這是一個(gè)最好的時(shí)代，也是一個(gè)最壞的時(shí)代。

近年來(lái)，隨著(zhù)消費升級、消費需求的多元化，民宿市場(chǎng)盛極一時(shí)。

城市民宿作為其中的一種形態(tài)，在民宿行業(yè)興起的短短幾年內，迅速由北上廣向新一線(xiàn)城市滲透，并逐步下沉至低線(xiàn)級市場(chǎng)。在經(jīng)歷著(zhù)野蠻生長(cháng)的同時(shí)，不少從業(yè)者也漸漸意識到，在灰色地帶游走的城市民宿生意并沒(méi)有想象中那么好做。

灰色空間里野蠻生長(cháng)的生意

無(wú)論是借著(zhù)民宿行業(yè)興起的東風(fēng)，還是由于網(wǎng)紅經(jīng)濟的推波助瀾，早期的城市民宿確實(shí)是很多人眼中的好生意。投資小、回報快、門(mén)檻低，彼時(shí)投身城市民宿的人，嘗到甜頭的大有人在。

簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，我國的城市民宿并非照搬國外模式，而是隨著(zhù)與社會(huì )文化相結合，由原本民宿主向住客提供小型住宿設施租賃，演變?yōu)闉樽庥盟朔课荩ǘ酁槊裼米≌┙?jīng)營(yíng)非標準住宿業(yè)務(wù)的一種商業(yè)模式。大多城市民宿開(kāi)設在居民區，更趨近于日租、短租房的概念。

這種商業(yè)模式的對與錯尚未得到市場(chǎng)驗證，但從法律法規層面看，它至今仍是一種處于灰色地帶的生意。2015年，國務(wù)院辦公廳印發(fā)了《關(guān)于加快發(fā)展生活性服務(wù)業(yè)促進(jìn)消費結構升級的指導意見(jiàn)》，從國家層面鼓勵并支持包括客棧民宿、長(cháng)租公寓、短租公寓等多種非標住宿業(yè)態(tài)的發(fā)展，這是民宿行業(yè)向著(zhù)規范化發(fā)展的一個(gè)信號。

然而，在更進(jìn)一步落地規范化上，民宿，特別是城市民宿，面臨的難度不小。中國旅游協(xié)會(huì )民俗客棧與精品酒店分會(huì )會(huì )長(cháng)張曉軍曾向媒體分析過(guò)城市民宿的監管難度，他表示：

首先，這是一個(gè)監管主體不明的行業(yè)，民宿的經(jīng)營(yíng)管理涉及治安、衛生、消防、稅收、旅游等多個(gè)部門(mén)監督管理，而由于這些主體之間沒(méi)有隸屬關(guān)系，也沒(méi)有形成聯(lián)合聯(lián)動(dòng)機制，使得民宿監管主體主體缺失。

其次，按照現行政策體系，一家城市民宿要合法經(jīng)營(yíng)至少須取得6個(gè)證件：衛生許可證、營(yíng)業(yè)執照、稅務(wù)登記證、特種行業(yè)許可證、消防檢查合格意見(jiàn)書(shū)及食品流通許可證或餐飲服務(wù)許可證。其中，按照消防部門(mén)對于住宿業(yè)的要求，住人的房間必須設置獨立式感煙火災探測報警器或噴淋頭。但城市民宿大多是房東的個(gè)人閑置住宅，并不具備這樣的條件。

房屋產(chǎn)權性質(zhì)、建筑結構、消防規定等問(wèn)題無(wú)法解決，也不知道該向哪個(gè)部門(mén)申請相關(guān)手續，因此，我國大部分城市民宿經(jīng)營(yíng)者都沒(méi)有辦理營(yíng)業(yè)執照或相關(guān)備案，使得城市民宿一直處于在黑暗中運行的非法狀態(tài)。

政策的不明確，同時(shí)也限制了資本對城市民宿的青睞。盡管攜程、美團等勢力早已以投資托管公司、線(xiàn)上平臺的形式介入到城市民宿領(lǐng)域。但在業(yè)內人士看來(lái)，現階段多數資本對于城市民宿行業(yè)持觀(guān)望態(tài)度，在大風(fēng)向未知的前提下，資本力量并不會(huì )輕舉妄動(dòng)。無(wú)論是OYO，還是瑞幸，都證明了一個(gè)道理，在互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代，新物種實(shí)現發(fā)展并不困難，只要商業(yè)模式成立，資本介入投錢(qián)、快速復制就能變成市場(chǎng)的寵兒。只是城市民宿這種在法律法規層面都未受到認可的商業(yè)模式，又何談成熟呢？

參與者眾 誰(shuí)在“過(guò)冬”

城市民宿生意不好做，但也不缺少玩家?？偟膩?lái)說(shuō)，大致可分為在線(xiàn)民宿預訂平臺、民宿托管公司、團體/個(gè)人房東這三大類(lèi)。

先來(lái)說(shuō)說(shuō)在線(xiàn)民宿預訂平臺。歷經(jīng)十余年發(fā)展至今，虧損仍為行業(yè)常態(tài)。根據公開(kāi)消息，2018年途家仍虧損，愛(ài)彼迎中國區業(yè)務(wù)亦未盈利，以上兩家先后經(jīng)歷高管變動(dòng)，傳出籌謀上市消息。不難看出，在線(xiàn)民宿預訂平臺在緊抓成長(cháng)機遇應對激烈競爭的同時(shí)，如何實(shí)現盈利已成當下最大考驗。

而在度過(guò)民宿興起初期百家爭鳴的時(shí)期后，在線(xiàn)預訂平臺最先被洗牌，頭部格局逐漸清晰。途家依托于攜程系，榛果背靠美團系，流量、資源和品牌背書(shū)的加持下，二者與愛(ài)彼迎一起占據國內民宿預訂平臺的前三。而缺乏靠山的玩家就要慘得多，小豬短租已跌出行業(yè)頭部；木鳥(niǎo)短租等玩家則逐漸被市場(chǎng)淡忘甚至淘汰。

嚴格意義上講，在線(xiàn)預訂平臺并不是城市民宿的參與者，但在政策空白期，它的監管角色顯得尤為重要。2019年1月1日，《電子商務(wù)法》正式實(shí)施，其中規定電子商務(wù)經(jīng)營(yíng)者應當依法辦理市場(chǎng)主體登記。也就是說(shuō)，如果城市民宿經(jīng)營(yíng)者加入在線(xiàn)民宿預訂平臺，就需要辦理營(yíng)業(yè)執照及相關(guān)行政許可并依法納稅。平臺有權對民宿資質(zhì)進(jìn)行審核管理，這是引導、規范城市民宿發(fā)展的機遇。但就目前各平臺情況來(lái)看，資質(zhì)審核并不是必選項。

再來(lái)看民宿托管公司。民宿熱潮之下，各式托管公司層出不窮，其中有家、城宿、路客等較具代表性。這對于整個(gè)住宿市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，托管公司本應是一件好事，有利于提升整個(gè)民宿市場(chǎng)的房源和服務(wù)品質(zhì)。

但托管公司的真實(shí)表現，卻讓不少投資人失望了。收益未達預期、失信、管理混亂，不少投資人選擇與托管公司終止合作。

據一位從民宿托管公司離職的員工介紹，投資人與托管公司的合作模式基本類(lèi)似，即投資人與托管公司簽訂合作協(xié)議后，由后者負責房源尋找、確定和承租，然后進(jìn)行裝修、設計和改造，最終正式上線(xiàn)運營(yíng)，上線(xiàn)后的房源保潔和接待均由托管公司負責，投資人只需坐享收益即可。整個(gè)過(guò)程看似一勞永逸，但其中的“可趁之機”不少。比如裝修，托管公司在報價(jià)中承諾的”大改“，真正做的或許只是”微調“，而花錢(qián)之后便無(wú)暇顧及的投資人，對此可能完全不知。而一旦投資人發(fā)現這種情況，解約退出也就不難預料了。

在上海擁有20多套房，目前仍在經(jīng)營(yíng)城市民宿的李先生表示，自己曾將半數房子交給某托管公司，前期業(yè)績(jì)尚可，但與自己管理時(shí)仍有差距，比如一套市區靠近淮海路的城市民宿，自己管理時(shí)月收入可以達到9000-10000元，利潤率100%以上，交給托管公司后平均收入在6000-8000，但這種情況也勉強可以接受，畢竟自己從管理房源的瑣事中解脫出來(lái)。然而今年情況卻突然變得糟糕，有一個(gè)月收入為零，他發(fā)現原來(lái)是管理公司人員結構調整（大量裁員）導致他的房子無(wú)人接管，房態(tài)根本沒(méi)有打開(kāi)。因此，李先生一怒之下收回房源自己管理，并表示民宿管理公司已經(jīng)失信。

在對托管公司失望后，不少投資人選擇自己去做房東，與原本就在自營(yíng)城市民宿的團隊及個(gè)人，在城市民宿經(jīng)營(yíng)的賽道上相遇。據《2019年中國在線(xiàn)民宿預訂行業(yè)發(fā)展研究報告》報告顯示，中國在線(xiàn)民宿房東數量呈現增長(cháng)趨勢，預計2019年將接近40萬(wàn)人。在茫茫大軍中，親力親為做城市民宿的個(gè)人房東，生意究竟有多難做呢？

首先，他們要面對拿房難的問(wèn)題。除自有房產(chǎn)的個(gè)人房東外，大多數城市民宿房東都面臨著(zhù)從房屋所有者手上拿房的情況。而據業(yè)內人士反應，房屋所有者更愿意相信公司、平臺，個(gè)人房東拿房是很困難的。

其次，是運營(yíng)管理難。城市民宿既是一門(mén)生意，那便意味著(zhù)它自有一套生意經(jīng)。盡管市場(chǎng)準入門(mén)檻低，但真正的運營(yíng)管理過(guò)程要求卻很高。個(gè)人房東要面臨著(zhù)計算投資回報、研究定價(jià)、成本控制、制定營(yíng)銷(xiāo)推廣策略等重重挑戰。

再次，是競爭難。有不少房東向執惠反應，城市民宿市場(chǎng)上普遍存在著(zhù)以?xún)r(jià)格戰、惡意舉報等方式進(jìn)行的不良競爭，讓做好城市民宿生意變得更加艱難。有業(yè)內人士表示，城市民宿大多開(kāi)設在居民區，難免會(huì )發(fā)生住客擾民的情況，有人反應就會(huì )有人來(lái)查，一般協(xié)調處理即可。但遇到惡意舉報的，下線(xiàn)審核，甚至直接查封都是有可能發(fā)生的。這種情況，對于缺少話(huà)語(yǔ)權又不具備經(jīng)營(yíng)資質(zhì)的個(gè)人房東而言，是很難處理的。

城市民宿的歸宿

城市民宿的商業(yè)模式尚未得到驗證，但行業(yè)的困惑期也許已經(jīng)到來(lái)，如今的城市民宿如何突破困境，未來(lái)又會(huì )如何發(fā)展？

首先我們需要思考的是，城市民宿需要什么，是政策支持，是消費者喜歡。以莫干山為例，當地民宿在社交媒體上的火爆，讓諸多消費者聞風(fēng)而至，帶動(dòng)了當地旅游業(yè)的發(fā)展，也促使當地政府制定出相對完善的民宿機制。也就是說(shuō)，城市民宿呼喚政策，需要先證明其對于城市發(fā)展的價(jià)值。

城市民宿需要證明其存在的價(jià)值、商業(yè)模式的可行性，也要找準方向。攜程、美團這類(lèi)大資本的入局有利有弊，在為行業(yè)提升影響力的同時(shí)，也難免帶著(zhù)民宿走向過(guò)度商業(yè)化、規?；陌l(fā)展。城市民宿不該，也不能走向酒店的標準化發(fā)展模式，否則將會(huì )失去其存在的意義。當然，規?；?、標準化的發(fā)展模式也是城市民宿所不具備的能力，酒店投資之所以高效，是由于其可復制性，但城市民宿走的是低效率的個(gè)性化非標模式，前期的硬、軟件改造是個(gè)性化的，而基于用戶(hù)多元化的訴求，后續的運營(yíng)也不能是標準化的。在這種大背景下，諸如愛(ài)彼迎這類(lèi)，發(fā)展以民宿為中心的泛旅游業(yè)務(wù)，或許更能為城市貢獻價(jià)值。

而對于各玩家而言，行業(yè)的優(yōu)勝劣汰正在加速，抱團取暖或許是求生之道。相較于在線(xiàn)民宿預訂平臺的格局初定，有家、城宿、路客等托管公司的去向更有看頭，目前各自為政的生存狀態(tài)并不樂(lè )觀(guān)，從對手變成隊友或許是個(gè)不錯的選擇。至于個(gè)人/團隊房東，“強者越強，弱者越弱”的馬太效應將繼續加劇，專(zhuān)業(yè)的、優(yōu)質(zhì)的民宿肩負著(zhù)為行業(yè)保留調性、提升口碑的重任，以小而美的方式去做小眾生意。而更多身處泥沼的個(gè)人房東，或許還是逃不開(kāi)依賴(lài)預定平臺、托管公司的命運，但前提是，后兩者足夠可信。