)的增值服務(wù)和基于會(huì )員的“青客優(yōu)選”平臺。

“這是長(cháng)期行業(yè)，我們看的也得是長(cháng)期”

上市就是尋求另一續命手段？這倒也不盡然。

某長(cháng)租公寓創(chuàng )始人表示，“長(cháng)期肯定會(huì )賺錢(qián)的，它是長(cháng)期行業(yè)，我們看的也得是長(cháng)期?！遍L(cháng)租公寓市場(chǎng)的前景非?？捎^(guān)，因為中國租房市場(chǎng)太大了。

這里有一組數據：2017年我國租賃人口為1.94億人，全國租金水平平均為515元/月/人，住房租賃市場(chǎng)租金規模為1.2萬(wàn)億元，預計2025年我國住宅租賃市場(chǎng)將提升至2.33萬(wàn)億元的規模。

另外，政策春風(fēng)也不斷吹向長(cháng)租公寓。2016年底和2017年初，住建部?jì)纱伟l(fā)文推進(jìn)租賃企業(yè)機構化和規?；l(fā)展?！胺科笙怠?、“中介系”、“酒店系”、“創(chuàng )業(yè)系”紛紛跑馬圈地，拉開(kāi)陣營(yíng)。

在你爭我?jiàn)Z的市場(chǎng)割據后，行業(yè)洗牌仍在進(jìn)行。不少中小長(cháng)租公寓企業(yè)出現經(jīng)營(yíng)危機后暴雷倒閉、被收購；頭部企業(yè)則全力謀求上市，尋求另一個(gè)融資渠道。

與其說(shuō)是“續命”，不如說(shuō)長(cháng)租公寓在爭取時(shí)間，想借由二級市場(chǎng)資金，平穩過(guò)渡到規?；哪且惶?。

*本文來(lái)源：投資界，作者：Shirley，原標題：《9萬(wàn)間出租房撐起一個(gè)IPO，市值超8億美元》。