進(jìn)入2019年后，長(cháng)租公寓市場(chǎng)的變化有些微妙。

一是長(cháng)租公寓在爆雷潮后進(jìn)入整頓期，政策紅利的邊際效應減弱，長(cháng)租公寓市場(chǎng)的洗牌浪潮尚未落幕。

二是蛋殼、自如、青客先后傳出赴美上市的消息，沉寂了一段時(shí)間的長(cháng)租公寓，似乎要重新熱鬧起來(lái)。

按照互聯(lián)網(wǎng)的一般規律，趟過(guò)“爆雷潮”生存至今的長(cháng)租公寓玩家，很大程度上拿到了決賽的入場(chǎng)券，進(jìn)入二級市場(chǎng)似乎只是時(shí)間問(wèn)題。然而留給長(cháng)租公寓市場(chǎng)的難題懸而未決，稍有不慎就可能讓股價(jià)翻車(chē)，此時(shí)開(kāi)啟IPO是否有些操之過(guò)急？

01 時(shí)機成熟了嗎

有些掃興的是，聯(lián)合辦公企業(yè)WeWork剛剛遭遇IPO滑鐵盧，估值從470億美元被壓縮至100多億美元，即便有軟銀和孫正義的強勢背書(shū)，WeWork的盈利能力和持續虧損的現狀，仍然經(jīng)不起質(zhì)疑。

以至于摩根士丹利首席美國股票策略師邁克·威爾遜坦言，WeWork首次公開(kāi)募股的失敗標志著(zhù)一個(gè)時(shí)代的結束，“為沒(méi)有實(shí)現盈利的企業(yè)提供慷慨資金的日子已經(jīng)結束了，最具投機性、定價(jià)最不合理的市場(chǎng)領(lǐng)域已經(jīng)開(kāi)始崩潰?！?/p>

這樣的黑天鵝事件，對于沖刺IPO的長(cháng)租公寓絕非是個(gè)好消息。同樣是從市場(chǎng)上找房產(chǎn)出租的“二房東”，同樣沒(méi)有解決盈利性問(wèn)題，同樣面臨著(zhù)虧損經(jīng)營(yíng)的現狀。選擇這個(gè)時(shí)間點(diǎn)赴美IPO，除了捅開(kāi)長(cháng)租公寓也是個(gè)燒錢(qián)市場(chǎng)的事實(shí)，恐怕很難拿到理想的估值，甚至是重蹈WeWork的覆轍。

但在長(cháng)租公寓經(jīng)歷生死時(shí)速的時(shí)候，IPO可能是為數不多的“生門(mén)”。畢竟一級市場(chǎng)已經(jīng)開(kāi)始謹慎，二級市場(chǎng)可以說(shuō)是吸納資金的最后選擇。

2018年的“爆雷潮”成了壓垮長(cháng)租公寓的最后一根稻草，愛(ài)公寓、杭州鼎家、樂(lè )伽公寓等長(cháng)租公寓品牌相繼倒下，哪怕是僥幸挺過(guò)來(lái)的品牌，也未能擺脫“以虧損換市場(chǎng)”的窘態(tài)。至少青客公寓在招股書(shū)中誠實(shí)的回答了這個(gè)問(wèn)題：2019年前三季度的營(yíng)收達到8.98億元，同比增長(cháng)了51.435%，但虧損也在持續擴大，前三季度的虧損額達到3.73億元。

有好事者為青客公寓算了一筆經(jīng)濟賬：目前青客公寓的平均租金價(jià)差率為25.1%，以1100元左右的平均月租金計算，價(jià)差空間約270元。而一個(gè)房間的平均裝修花費就有1.47萬(wàn)元，折舊年限一般不超過(guò)5年，按照目前90%左右入住率，可能連投入的裝修費都賺不回來(lái)。

同時(shí)這筆經(jīng)濟賬中沒(méi)有計算進(jìn)去的，青客公寓目前的續租率只有5.1%，47.3%的租戶(hù)在合同到期前退租，65.2%的租客采用了租金貸……看起來(lái)不那么健康的運營(yíng)模式，導致的結果就是青客公寓的總資產(chǎn)20.3億元，總負債則高達27億元，資產(chǎn)負債率高達133%，典型的技術(shù)性“資不抵債”。

可以預見(jiàn)，WeWork引發(fā)的硝煙尚未散去，青客公寓的這份成績(jì)單大概率不討巧，而面臨同樣問(wèn)題的可能遠不止青客公寓一家。

02 市場(chǎng)仍在發(fā)酵

某種程度上說(shuō)，長(cháng)租公寓的興起屬于政策紅利刺激的產(chǎn)物。特別是2016年“租購并舉”的政策出臺后，諸多房地產(chǎn)、創(chuàng )業(yè)者涌入長(cháng)租公寓市場(chǎng)，在資本的助推下快速擴張，泡沫也就越吹越大。

從野蠻生長(cháng)到淘汰洗牌，適用于大多數互聯(lián)網(wǎng)商業(yè)模式，長(cháng)租公寓也不例外，只是時(shí)間上的轉折稍顯倉促而已。不管是蛋殼、自如傳出IPO的消息，還是青客公寓搶先遞交招股書(shū)，無(wú)疑都是行業(yè)繼續洗牌的標志。

比如長(cháng)租公寓的擴張速度已經(jīng)放緩，如何精細化運營(yíng)、降低成本、提升運營(yíng)效率，幾乎是所有房產(chǎn)論壇上討論的話(huà)題；再比如2018年以后發(fā)生的并購案件，資金、房源都開(kāi)始向頭部玩家集中，進(jìn)入門(mén)檻正逐漸增高。

長(cháng)租公寓告別快速擴張的一個(gè)連鎖反應，即是商業(yè)模式的重組和分化。

“爆雷潮”發(fā)生前的長(cháng)租公寓主要有兩股勢力：自如、蛋殼為代表的“分散系”，以及萬(wàn)科、龍湖撐起的“房企系”。前者為了規?；瘍?yōu)勢忙于爭奪房源、哄抬租金，需要靠持續融資續命；后者依靠富爸爸成棟拿房，照舊沒(méi)能走出過(guò)于粗狂的陷阱。歸根結底，長(cháng)租公寓的上半場(chǎng)都在延續重資產(chǎn)模式，資本是唯一的護城河，目標群體也集中在白領(lǐng)階層。

但在2019年后，“分散系”在資金壓力下從擴張轉向運營(yíng)，“房企系”也開(kāi)始反思，萬(wàn)科已經(jīng)無(wú)限期停止“萬(wàn)村計劃”，遠洋地產(chǎn)、朗詩(shī)地產(chǎn)等表示將剝離長(cháng)租公寓業(yè)務(wù)?！熬揞^”們放緩腳步的過(guò)程，也是長(cháng)租公寓多元化的開(kāi)始。

有玩家開(kāi)始從重資產(chǎn)運營(yíng)轉向輕資產(chǎn)管理，效仿OYO加盟托管的模式深耕長(cháng)租公寓市場(chǎng)，目的無(wú)外乎降低成本，在資本寒冬下尋找新的可能性；

有玩家開(kāi)始“避實(shí)就虛”，一改盲目擴大規模的習慣，將精力放在租客的社群文化、運營(yíng)管理、零售等增值服務(wù)上，意在探索多樣的變現場(chǎng)景；

也有玩家開(kāi)始調整目標群體，通過(guò)拆分房間為床位的形式改造成藍領(lǐng)公寓，或者說(shuō)是企業(yè)員工宿舍，消費模式從直接的個(gè)體付費轉向企業(yè)付費……

正如馮侖曾將房企轉型形容為“胖子轉身，慢慢過(guò)渡”，類(lèi)似的邏輯或許也適用于長(cháng)租公寓。對于青客公寓等急于IPO的玩家，與其在現階段到二級市場(chǎng)碰運氣，倒不如聚焦于行業(yè)本身的微妙變化，努力改善自身的經(jīng)營(yíng)狀況。

03 缺一個(gè)好故事

如果非要給長(cháng)租公寓打一針雞血，美團可能是最好的參照物。

過(guò)去一年中市值翻倍的美團，無(wú)疑是資本市場(chǎng)最大的寵兒，從盈利方面來(lái)看，美團僅在今年第二季度首度盈利。之所以被券商投行集體唱多，多半要歸功于互聯(lián)網(wǎng)的下半場(chǎng)，流量日益見(jiàn)頂，生活化的剛需服務(wù)越來(lái)越多，增長(cháng)機會(huì )也就越大，而美團的定位恰恰是生活化場(chǎng)景服務(wù)提供商。

簡(jiǎn)單翻看美團的成長(cháng)邏輯，無(wú)論是早期的餐飲團購，還是趕上潮流的美團外賣(mài)，都牢牢抓住了餐飲的“主航道”，然后以高頻打低頻的模式向酒旅、出行、生鮮等場(chǎng)景滲透，以無(wú)邊界的形式無(wú)限拉高了美團市值的天花板。

同為“衣食住行”高頻剛需中的一環(huán)，占據了“住”場(chǎng)景的長(cháng)租公寓，是否也存在圍繞一個(gè)主線(xiàn)持續做大的機會(huì )？

以自如為代表的互聯(lián)網(wǎng)玩家很早就在嘗試，從住宿切入到保潔、搬家、維修、家居零售等市場(chǎng)。只是其中的局限性在于，相比于美團所擁有的近600萬(wàn)活躍商家、超過(guò)4.2億的活躍用戶(hù)，即使是自如這樣的頭部玩家，所服務(wù)的用戶(hù)數量也只有百萬(wàn)級別。長(cháng)租公寓想要在線(xiàn)上再造一個(gè)美團，幾乎沒(méi)有可能。

好在線(xiàn)下是另一套邏輯：長(cháng)租公寓有著(zhù)天然的社群屬性，在居住的場(chǎng)景之外，不乏便利店、生鮮零售、美容、美食、娛樂(lè )、家政等可以聯(lián)動(dòng)的場(chǎng)景。哪怕長(cháng)租公寓本身的盈利問(wèn)題無(wú)法解決，一旦可以打通場(chǎng)景制造更多的消費機會(huì )，挺有存在持續盈利的可能。特別是在線(xiàn)上流量紅利枯竭的時(shí)候，線(xiàn)下空間的想象力更值得挖掘。

站在地產(chǎn)商的立場(chǎng)上，邏輯同樣成立。包括萬(wàn)科郁亮在內的掌門(mén)人，多次主動(dòng)談及“第二條增長(cháng)曲線(xiàn)”，不僅在物業(yè)服務(wù)、租賃住宅、物流倉儲等方面躍躍欲試，甚至不乏跨賽道進(jìn)入機器人、汽車(chē)等領(lǐng)域。倘若以長(cháng)租公寓為試水，逐漸從房企向服務(wù)運營(yíng)商轉型，以居住體驗為主航道，不失為誕生新增長(cháng)點(diǎn)的可行路徑。

遺憾的是，至今還沒(méi)有長(cháng)租公寓玩家可以把故事講通、講透，比如先讓一級市場(chǎng)的投資者相信。帶著(zhù)“回報低、周期長(cháng)”的傷痛，踩著(zhù)WeWork的腳印向資本市場(chǎng)暴露自己的短板，無(wú)異于一場(chǎng)生死未卜的渡劫。

04 寫(xiě)在最后

長(cháng)租公寓被詬病最多的無(wú)外乎“爆雷體質(zhì)”，為了搶更多的房源，不惜債務(wù)高企，不惜引入租金貸。

在是否要IPO的問(wèn)題上，一些長(cháng)租公寓品牌似乎再次犯了急功近利的毛病。等待長(cháng)租公寓的直接問(wèn)題仍是降成本、補短板，還需要在不斷的試錯中平衡單一的盈利結構，找到流動(dòng)性的資金回籠方式。否則即便順利進(jìn)入二級資本市場(chǎng)，在無(wú)數雙眼睛的注視下，一個(gè)小小的雷區就足以崩盤(pán)。

一言以蔽之，長(cháng)租公寓還有很長(cháng)的路，切莫摔倒在天亮之前。

*本文來(lái)源：鈦媒體，作者：Alter，原標題：《長(cháng)租公寓沖刺IPO，還缺一個(gè)好故事》。