曾被視為新風(fēng)口的長(cháng)租公寓市場(chǎng)，到了泡沫破滅之時(shí)。

自去年至今，市場(chǎng)已明顯看清長(cháng)租公寓短期難以盈利的現狀，房企主要玩家紛紛退場(chǎng)或沉寂，長(cháng)租公寓創(chuàng )業(yè)企業(yè)更多因“租金貸”暴雷紛紛倒下，幸存者亦陷入資金鏈緊張、增長(cháng)乏力的困局。

長(cháng)租公寓困境

過(guò)去幾年，隨著(zhù)政策支持及資本熱潮，長(cháng)租公寓市場(chǎng)成為熱門(mén)風(fēng)口。一時(shí)間，市面上涌現了不同類(lèi)型的長(cháng)租公寓運營(yíng)商，主要包括“房企系”、“中介系”、“酒店系”、“創(chuàng )業(yè)系”等。

按房源規模，房企系頭部玩家分別為萬(wàn)科泊寓、龍湖冠寓和旭輝領(lǐng)寓，第二梯隊主要是碧桂園的碧家國際社區、朗詩(shī)寓及華潤有巢等。

創(chuàng )業(yè)系及中介系的前三名玩家分別為鏈家的自如、我愛(ài)我家的相寓及蛋殼公寓，房源規模分別為85萬(wàn)間、70萬(wàn)間及50萬(wàn)間，青客公寓（青客國際集團）排在第四位，房源規模為10萬(wàn)間。

但無(wú)論是背靠開(kāi)發(fā)商的房企系、經(jīng)驗豐富的中介系、還是懂互聯(lián)網(wǎng)運作的創(chuàng )業(yè)系，長(cháng)租公寓重資本運行模式下，均面臨著(zhù)盈利難的困局。

萬(wàn)科曾力推長(cháng)租公寓，但發(fā)展并不順利?！叭f(wàn)村計劃”是萬(wàn)科泊寓品牌下推出的租賃住宅業(yè)務(wù)模式之一，即萬(wàn)科從城中村居民手中租入2000多棟房子，租期10-12年。今年7月份，萬(wàn)科對“萬(wàn)村計劃”主動(dòng)違約，宣布徹底放棄城中村房源。萬(wàn)科“黑馬”職業(yè)經(jīng)理人薛峰，升至萬(wàn)科長(cháng)租公寓事業(yè)部總經(jīng)理不到半年便離職。

另一家房企朗詩(shī)綠色集團（0106.HK）旗下長(cháng)租公寓品牌“朗詩(shī)寓”長(cháng)期難以盈利，今年已從上市公司剝離。據了解，“朗詩(shī)寓”運營(yíng)兩年，合計虧損2.4億元。此外，遠洋集團（3377.HK）稱(chēng)將在年內剝離長(cháng)租公寓業(yè)務(wù)。

中介系與創(chuàng )業(yè)系的長(cháng)租公寓本質(zhì)是“二房東”生意，通常依靠融資“燒錢(qián)”擴張，以期形成規模效應降低成本。急切圈地思路之下，平臺更聯(lián)合第三方金融機構以“租金貸”撬動(dòng)杠桿，以獲得足夠擴張資金。

所謂“租金貸”模式，即租客與金融機構簽訂分期付款的租賃貸款合同，金融機構將該筆貸款一次性付給長(cháng)租公寓公司，后者需按季或按月分期付給房東，剩下的資金形成資金池用來(lái)規模擴張。

上述模式下，一旦長(cháng)租公寓公司資金鏈斷裂，房東會(huì )因未收到租金而收回房子，租客則不僅沒(méi)房住還要背負一筆金融貸款。隨著(zhù)長(cháng)租公寓暴雷現象增加，從去年開(kāi)始“租金貸”引發(fā)的糾紛不斷，引來(lái)監管部門(mén)嚴查。

進(jìn)入2018年后，由于金融政策收緊，中小型長(cháng)租公寓大量暴雷，如上海寓見(jiàn)公寓、杭州鼎家公寓、愛(ài)公寓等；進(jìn)入2019年，雷潮仍在繼續，近期就出現河南悅如公寓因經(jīng)營(yíng)和資金壓力被收購、南京的君創(chuàng )公寓直接爆雷跑路等事件。據不完全統計，去年至今超過(guò)25家長(cháng)租公寓運營(yíng)商因資金鏈斷裂而破產(chǎn)。

上市能否破局

在此背景下，蛋殼公寓、青客公寓近期均謀求上市融資輸血。鏈家旗下長(cháng)租公寓品牌自如也傳出明年上市的消息。

成立于2015年的蛋殼公寓，目前已經(jīng)經(jīng)歷了6輪融資，投資方包括螞蟻金服、老虎環(huán)球基金、愉悅資本等。而蛋殼公寓在提交上市申請前一天，還獲得華人文化投資基金和春華資本的1.9億美元融資。

目前，老虎環(huán)球基金持有蛋殼公寓20%的股權，蛋殼公寓創(chuàng )始人高靖持股14.2%，愉悅資本持股15.7%，螞蟻金服持股7.8%。

成立于2013年的青客公寓，自成立以來(lái)總計獲得4輪融資，投資方包括鈕信創(chuàng )投、賽富基金等，其最近的一筆融資為2018年4月獲得的數千萬(wàn)美元的C輪融資，投資方為摩根士丹利旗下基金和凱欣資本。

目前青客公寓由創(chuàng )始人金光杰持股27.6%，凱欣資本持股30.6%，鈕信創(chuàng )投、賽富基金及摩根士丹利的基金分別持股9.3%、8.9%和8.9%。

招股書(shū)顯示，截至今年三季度，蛋殼公寓總計在全國13個(gè)城市運營(yíng)40.7萬(wàn)間房，其房源數量在不到4年的時(shí)間里增加了166倍，在長(cháng)租公寓企業(yè)中增速最快。截至6月底，蛋殼公寓租客入住率為89%，租客續租率超過(guò)了51%。

但蛋殼公寓近兩年虧損持續擴大。2017年蛋殼公寓營(yíng)收6.56億，2018年營(yíng)收同比增長(cháng)307%至26.75億，2017年的凈虧損為2.7億，2018年虧損同比擴大403%至13.7億。今年前三季度，蛋殼公寓營(yíng)收50億，凈虧損擴大至25.16億。

青客公寓也不例外。2017年至2018年營(yíng)收分別為5.2億、8.9億，凈虧損分別為1.9億、4.3億。今年上半年，青客公寓營(yíng)收8.98億，同比增51%，凈虧損為3.7億元。

蛋殼公寓與青客公寓的現金流也堪憂(yōu)。截至今年9月底，蛋殼公寓經(jīng)營(yíng)現金凈流量為-8億，資產(chǎn)負債率為99.8%；青客公寓截至今年6月底的資產(chǎn)負債率達133%。 

值得注意的是，蛋殼公寓主要的資金來(lái)源為租金貸。招股書(shū)披露，2017年至2019年9月底，其來(lái)自金融機構的預付款分別為9.4億、21.3億和31.1億；租客預付款分別為1.1億、2.8億和7.9億。二者之間的資金差額產(chǎn)生資金池，用于擴張房源或資本開(kāi)支。

青客公寓也對租金貸依賴(lài)較高。招股書(shū)顯示，截至今年6月底，青客公寓與11家金融機構合作，主要是為分期付款貸款提供融資，在其租賃平臺中，有65.2%的租金由分期貸款支付。

隨著(zhù)國內部分主要城市出手整治“租金貸”亂象，蛋殼公寓已減少使用租金貸支付租金。數據顯示，2017年至2019年9月底，其租金貸支付租金的比重分別為91.3%、75.8%和67.9%。

為了穩定現金流和獲得更多資金支持，蛋殼公寓、青客公寓等選擇上市融資，自如則在去年發(fā)行了多個(gè)房租信托計劃。

*本文來(lái)源：微信公眾號“大摩財經(jīng)”（ID：damofinance），作者：海星，原標題：《長(cháng)租公寓大退潮 蛋殼公寓等急謀上市》。