繼樂(lè )伽“爆雷”之后，悅如公寓、南京君創(chuàng )公司、喔客公寓、國暢公司、杭州德寓科技、國暢公寓等多家長(cháng)租公寓又被曝拖欠房東租金，資金鏈出現問(wèn)題。此外，西安9家長(cháng)租公寓被當地部門(mén)重點(diǎn)“提名”。問(wèn)題在于，為何長(cháng)租公寓爆雷事件會(huì )在近期集中爆發(fā)。

現象：多家長(cháng)租公寓集中“爆雷”

近期，悅如公寓、南京君創(chuàng )公司、喔客公寓、國暢公司、杭州德寓科技、國暢公寓等多家長(cháng)租公寓被曝拖欠房東租金，資金鏈出現問(wèn)題。

不僅如此，10月18日，西安市住房和城鄉建設局發(fā)布公告稱(chēng)，西安馬馳商業(yè)運營(yíng)管理有限公司、西安左旗商業(yè)運營(yíng)管理有限公司等9家公寓企業(yè)存在不及時(shí)履行合同義務(wù)支付房屋租金；不及時(shí)解決租戶(hù)提出的合理訴求；以各種理由不退租房押金；部分公司注冊地無(wú)正常經(jīng)營(yíng)及公司負責人失聯(lián)等現象。西安市住房和城鄉建設局將會(huì )同西安市公安局、西安市市場(chǎng)監管局等部門(mén)，對以上9家公寓企業(yè)實(shí)施聯(lián)合懲戒。

房東東創(chuàng )始人全靂指出，近期頻頻出現長(cháng)租公寓爆雷事件，呈現兩大顯著(zhù)特點(diǎn)，一是從單一城市擴大到多個(gè)城市，南京、杭州、西安、鄭州成為事件高發(fā)地區；二是主要集中在中小公寓或二房東身上，并沒(méi)有一個(gè)真正的品牌公寓。

原因：盲目擴張和運營(yíng)短板導致資金鏈問(wèn)題

前兩年，在持續的政策紅利下，長(cháng)租公寓成各路資本追捧的投資標的。開(kāi)發(fā)商、中介機構、酒店運營(yíng)商等紛紛搶占市場(chǎng)蛋糕。據不完全統計，目前排名前三十的房企中至少有三分之一已涉足長(cháng)租公寓。

貝殼找房高級副總裁李文杰指出，2016-2018年，政策紅利不斷釋放，由于行業(yè)較低的進(jìn)入門(mén)檻，各類(lèi)企業(yè)集中進(jìn)軍長(cháng)租公寓。隨之，2017-2018年，一線(xiàn)城市長(cháng)租公寓新開(kāi)門(mén)店比率高達35%。

然而，正如巴樂(lè )兔聯(lián)合創(chuàng )始人高萌所言，很多公寓經(jīng)營(yíng)者忽略了行業(yè)階段、市場(chǎng)規律和基礎運營(yíng)體系建設，“一味盲目擴張，使用高杠桿，租金貸變相融資拿房，擴大規模，做大估值，蘊藏了巨大的風(fēng)險?！?/p>

“爆雷表面是資金問(wèn)題，本質(zhì)是供給的非理性擴張?！笨瞻籽芯吭簵瞵F領(lǐng)指出，一大批開(kāi)發(fā)商、酒店系、中介公司、創(chuàng )業(yè)者進(jìn)入長(cháng)租公寓領(lǐng)域，在短期內形成一個(gè)“供給突起”，即供給的突然增加，疊加穩中有降的、相對不足的需求，市場(chǎng)形成階段性的供給壓力，隨之，租金、出租率、出租周期等關(guān)鍵指標，必然會(huì )處于惡化狀態(tài)。

楊現領(lǐng)指出，特別是一些機構為了規模擴張，拿房的價(jià)格、速度和規模超出自身承受的水平，現金流會(huì )出現壓力，并進(jìn)一步被迫降價(jià)出租，回籠資金，“一家機構降價(jià)，另一家機構必須跟隨，從而造成‘集體踩踏’，這就是過(guò)去一年多，行業(yè)經(jīng)歷的典型‘負反饋’”。

宅貓找房創(chuàng )始人楊曉松以為，長(cháng)租公寓其核心競爭力還源于通過(guò)標準化，提升服務(wù)質(zhì)量，讓租客安心，“我并不認為通過(guò)快速圈地，就能形成長(cháng)租公寓的壟斷，人心是很難被壟斷的”。

“前期缺乏對市場(chǎng)、產(chǎn)品深入調研而盲目進(jìn)入，此外，在市場(chǎng)中快速擴張，其目的也是為了在資本市場(chǎng)圈錢(qián)，這樣的公司最后倒閉或破產(chǎn)是正常的。在一個(gè)健康的市場(chǎng)環(huán)境里，這種畸形的經(jīng)營(yíng)方式很難存續?！睏顣运烧f(shuō)。

實(shí)際上，市場(chǎng)有一個(gè)從盲目發(fā)展到理性的過(guò)程。高萌指出，從火爆階段的資本加持，到資本市場(chǎng)寒冬，業(yè)內更加理性，法規也趨于嚴管，市場(chǎng)無(wú)法再為盲目沖動(dòng)、違背規律買(mǎi)單，由此，造成前期“沖得太猛”的長(cháng)租公寓機構收不住而爆雷。

之所以長(cháng)租公寓在近期頻頻爆雷，高萌指出，年底到期退租多、招租淡季、業(yè)主續租交租、融資難以及各地政府對長(cháng)租行業(yè)加強監管，嚴把租金貸等各種因素疊加，更容易暴露長(cháng)租公寓由于盲目擴張和運營(yíng)短板產(chǎn)生的資金鏈問(wèn)題，從而導致“爆雷”、“跑路”頻發(fā)。

生存:做好穩健經(jīng)營(yíng)和規模擴張的平衡

“大部分人認為，把規模跑上來(lái)就能拿到融資，暫時(shí)性的虧損不在乎，這是非常要命的觀(guān)點(diǎn)?！比Z指出了行業(yè)一大誤區。

據全靂介紹，目前長(cháng)租公寓行業(yè)，獲得A輪融資的企業(yè)并不少，但能獲得B輪融資的，并沒(méi)有超過(guò)10家，能得到C輪融資的，僅少數幾家?！敖窈蟮拈L(cháng)租行業(yè)，資本總體很謹慎，無(wú)論股權投資或者債權融資，只會(huì )向頭部和超大規模企業(yè)集中?！?/p>

除此之外，新京報記者注意到，目前長(cháng)租企業(yè)發(fā)債主要是地產(chǎn)背景的企業(yè)，而非地產(chǎn)背景的企業(yè)幾乎沒(méi)有涉及，即便發(fā)行ABS或類(lèi)REITs產(chǎn)品，也是極少數。

這意味著(zhù)，在投資謹慎的資本寒冬，一旦沒(méi)錢(qián)“燒”，盲目擴張的中小長(cháng)租公寓機構，資金鏈必然會(huì )出現問(wèn)題。 

不過(guò)，在高萌看來(lái)，這些長(cháng)租機構之所以爆雷，根本問(wèn)題還在于運營(yíng)方自身違背了市場(chǎng)規律，“機構化是長(cháng)租行業(yè)的未來(lái)，規模和品牌跟估值有關(guān)，但并非所有的玩家都必須擁有大規模和高額品牌投入才能賺錢(qián)生存。租賃市場(chǎng)很多是中小機構構成，規模不大，但也能做成‘小而美’，并長(cháng)期生存和發(fā)展?！?/p>

“從行業(yè)整體來(lái)看，不燒錢(qián)的長(cháng)租機構，依然可以活的很好，重點(diǎn)還是心態(tài)，回到經(jīng)營(yíng)本身上來(lái)?！备呙日f(shuō)。

長(cháng)租公寓機構要實(shí)現健康發(fā)展，在李文杰看來(lái)，需要做好租賃的穩健經(jīng)營(yíng)和規模擴張之間的有效平衡，杜絕短期投機行為，用長(cháng)遠和發(fā)展的眼光看待行業(yè)變化，以滿(mǎn)足租客需求、提供品質(zhì)租賃服務(wù)為核心，促進(jìn)行業(yè)在正確的軌道上前進(jìn)。

此外，李文杰強調，長(cháng)租公寓企業(yè)應聚焦單店盈利?！爸挥芯劢箚蔚暧?，實(shí)現企業(yè)自身的盈虧平衡，運營(yíng)機構才能實(shí)現可持續發(fā)展?！?/p>

 *本文來(lái)源：新京報，作者：張曉蘭，原標題：《聚焦長(cháng)租公寓爆雷｜為何從資本寵兒陷入資本困局？》。