房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入下半場(chǎng)，房企紛紛通過(guò)多元化尋找新的業(yè)績(jì)增長(cháng)點(diǎn)，基于地方產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢建設特色小鎮已成為“變道超車(chē)”的動(dòng)力。

日前，綠地南昌VR特色小鎮項目正式奠基。該項目總占地9平方公里，將以VR產(chǎn)業(yè)發(fā)展需求為導向，建設VR企業(yè)服務(wù)平臺、教育培訓平臺和產(chǎn)業(yè)園區等。一期預計投資500億元，2022年基本建成。

目前，類(lèi)似這種有著(zhù)明確特色產(chǎn)業(yè)規劃、投資不菲、定位清晰的特色小鎮來(lái)越多，包括碧桂園、華夏幸福、龍湖等房企均在不同維度進(jìn)入產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。而在5G即將商用的背景下， 以VR產(chǎn)業(yè)為基礎的VR小鎮、VR產(chǎn)業(yè)基地、VR園區等紛紛開(kāi)始興建。據不完全統計，目前已有南昌、福州、合肥、青島、成都、鄭州、嘉興等十幾個(gè)市縣已經(jīng)或正在進(jìn)行VR產(chǎn)業(yè)的發(fā)展規劃。

綠地南昌VR小鎮將對標達沃斯小鎮等世界同類(lèi)產(chǎn)業(yè)小鎮，在會(huì )展、旅游等方面都有所動(dòng)作。這個(gè)VR小鎮背后，是政府的強力意志、新興產(chǎn)業(yè)的藍海，以及綠地、華為和阿里巴巴這類(lèi)地產(chǎn)、科技和互聯(lián)網(wǎng)“三巨頭”的合力。

而不可不關(guān)注的是，這個(gè)VR小鎮建設背后，是產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)還是賣(mài)房概念？

對標達沃斯小鎮？

10月20日，綠地VR特色小鎮項目（又名“VR科創(chuàng )城”）正式奠基，一期已簽約企業(yè)包括華為、阿里巴巴等。該項目位于南昌市紅谷灘新區九龍湖片區鐵路貨運線(xiàn)以南，昌樟高速以東，贛江以西，南外環(huán)高速以北，總占地9平方公里，首期建設用地約3平方公里，總投資約500億元。

南昌VR特色小鎮所在區位

據了解，該項目將結合人工智能、5G、云計算、大數據打造智能產(chǎn)業(yè)網(wǎng)絡(luò )，探索搭建VR企業(yè)服務(wù)平臺和VR教育培訓平臺，建設VR產(chǎn)業(yè)園區并提供綜合運營(yíng)服務(wù)，形成完整的VR產(chǎn)業(yè)發(fā)展新生態(tài)鏈，具體建設包括創(chuàng )新小鎮、生態(tài)小鎮、產(chǎn)業(yè)小鎮、共享小鎮、人文小鎮等。

今年7月，綠地與南昌市政府、華為三方就建設南昌VR特色小鎮項目簽署協(xié)議。彼時(shí)綠地控股董事長(cháng)張玉良表示，南昌VR特色小鎮將對標達沃斯小鎮等世界同類(lèi)產(chǎn)業(yè)小鎮。

達沃斯小鎮的成功因素中，獨特而豐富的自然生態(tài)資源（比如冰雪資源）是關(guān)鍵之一，使其在運動(dòng)度假、康養旅游方面具備較強的競爭力，加上達沃斯論壇這一世界級會(huì )議的廣泛持續的影響力，進(jìn)而形成醫療康養、旅游度假和會(huì )議三個(gè)較完整的主要業(yè)務(wù)鏈條，彼此間的連接和協(xié)同效應也較強，產(chǎn)業(yè)活力明顯。

再看VR小鎮，綠地將發(fā)揮區域綜合開(kāi)發(fā)、基建、科創(chuàng )、會(huì )展等產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域的資源資本優(yōu)勢，建設路網(wǎng)和基礎配套設施，通過(guò)“會(huì )展+應用”等體驗經(jīng)濟帶動(dòng)VR全產(chǎn)業(yè)鏈集聚。而華為將提供智慧園區解決方案，提供網(wǎng)絡(luò )、通信、云計算及大數據等領(lǐng)先的信息通訊技術(shù)，參與VR產(chǎn)業(yè)園的智慧化建設，實(shí)現園區的智慧化管理運營(yíng)與服務(wù)，降低園區運營(yíng)管理的成本。

該項目是綠地和華為合作的首個(gè)落地項目。在項目進(jìn)度上，計劃到2020年完成一期雛形，2021年總部基地修建完成，屆時(shí)已簽約的“華為VR/AR軟件中心”、“阿里巴巴創(chuàng )新中心”將進(jìn)入，而整個(gè)一期項目的完成時(shí)間為2022年。

南昌已舉辦兩屆世界VR產(chǎn)業(yè)大會(huì )，屬?lài)蚁嚓P(guān)部門(mén)與省級政府合力主辦的會(huì )議，其規格和持續性及影響力都將得到一定保障，而當前VR產(chǎn)業(yè)還屬于方興未艾的發(fā)展階段，這個(gè)大會(huì )在VR產(chǎn)業(yè)內的影響力及范圍層級，預計還將得到擴增，華為和阿里巴巴在這里的落地，也是積極推動(dòng)因素。但也有一些影響因素，包括南昌及江西的影響力層級、南昌VR產(chǎn)業(yè)發(fā)展的速度等。

而從VR應用落地和體驗經(jīng)濟角度來(lái)看，新的技術(shù)或產(chǎn)品應用的推出，在技術(shù)和產(chǎn)品展示展覽等方面也提供了更多空間，推動(dòng)會(huì )展旅游的發(fā)展。

綜合來(lái)看，世界VR產(chǎn)業(yè)大會(huì )具備成為世界級會(huì )議IP的潛力，在會(huì )議會(huì )展、旅游等方面也有新的想象空間，但其間歷程應該不短，最終成效還不好具體而言。

為何是江西南昌？

近年來(lái)，隨著(zhù)房地產(chǎn)行業(yè)從高速增長(cháng)轉向高質(zhì)量發(fā)展，越來(lái)越多的房企投資布局產(chǎn)業(yè)特色小鎮，并將其作為自身戰略轉型升級的選擇之一。不過(guò)，產(chǎn)業(yè)特色小鎮的選擇有著(zhù)多方面的考量，包括地域環(huán)境、產(chǎn)業(yè)基礎、政策支持等，綠地選擇南昌落地VR特色小鎮，背后布局有何邏輯？

江西南昌作為2018年、2019年兩屆世界VR產(chǎn)業(yè)大會(huì )的主辦地，正全面引進(jìn)和推進(jìn)虛擬現實(shí)產(chǎn)業(yè)，VR企業(yè)、項目、技術(shù)、人才和資金不斷向江西匯聚、向南昌集中。圍繞打造VR產(chǎn)業(yè)“江西高地”的總目標，江西已制定“一鎮、一中心、一展廳、N應用”等“3+N”重點(diǎn)項目建設規劃，其中的“一鎮”即綠地南昌VR特色小鎮。

南昌VR特色小鎮一期布局

1、政策支持。今年5月，國家高層親臨視察江西，指示江西省“要用好首屆世界VR產(chǎn)業(yè)發(fā)展大會(huì )成果，加強國際交流合作，推動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展”。同時(shí)，國家多部委出臺支持舉措，，制定專(zhuān)項扶持政策，支持5G和VR、超高清視頻技術(shù)融合發(fā)展。

在首屆世界VR產(chǎn)業(yè)大會(huì )前夕，江西出臺了33條升級版措施支持VR企業(yè)。比如對新成立、新入規企業(yè)給予10-30萬(wàn)資金扶持；對產(chǎn)值首次超過(guò)1000—5000萬(wàn)元企業(yè)給予30—100萬(wàn)一次性獎勵；對并購境外或省外科技型企業(yè)分別按并購額10%和5%給予一次性補助等等。

此外，江西省還發(fā)布了全國首個(gè)省級VR產(chǎn)業(yè)發(fā)展規劃，編制VR產(chǎn)業(yè)鏈圖、技術(shù)路線(xiàn)圖、應用領(lǐng)域圖、區域分布圖，構建形成“五大目標、四大重點(diǎn)、一大布局、七大工程、五大保障”的VR產(chǎn)業(yè)發(fā)展行動(dòng)綱領(lǐng)。

2、產(chǎn)業(yè)基礎。截至目前，有近百家VR企業(yè)落戶(hù)南昌，產(chǎn)業(yè)集群發(fā)展態(tài)勢明顯。據了解，南昌現有VR注冊企業(yè)100多家，南昌VR產(chǎn)業(yè)基地已落戶(hù)世界500強企業(yè)2家、國內500強企業(yè)2家、行業(yè)龍頭企業(yè)3家、國家級重點(diǎn)實(shí)驗室1個(gè)。

今年8月，《南昌市虛擬現實(shí)產(chǎn)業(yè)發(fā)展規劃（2019~2023年）》公布。規劃提出，到2023年，打造形成“南昌世界級VR中心”、產(chǎn)值過(guò)千億元的總體目標。目前，南昌已擁有小派科技、聯(lián)想新世界等VR企業(yè)，擁有歐菲科技、聯(lián)創(chuàng )光電、聯(lián)創(chuàng )電子等配套設備和元器件企業(yè)，擁有中直新經(jīng)濟、世弘高科、江西色達等具備一定軟件和行業(yè)應用解決方案開(kāi)發(fā)能力的企業(yè)。

此外，南昌市VR產(chǎn)業(yè)基地“四大中心”“四大平臺”已完成改造提升，南昌VR標準檢測平臺成為全國首個(gè)獲得行業(yè)資質(zhì)認定證書(shū)的檢測機構，展示中心采用先進(jìn)“AR全息成像”技術(shù)，實(shí)現裸眼可視化動(dòng)態(tài)展現。

3、環(huán)境優(yōu)勢。從交通區位來(lái)看，滬昆高鐵全線(xiàn)貫通江西，京九高鐵江西段即將通車(chē)，長(cháng)贛高鐵即將開(kāi)建，500公里的高鐵經(jīng)濟圈已然成型。而南昌VR特色小鎮距離省政府12公里，距南昌西站11公里，項目所在的紅谷灘新區有重要的交通干道九龍大道從南至北穿越，南昌地鐵8號線(xiàn)在此規劃兩個(gè)站點(diǎn)，地鐵2號線(xiàn)將南延VR特色小鎮。

南昌VR特色小鎮交通區位

此外，南昌55所高校、近80所職業(yè)技校紛紛開(kāi)設VR專(zhuān)業(yè)，培養VR人才。如南昌工學(xué)院、先鋒軟件學(xué)院、泰豪動(dòng)漫學(xué)院等院校均已開(kāi)設VR設計專(zhuān)業(yè)和VR方向班，主攻VR+家裝、旅游、醫療、影視動(dòng)畫(huà)等方面技能課程，培養一批VR方向高精尖緊缺性人才。

而延伸到更高維度說(shuō)，非發(fā)達區域對新興產(chǎn)業(yè)的投注，有希望通過(guò)盡早占位發(fā)展，實(shí)現產(chǎn)業(yè)轉型乃至經(jīng)濟彎道超車(chē)的目的，比如南昌提出到2023年，打造形成“南昌世界級VR中心”、產(chǎn)值過(guò)千億元的總體目標。參考貴州發(fā)展大數據產(chǎn)業(yè)的邏輯，或會(huì )有所啟發(fā)。

產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)還是賣(mài)房概念？

VR產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，國家政策幫扶推進(jìn)，在地方政府對VR的高度期望下，VR行業(yè)呈現一波又一波熱潮。據不完全統計，目前已經(jīng)有南昌、合肥、福州、青島、成都、鄭州、嘉興、武漢、寧波、重慶、長(cháng)沙等十幾個(gè)市縣已經(jīng)或者正在進(jìn)行VR產(chǎn)業(yè)的發(fā)展規劃，VR小鎮、VR產(chǎn)業(yè)基地、VR孵化器紛紛開(kāi)始興建。權威機構預測，到2021年，我國虛擬現實(shí)市場(chǎng)規模將超過(guò)500億元，年復合增長(cháng)率超過(guò)95%。

這些城市多為各省省會(huì )城市，在產(chǎn)業(yè)轉型、新產(chǎn)業(yè)占位及經(jīng)濟發(fā)展新動(dòng)力營(yíng)造等方面，都有較強的內在驅動(dòng)力，外部則既有壓力，也有具體方面的政策和資金支持，比如前述江西發(fā)展VR產(chǎn)業(yè)的政策。具體到省會(huì )城市，它要充當這些產(chǎn)業(yè)占位的直接抓手或載體。

這即帶來(lái)直接的新產(chǎn)業(yè)機會(huì )，傳統地產(chǎn)商整體有錢(qián)、有資源，在互聯(lián)網(wǎng)+、人工智能、VR技術(shù)等領(lǐng)先技術(shù)挺立風(fēng)口的背景下，他們也瞄準了前沿科技領(lǐng)域，把角色從“城市建設商”轉向“城市綜合運營(yíng)服務(wù)商”，從主營(yíng)房地產(chǎn)，向以房地產(chǎn)為主、相關(guān)產(chǎn)業(yè)集群并立的多元化經(jīng)營(yíng)格局轉型。

從大面上來(lái)看，綠地抓住契機進(jìn)入VR產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域的方向是對的，但能不能落在實(shí)處是為關(guān)鍵。目前不少開(kāi)發(fā)商進(jìn)入產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)更多是偏重地產(chǎn)而非產(chǎn)業(yè)。從南昌VR特色小鎮前期推出的規劃圖來(lái)看，項目周邊圍繞住宅地塊和商住地塊，涵蓋住宅數量并不低。但產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)不是簡(jiǎn)單賣(mài)房子，而是包括出租部分物業(yè)、服務(wù)園區企業(yè)、甚至投資部分園區企業(yè)。只有產(chǎn)業(yè)先行，才能創(chuàng )造更多的增值機會(huì )，如果僅用簡(jiǎn)單的買(mǎi)賣(mài)結構來(lái)做產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)則行不通。

南昌VR特色小鎮規劃圖

在當前地產(chǎn)市場(chǎng)和政策環(huán)境下，地產(chǎn)龍頭之一綠地在地產(chǎn)方面的開(kāi)疆拓土，需要有更多其他產(chǎn)業(yè)概念，不管是文旅還是科技或其他，其在區域綜合開(kāi)發(fā)、基建、科創(chuàng )和會(huì )展等產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域的資源、資本優(yōu)勢，是其能敲開(kāi)南昌大門(mén)的重要緣由，而這些優(yōu)勢的疊加在拿下大體量土地時(shí)也顯現出來(lái)。

財經(jīng)評論員嚴躍進(jìn)對執惠表示，南昌是一個(gè)正在崛起的區域，需要新產(chǎn)業(yè)的導入發(fā)展，而通過(guò)產(chǎn)業(yè)元素有助房企拿到更優(yōu)質(zhì)的土地，或價(jià)格更低的土地。但房企要謹慎的做一些開(kāi)發(fā)，比如不積極做產(chǎn)業(yè)，而是做住宅等，這是需要注意的。

目前多數房企進(jìn)入VR產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域乃戰略考慮，而運營(yíng)能力是制約房企做好項目的核心。

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期長(cháng)，需要企業(yè)沉下心來(lái)長(cháng)期精細化深耕方能成效。比如華夏幸福運營(yíng)的河北固安工業(yè)園區新型城鎮化項目一做就是14年，碧桂園的“科技小鎮”項目從實(shí)施到模式成熟大概也需要10年。傳統地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)是分享區域產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來(lái)的紅利，而產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)要將某一產(chǎn)業(yè)發(fā)展成熟后，方可能獲取相關(guān)利益，因此，具備持續的產(chǎn)業(yè)運營(yíng)能力是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)創(chuàng )新發(fā)展的關(guān)鍵。

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)土地獲取成本較低，使用非常靈活，既可以作為工業(yè)用地出讓?zhuān)部梢援斪骶C合類(lèi)商業(yè)用地出讓。對于房企來(lái)說(shuō)，關(guān)鍵是要把生地做成熟地，才能獲取土地增值效益。除此之外，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)對資金的要求也頗高，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的復制性較差，如何理清盈利模式，這都是地產(chǎn)商們面臨的問(wèn)題。

涉水VR等科創(chuàng )領(lǐng)域，綠地已不是第一次。今年6月份，綠地曾在半月內投資4家科創(chuàng )企業(yè)。目前也搭建了一個(gè)較為全面的科創(chuàng )發(fā)展體系，從戰略合作、建設運營(yíng)、項目投資均有涉足?！癡R+地產(chǎn)”是將形成一個(gè)產(chǎn)業(yè)小鎮，還是將VR做成了地產(chǎn)的噱頭，還有待觀(guān)察。