服務(wù)區，自古都很重要，即便是在封建的中國，“驛道”可以看做是農業(yè)經(jīng)濟時(shí)代的高速公路，對應的古代版服務(wù)區叫“驛站”。

服務(wù)區的由來(lái)

驛道暢，天下安，而“驛站”能做的遠不止這些。伴隨著(zhù)世界上早期最著(zhù)名的跨國“高速公路”，全長(cháng)近8000公里的絲綢之路開(kāi)通，驛站開(kāi)始興起。

“一騎紅塵妃子笑，無(wú)人知是荔枝來(lái)”，后人挪于唐明皇的誤國愛(ài)情，往往疏忽了，憑什么貴妃娘娘能吃到一口“一日不色變”的鮮荔枝。這背后，是在盛唐時(shí)，遍布全國1643個(gè)館驛，2萬(wàn)多驛站工作的人員，形成的星羅密布且高效高速和服務(wù)區體系。

服務(wù)區在中國的發(fā)展

現代，日本是中國高速服務(wù)區最早的老師。我國現行服務(wù)區規范，是根據1980年日本道路公團出版的《日本高速公路設計要領(lǐng)》指出的原則制定。

雖然，日本當時(shí)已經(jīng)有了更新版，但是采用這版的考慮是符合中國的國情，主要基于貨客車(chē)現實(shí)配比，早年中國的小型車(chē)、大客車(chē)、大貨車(chē)比例約為52% 、13%、35%。一句話(huà)，我們現在服務(wù)區從設計之初，為跑大貨考量，下車(chē)噓噓，上車(chē)泡面，根子上就是最簡(jiǎn)單的功能性。

日本全國擁有高速公路約6萬(wàn)公里，約有550個(gè)服務(wù)區在運營(yíng)中。與早期的服務(wù)區相比，服務(wù)區的質(zhì)量和用途已經(jīng)不僅僅是基礎功能，如今，很多服務(wù)區在滿(mǎn)足“臨時(shí)”需求為基礎，發(fā)展成為具備“目的地”場(chǎng)所。在衣、食、住、行、游、購、娛等完成拼接，與大型商業(yè)中心可媲美。

不僅如此，日本擁有專(zhuān)門(mén)從事運營(yíng)服務(wù)區的公司，用于對服務(wù)區進(jìn)行商業(yè)化運作，繼而發(fā)展為服務(wù)區的品牌化。有報道稱(chēng)，日本服務(wù)區每年的收入超過(guò)6000億人民幣。

中國高速公路里程已經(jīng)超過(guò)13萬(wàn)公里，服務(wù)區約3000對。交通部2019年5月的數據顯示，全國高速公路營(yíng)業(yè)性客運量為15.5億人，私家車(chē)客運量為17.5億人，大型貨車(chē)通過(guò)量為1.9億輛。按照平均每位乘客進(jìn)入一次高速服務(wù)區來(lái)估算，全國高速公路服務(wù)區每年的客流量至少為418億人次。

對比，全國所有萬(wàn)達廣場(chǎng)每年客流量為20.3億人次。全國高速公路服務(wù)區客流量比萬(wàn)達廣場(chǎng)20倍還要多。假設平均每位乘客在高速公路服務(wù)區消費10元錢(qián)，這將是超過(guò)四千億元的大市場(chǎng)。

2014年相關(guān)政策出臺之后，交通部發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步提升高速公路服務(wù)區服務(wù)質(zhì)量的意見(jiàn)》中鼓勵社會(huì )資本進(jìn)入服務(wù)區，特別強調“擇優(yōu)引進(jìn)社會(huì )知名品牌，推進(jìn)專(zhuān)業(yè)化、連鎖化經(jīng)營(yíng)管理。鼓勵創(chuàng )建具有市場(chǎng)競爭力的管理品牌、服務(wù)品牌或產(chǎn)品品牌”。

2014年，星巴克進(jìn)入浙江嘉興服務(wù)區，之后相繼入駐長(cháng)安服務(wù)區、紹興服務(wù)區。數據顯示，全國星巴克平均單店月?tīng)I收50萬(wàn)元左右。而服務(wù)區內星巴克單店日均營(yíng)業(yè)額1.7萬(wàn)元，單月?tīng)I收與市區門(mén)店相當，這也驗證了這一商業(yè)模式的可行性。

不僅如此，不同業(yè)態(tài)的搭配組合所產(chǎn)生的品牌效應也為服務(wù)區市場(chǎng)帶來(lái)流量。相關(guān)數據顯示，引入星巴克、肯德基、永和大王、杭州味道之前，長(cháng)安服務(wù)區整體日均消費人數為3000人次；引入上述業(yè)態(tài)之后，消費人數提升近40%，整體日均營(yíng)業(yè)額提升20%左右。 

事實(shí)上，已經(jīng)有一些嗅覺(jué)敏銳的民營(yíng)企業(yè)捷足先登。據不完全統計，在對外開(kāi)放的服務(wù)區中，60%已被來(lái)自浙江桐鄉的民營(yíng)企業(yè)占領(lǐng)，例如菊韻人家、同鑫、同輝等。另外，具有多年服務(wù)區經(jīng)營(yíng)經(jīng)驗臺灣南仁湖集團也已經(jīng)在河南、山東、福建等地承包十多個(gè)服務(wù)區項目。

芳茂山服務(wù)區是全球第一個(gè)主題高速服務(wù)區，與傳統的“泡面+開(kāi)水”的服務(wù)區相比，改建后的芳茂山服務(wù)區建筑面積約1.4萬(wàn)平米，通過(guò)全新創(chuàng )意，將恐龍文化、地域特色、環(huán)境藝術(shù)等疊加在服務(wù)區內，除了眾多知名餐飲品牌扎堆入駐，全新亮相的服務(wù)區還更具“科技感”，隨時(shí)與人互動(dòng)的仿真恐龍，與民眾互動(dòng)的VR光影科技，更具人性化的開(kāi)水溫度顯示器、衛生間剩余蹲位提示等智能化配套。

上圖為：全球首家主題服務(wù)區芳茂山服務(wù)區

芳茂山服務(wù)區位于滬寧高速公路中心區域，與上海和南京等距相望。2018年的4月19日，常州龍控集團與寧滬公司聯(lián)合，完成了芳茂山服務(wù)區經(jīng)營(yíng)項目的簽約與啟動(dòng)，從6月28日開(kāi)始拆除老建筑到12月30日試營(yíng)業(yè)，僅用6個(gè)月時(shí)間就完成了“恐龍主題服務(wù)區”主樓的施工建設。各種知名商家的進(jìn)駐如：肯德基、星巴克、太平洋咖啡、奶品皇后（Dairy Queen）、大娘水餃等等。大廳中，沿路觀(guān)看著(zhù)各種不同的門(mén)店和銷(xiāo)售的商品，消費者紛紛在此購物，商家門(mén)口排滿(mǎn)了排隊付費的消費者，孩子、老人、中年人...，注意到靠近洗手間的人流控制牌中時(shí)刻更新著(zhù)進(jìn)入洗手間的人數，下午4點(diǎn)左右，如廁人數的男性已經(jīng)達到13741人，女性達到8211人，合計已突破21000人次。

向商家詢(xún)問(wèn)，基本確定了平日進(jìn)入該服務(wù)區的人流在1萬(wàn)人次/天左右，周末可以達到2萬(wàn)人次/天，法定節假日可以達到4萬(wàn)人次/天。因為服務(wù)區限流的原因，很多車(chē)輛無(wú)法及時(shí)進(jìn)入，會(huì )有人流損失。不過(guò)，因為服務(wù)區是全天24小時(shí)開(kāi)放，經(jīng)營(yíng)的時(shí)間長(cháng)度可以多少彌補一點(diǎn)短時(shí)的擁堵。

此外，因為高速服務(wù)區的人流時(shí)效性較其他場(chǎng)所要高很多，人們停留的時(shí)間多在20分鐘以?xún)?，購物、去洗手間等等，瞬間即可完成，流量快速，這為高速服務(wù)區帶來(lái)了很好的消費環(huán)境。

經(jīng)測算，多次在服務(wù)區停留的消費金額（除加油外），每次消費約為30-50元，通常是購買(mǎi)一些零食、軟飲、和小孩子喜歡的紀念品，按照該消費金額計算，全年平均每天的營(yíng)業(yè)收入可達到100萬(wàn)以上。

服務(wù)區內的某咖啡店工作人員表示：“特別在周日或節假日，我們幾乎全天都在忙，我們這個(gè)店里，每天可以銷(xiāo)售大概（平均）2000杯咖啡（預計營(yíng)業(yè)額約6-8萬(wàn)元/天），這只是我們其中一家，在這個(gè)服務(wù)區里還有另外兩個(gè)咖啡店，另外，對面也是服務(wù)區，和我們是一起的，每天我們的銷(xiāo)售數量差不多?！?/p>

最高峰時(shí)，一個(gè)小店的烤腸每天可以賣(mài)出3000支，每支的價(jià)格5元，一個(gè)小店里有8個(gè)烤腸的機器全天運轉來(lái)滿(mǎn)足消費者的需要。

從停車(chē)、去洗手間、快餐、軟飲、紀念品等快速的消費項目中，快速的抓著(zhù)了消費者的需求，通過(guò)穿行在各個(gè)商鋪的走廊最終前往洗手間的1分鐘路途中，以洗手間為剛需，從而營(yíng)造消費環(huán)境和氛圍，充分抓住女人、孩子、親子等延伸消費，致使這個(gè)服務(wù)區成為了中國屈指可數的營(yíng)收之王。

芳茂山服務(wù)區只是中國服務(wù)區“升級計劃中”的其中一個(gè)代表，有關(guān)服務(wù)區的升級改造已經(jīng)越來(lái)越受到各個(gè)管轄區的重視。

國內服務(wù)區酒店業(yè)現狀

據國家出境管理處統計，國慶節假期前6天，全國邊檢機關(guān)查驗出入境人員1045萬(wàn)人次，同比下降11%。其中，內地居民出入境607萬(wàn)人次，同比下降15.1%；港澳臺居民出入境303萬(wàn)人次，同比下降7%；外國人出入境135萬(wàn)人次，同比增長(cháng)1.4%。

而與此相反的是，根據文化和旅游部最新發(fā)布的數據顯示，2019年國慶七天全國共接待國內游客7.82億人次，同比增長(cháng)7.81%；實(shí)現國內旅游收入6497.1億元，同比增長(cháng)8.47%。其中10月7日全國接待國內游客5097.3萬(wàn)人次，同比增長(cháng)8.78%，實(shí)現國內旅游收入407.8億元，同比增長(cháng)10.34%。

與此同時(shí)，商務(wù)部發(fā)布的數據顯示，10月1日至7日，全國零售和餐飲企業(yè)實(shí)現銷(xiāo)售額1.52萬(wàn)億元，比去年同期增長(cháng)8.5%。

每年，全國發(fā)布的國內出行數據都在高速增長(cháng)，這說(shuō)明，在路上的時(shí)間越來(lái)越多，將有更多的車(chē)輛在中國高速公路的網(wǎng)絡(luò )中行駛、停留。理論上，這存在著(zhù)巨大的市場(chǎng)機遇。假設有20%的服務(wù)區可以建設賓館，那么就對應大約1200家賓館，每個(gè)賓館平均30間客房，就可以承載36000間客房。

而事實(shí)是，目前，能通過(guò)網(wǎng)絡(luò )找到的高速服務(wù)區寥寥無(wú)幾，多方查詢(xún)，在一個(gè)京藏高速路段烏蘭茶卡服務(wù)區，找到了一個(gè)賓館。經(jīng)咨詢(xún)，店于2014年開(kāi)業(yè)，共計30間客房，價(jià)格從50-200元/床不等，從網(wǎng)評中看出，酒店的設備設施并不健全，各種消費者的抱怨布滿(mǎn)了評論區，住宿環(huán)境、噪音、餐食、衛生等均嚴重不足。這也正是國內高速服務(wù)區賓館的現狀。一面是高達400億人流量的高速公路網(wǎng)絡(luò )，一面是住宿設施的空缺，看起來(lái)這個(gè)市場(chǎng)足夠讓每個(gè)酒店公司進(jìn)入圈地。不過(guò)，在這么龐大的高速公路網(wǎng)絡(luò )，竟然沒(méi)有一個(gè)頭部酒店連鎖集團進(jìn)駐。

2014年，浙江在線(xiàn)報道，關(guān)于省交投集團計劃在與一家快捷酒店合作，在東陽(yáng)、常山、衢州服務(wù)區內建好了快捷酒店，計劃在2014年國慶節開(kāi)始運營(yíng)。同年，安徽高速驛達總經(jīng)理陶文勝介紹，公司計劃在省內周邊景點(diǎn)集中的10家服務(wù)區建設自駕車(chē)營(yíng)地，包括天柱山、霍山、牯牛降、齊云山、華陽(yáng)、升金湖、馬衙、太湖等服務(wù)區，建成后的自駕車(chē)營(yíng)地可供旅客免費停車(chē)。與自駕車(chē)營(yíng)地相配套的是“驛達快捷賓館”，每家賓館大約有60間客房，客房標準比一般的快捷酒店更有優(yōu)勢，但價(jià)格相對便宜。

通過(guò)查詢(xún)，的確查詢(xún)到黃祁高速齊云山服務(wù)區的休寧驛達驛家汽車(chē)旅館，建于2014年，共計客房28間。不過(guò)網(wǎng)上已經(jīng)沒(méi)有可以預定的信息，酒店簡(jiǎn)介和信息也無(wú)法打開(kāi)。通過(guò)公布的電話(huà)，我們聯(lián)系到了賓館的人員，被告知酒店仍在經(jīng)營(yíng)，但已經(jīng)不在網(wǎng)絡(luò )中銷(xiāo)售，每間房的價(jià)格為180元/晚，不含早餐。

不過(guò)，在此后，少有服務(wù)區賓館增設的消息。

直到2018年9月，人民網(wǎng)報道了一則重慶服務(wù)區建設賓館的消息。這一次，賓館變身為智能化賓館。重慶高速集團資產(chǎn)公司副總經(jīng)理明強介紹，經(jīng)過(guò)15天建造，圍龍服務(wù)區首座智能集裝箱酒店10個(gè)房間正式對外開(kāi)放。

集裝箱酒店無(wú)人值守，記者通過(guò)選房付費操作后，用身份證開(kāi)門(mén)進(jìn)入一間房間，約9平米房間內，布置得簡(jiǎn)單而溫馨。室內除沒(méi)有廁所外，床、淋浴間等設施和其它便捷酒店相差無(wú)幾?！斑@座集裝箱酒店很智能化，除了可以手機預訂付費外，房間里的臺燈和電視機開(kāi)關(guān)都可以通過(guò)語(yǔ)音進(jìn)行控制?！泵鲝姼嬖V記者。

據了解，根據旅客在服務(wù)區短暫休息時(shí)間測算，設置在高速公路服務(wù)區的智能集裝箱酒店房以2小時(shí)起訂（2小時(shí)房費68元），房間有標準間和單人間兩種房型。在試點(diǎn)成功后，將因地制宜，有望向重慶更多高速公路服務(wù)區投放智能集裝箱酒店。 

服務(wù)區酒店發(fā)展的障礙

是什么阻礙了服務(wù)區的酒店布局？

我們認為，酒店的建設復雜于非服務(wù)區酒店比如：消防的檢查和報備、經(jīng)營(yíng)手續的辦理、裝修期間的管網(wǎng)鏈接以及垃圾運輸等，成本均高于非服務(wù)區酒店，而服務(wù)區的酒店往往就無(wú)法形成較大的規模，通常在20-60間客房之間。這與酒店投資的科學(xué)比例不匹配導致成本較高。

其次，雖然國內高速服務(wù)網(wǎng)絡(luò )較為發(fā)達，但流量差異較大，繁忙線(xiàn)路中的人車(chē)流量較多，會(huì )有較好的住宿經(jīng)營(yíng)環(huán)境，但大多數線(xiàn)路的流量不足，并且淡旺季有區別，也造成了布局的選址難度。

再次，每個(gè)酒店的規模有限，導致運營(yíng)成本將會(huì )高于城市酒店，比如人員成本，而服務(wù)區主要面臨的消費群體是過(guò)夜或者長(cháng)途開(kāi)車(chē)的人群，這一群體主要集中在貨車(chē)司機群體中，消費能力有限，對酒店的要求不會(huì )像旅游客或商務(wù)客那么嚴格，這決定了，賓館的價(jià)格很難有上升空間。

最后，國內實(shí)行的高速超時(shí)費，從政策上限制長(cháng)時(shí)間占用高速資源。高速公路超時(shí)費，是指車(chē)輛在高速公路網(wǎng)內的行車(chē)時(shí)間超過(guò)24小時(shí)，同一條高速公路上行車(chē)時(shí)間超過(guò)12小時(shí)，就需要繳納超時(shí)費。就是在高速公路入口和出口之間的里程，以車(chē)輛最低時(shí)速60公里/小時(shí)計算。超出這個(gè)時(shí)間就要按照每小時(shí)40元的標準來(lái)收費。早前，就有貨車(chē)司機投訴，在服務(wù)區休息后，離開(kāi)高速公路時(shí)，原本40元的過(guò)路費變成了385元。

日本的高速停留時(shí)間更加“仁慈”，當然，在鼓勵人們在高速的停留中，將有更多的消費可以被挖掘。

分析以上主要的因素就可以發(fā)現，高速服務(wù)區的住宿難以在成本、運營(yíng)效率、管理規范以及收益等各方面達成平衡，這也是酒店業(yè)在高速服務(wù)區發(fā)展的障礙。

遠觀(guān)

國內高速服務(wù)區已經(jīng)成為世界最大的高速公路網(wǎng)路，其中必將隱藏著(zhù)巨大的商業(yè)機會(huì )。隨著(zhù)社會(huì )需求的不斷優(yōu)化，高速服務(wù)區酒店業(yè)可能仍會(huì )被不斷思考，對于取消高速超時(shí)費的聲音越來(lái)越大，或許不久的將來(lái)，該政策會(huì )取消，這將為人群停留打下了很好的基礎，這一點(diǎn)是值得期待的。

對于特定人群—大貨車(chē)和大客車(chē)司機來(lái)說(shuō)，高速服務(wù)區的住宿尤為重要，這一點(diǎn)有明確的法律要求，長(cháng)時(shí)間開(kāi)車(chē)將會(huì )受到交管政策的制止。但如何將這些司機從駕駛室里吸引出來(lái)而不是讓司機在駕駛室里將就，將是酒店業(yè)發(fā)展的重要問(wèn)題。

不論如何，高速服務(wù)區的賓館的規模和管理動(dòng)線(xiàn)決定了，即使，未來(lái)高速服務(wù)區具有布局的能力，賓館的形式可能仍將集中在“夫妻店”為主，這一點(diǎn)也決定了，涉足該領(lǐng)域的公司，需要以輕管理的方式實(shí)施，也是獲得更高收益的瓶頸。

*本文來(lái)源：微信公眾號“ 酒店投資界”（ID：hotelinvestment），原標題：《400億人流量，酒店為何不進(jìn)高速服務(wù)區？》。