印象中一直在“瘦身”的萬(wàn)達轉向了，重現加杠桿高速擴張的豪氣。

今年上半年，萬(wàn)達掌門(mén)人王健林頻頻跟地方政府簽下巨額投資大單，所投項目涉及萬(wàn)達廣場(chǎng)、文化旅游等業(yè)態(tài)。

此外，今年初以來(lái)，在武漢、上海、廣州等地，萬(wàn)達也加入搶地陣營(yíng)，以備萬(wàn)達廣場(chǎng)用地之需。據長(cháng)江商報記者不完全統計，上述投資累計將超過(guò)2600億元。

如此高密度投資，萬(wàn)達再現3年前大手筆。那一年，萬(wàn)達海外投資達數百億美元。

然而，2017年，萬(wàn)達由買(mǎi)買(mǎi)買(mǎi)模式轉型為賣(mài)賣(mài)賣(mài)模式。萬(wàn)達637億元向富力地產(chǎn)、融創(chuàng )出售77家酒店、13個(gè)文旅項目，被稱(chēng)為世紀交易。

去杠桿、去地產(chǎn)化、輕資產(chǎn)轉型、降負債率，地產(chǎn)、酒店、文旅，多個(gè)領(lǐng)域，萬(wàn)達向社會(huì )傳遞的信息是“瘦身”。不完全統計，2017年至去年底，萬(wàn)達甩賣(mài)資產(chǎn)回血達千億。

令人意外的是，政策面并未寬松，萬(wàn)達為何要重回老路？輕資產(chǎn)之路不好走？萬(wàn)達已經(jīng)安全了？亦或是不得不為之？

萬(wàn)達體育雖然提前赴美上市成功，但開(kāi)盤(pán)破發(fā)，到8月10日的股價(jià)較發(fā)行價(jià)已下跌51%。港股私有化后回歸A股，萬(wàn)達商管排隊4年仍處于中止審查狀態(tài)。

 融資并不順利，重走重資產(chǎn)老路，萬(wàn)達會(huì )重蹈資金鏈危機覆轍嗎？

2000億巨資押寶文旅

沉寂兩年的萬(wàn)達似乎“復活”了，王健林高調回歸公眾視野。

今年4月11日，在甘肅省招商引資暨隴商大會(huì )上，王健林許下諾言，未來(lái)三年，萬(wàn)達將在甘肅投資超大型文化旅游項目、5個(gè)萬(wàn)達廣場(chǎng)、3個(gè)五星級酒店，新增投資約450億元。

2017年10月，甘肅省曾與萬(wàn)達集團簽訂戰略合作協(xié)議。該項目于去年落地。截至目前，萬(wàn)達已在甘肅完成6個(gè)萬(wàn)達廣場(chǎng)、1個(gè)五星級酒店項目投資，累計投資180億元。

這或許是王健林沉寂兩年來(lái)首次公開(kāi)表態(tài)，此后，更是一發(fā)而不可收拾。

5月15日，萬(wàn)達與沈陽(yáng)市政府簽訂全面戰略合作協(xié)議，萬(wàn)達將在已完成投資250億元的基礎上，在沈陽(yáng)再投資800億元，建設世界一流的大型文化旅游項目、世界一流的國際醫院、世界一流的國際學(xué)校和5個(gè)萬(wàn)達廣場(chǎng)。

同月，萬(wàn)達與廣東省潮州市政府簽訂全面戰略合作協(xié)議，在文旅、體育、影視、會(huì )展、演藝等領(lǐng)域展開(kāi)全方位合作，萬(wàn)達將在潮州投資“五個(gè)一”項目，與潮州市政府共同打造潮州城市新品牌。

6月25日，在已經(jīng)累計完成對四川1600億元投資后，萬(wàn)達與四川省續簽戰略合作協(xié)議，萬(wàn)達再向四川增加1100億元投資。

上述投資項目中，除了萬(wàn)達廣場(chǎng)、星級酒店、醫院、學(xué)校外，最主要的投資項目是大型文化旅游項目。不完全統計，這些投資合計為2550億元，初步估算，用于文旅項目的投資將超過(guò)2000億元。

此外，萬(wàn)達還積極參與拿地。公開(kāi)信息顯示，今年以來(lái)，萬(wàn)達相繼在上海、武漢、廣州等多地參與土拍購置土地，合計耗資超過(guò)110億元。

王健林曾提出，萬(wàn)達商管每年開(kāi)業(yè)50個(gè)廣場(chǎng)，地產(chǎn)集團每年力爭10到15個(gè)重資產(chǎn)項目。上述拿地之舉，極有可能是為此做準備。

長(cháng)江商報記者梳理發(fā)現，萬(wàn)達如此密集大規模投資，三年前也曾出現過(guò)。

公開(kāi)報道稱(chēng)，2016年，萬(wàn)達斥資數百億美元，把十幾家海外文娛、影視、體育、地產(chǎn)項目收歸囊中。這一年，也是萬(wàn)達海外收購最多的年度。

曾經(jīng)熟悉的投資，不同的是，如今發(fā)生在國內，重點(diǎn)是文旅，此前是海外，重點(diǎn)是影視體育。

備受關(guān)注的是，文旅項目曾被王健林賣(mài)給了融創(chuàng )，印象中萬(wàn)達已經(jīng)放棄文旅，此番重倉押注文旅，似乎意味著(zhù)集團要走老路了。

輕資產(chǎn)之路并不輕松

2017年的股債雙殺，迫使萬(wàn)達輕資產(chǎn)轉型之路走得更為堅決。

早在2012年，王健林就推動(dòng)萬(wàn)達集團輕資產(chǎn)轉型，其公開(kāi)表態(tài)，到2020年，萬(wàn)達集團要成為一家現代服務(wù)業(yè)公司，轉型成功最主要的標志就是租金穩定增長(cháng)。2018年，萬(wàn)達商業(yè)地產(chǎn)更名為萬(wàn)達商管，外界對此解讀為，萬(wàn)達在去地產(chǎn)化，“去房重服”。

最先實(shí)施輕資產(chǎn)轉型的可能就是萬(wàn)達廣場(chǎng)。萬(wàn)達廣場(chǎng)的輕資產(chǎn)戰略分為兩類(lèi)，一是與機構合作開(kāi)發(fā)投資類(lèi)萬(wàn)達廣場(chǎng)，二是與企業(yè)合作開(kāi)發(fā)合作類(lèi)萬(wàn)達廣場(chǎng)，凈租金收入三七分成，萬(wàn)達輸出品牌和管理。

2015年初，萬(wàn)達商業(yè)地產(chǎn)與光大安石、嘉實(shí)基金、四川信托和快錢(qián)公司4家機構投資240億元共同建設約20座萬(wàn)達廣場(chǎng)。這一動(dòng)作，標志著(zhù)萬(wàn)達廣場(chǎng)輕資產(chǎn)模式正式啟動(dòng)。

截至去年底，萬(wàn)達商管已擁有280個(gè)萬(wàn)達廣場(chǎng)。去年，萬(wàn)達服務(wù)業(yè)收入占營(yíng)業(yè)收入的75.1%，其中租金收入達328.8億元，占比為15.3%。

顯然，如果萬(wàn)達集團輕資產(chǎn)轉型成功，將告別借錢(qián)、買(mǎi)地、賣(mài)樓的高負債發(fā)展模式，進(jìn)而具備抵御政策風(fēng)險和行業(yè)周期性風(fēng)險能力。

然而，理想確實(shí)不錯，執行起來(lái)就不那么理想了。

在萬(wàn)達出售給融創(chuàng )、富力的資產(chǎn)中，萬(wàn)達輸出品牌和管理。去年以來(lái)，市場(chǎng)上流傳，因為理念不同，雖然萬(wàn)達只輸出管理團隊，資產(chǎn)是變輕了，但是溝通和管理成本變得越來(lái)越高。

長(cháng)江商報記者了解到，在一些項目中，輕資產(chǎn)的合作方對萬(wàn)達也頗有微辭，包括分成比例過(guò)高、過(guò)于強勢、規矩太多等。

還有一個(gè)不容忽視的問(wèn)題，就是萬(wàn)達轉型輕資產(chǎn)后，因為沒(méi)有可以出售的資產(chǎn)，不像地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，可以獲得較為充足的現金流，也不能從銀行獲得所需貸款。

2017年以前，萬(wàn)達廣場(chǎng)周邊會(huì )配套住宅、酒店等商業(yè)地產(chǎn)。住宅取得預售許可證就可申請開(kāi)發(fā)貸，商鋪大面積開(kāi)業(yè)可申請經(jīng)營(yíng)貸，這些錢(qián)可以用作拿地等，通過(guò)住宅等商業(yè)地產(chǎn)反哺萬(wàn)達廣場(chǎng)。

如今，輕資產(chǎn)模式下，萬(wàn)達難以獲得充?，F金流，勢必影響萬(wàn)達集團的快速發(fā)展。

事實(shí)也是如此。近年來(lái)，相較同行，萬(wàn)達已經(jīng)落后了不少。

2012年，萬(wàn)達開(kāi)始去地產(chǎn)化，其目標是到2020年將房地產(chǎn)比重降到50%以下。王健林的判斷是，房地產(chǎn)已經(jīng)歷20年高速發(fā)展，再過(guò)20年這個(gè)行業(yè)一定會(huì )萎縮，萬(wàn)達要未雨綢繆。

然而，在萬(wàn)達看似成功轉型輕資產(chǎn)，地產(chǎn)行業(yè)格局已經(jīng)被改寫(xiě)。去年，萬(wàn)科、恒大、碧桂園、融創(chuàng )的營(yíng)業(yè)收入分別為2976億元、4662億元、3791億元、1248億元，而萬(wàn)達為2143億元，已經(jīng)落戶(hù)于萬(wàn)科、恒大、碧桂園。而在2016年，萬(wàn)達還是行業(yè)老大。短短兩年，萬(wàn)達已經(jīng)掉隊很遠。

不僅如此，大型房企爭相拿地，一些核心商業(yè)地段被搶?zhuān)f(wàn)達再不動(dòng)作，其萬(wàn)達廣場(chǎng)推進(jìn)更難達到預期。

或許，這就是萬(wàn)達回頭走老路的主要原因。

重資產(chǎn)與負債率如何平衡

降負債目標已經(jīng)完成的萬(wàn)達重回重資產(chǎn)發(fā)展模式，其資金鏈將面臨考驗。

2017年6月，萬(wàn)達遭遇股債雙殺，其負債備受社會(huì )關(guān)注。為了緩解資金鏈壓力，萬(wàn)達開(kāi)啟甩賣(mài)資產(chǎn)模式，13個(gè)文旅項目91%股權、77家酒店，王健林甩賣(mài)給融創(chuàng )和富力，回籠資金637.50億元。

此后，萬(wàn)達不斷甩賣(mài)資產(chǎn)，包括幾乎清空海外地產(chǎn)等。不完全統計，近兩年，萬(wàn)達通過(guò)處置資產(chǎn)回籠資金達千億元。

從去年的財報看，降負債取得明顯成效。萬(wàn)達商管數據顯示，截至2018年底，公司有息負債1886.89億元，連續兩年下降。其中，一年內到期的非流動(dòng)負債210.27億元，當年，其經(jīng)營(yíng)性現金流凈額為291億元，基本上能覆蓋到期債務(wù)。公司資產(chǎn)負債率為57.58%，2016年底為70.26%，已顯著(zhù)下降。不過(guò)，去年，公司的營(yíng)業(yè)收入、毛利潤均有所下降。

可見(jiàn)，萬(wàn)達犧牲了增長(cháng)換來(lái)了負債率降低。如今，萬(wàn)達謀求增長(cháng)重點(diǎn)發(fā)力文旅。

8月9日，以地產(chǎn)領(lǐng)域研究人士向長(cháng)江商報記者表示，文旅項目是萬(wàn)達商業(yè)的第四代產(chǎn)品，與第三代產(chǎn)品萬(wàn)達廣場(chǎng)相比，文旅項目的體量更大，業(yè)態(tài)更為豐富。在開(kāi)發(fā)模式上，文旅項目與萬(wàn)達廣場(chǎng)并無(wú)本質(zhì)區別。此前，萬(wàn)達廣場(chǎng)是通過(guò)合作開(kāi)發(fā)或受托運營(yíng)管理等途徑，來(lái)經(jīng)營(yíng)萬(wàn)達廣場(chǎng)。從目前公開(kāi)信息看，萬(wàn)達是想走重資產(chǎn)之路，即拿地—開(kāi)發(fā)—運營(yíng)，通過(guò)住宅和商鋪的銷(xiāo)售，獲得現金流平衡，最終目的是謀取持有型物業(yè)，并獲得穩定的運營(yíng)收入和長(cháng)期增值收入。

在該人士看來(lái)，文旅項目的投資規模大（單個(gè)項目多超300億）、回報周期多在5—8年，通過(guò)前期通過(guò)出售住宅、商鋪等回籠資金，以此反哺文旅項目運營(yíng)，很難達到資金平衡。

如此一來(lái)，重資產(chǎn)模式下，對萬(wàn)達的融資能力、償債能力提出了新的要求。

從目前情況看，萬(wàn)達融資并不順利。

今年7月26日，萬(wàn)達體育赴美上市成功。不過(guò)，原本計劃發(fā)行價(jià)10—11美元/股，最終為8美元/股，而且，開(kāi)盤(pán)當日就破發(fā)。截至8月10日，其收盤(pán)價(jià)為3.94美元/股，較發(fā)行價(jià)下降了50.75%。

萬(wàn)達商管早在2015年就已在A(yíng)股排隊，從已反饋到預披露更新，又回到已反饋，目前處于中止審查狀態(tài)。目前來(lái)看，雖然萬(wàn)達商管盡量去地產(chǎn)化，但似乎仍是遙遙無(wú)期。而且，萬(wàn)達商管與萬(wàn)達電影之間存在的關(guān)聯(lián)交易也需要厘清。

去年以來(lái)，萬(wàn)達電影凈利潤持續下降，今年上半年預降55%—65%。

值得一提的是，去年初，騰訊攜手蘇寧、京東、融創(chuàng )聯(lián)手向萬(wàn)達馳援，共計出資340億，條件是，萬(wàn)達商管要在2023年前11月前完成上市。否則，戰略投資者有權單方面終止合作，并要求回購股份、支付資金利息。

融資不順利，重啟重資產(chǎn)模式，萬(wàn)達如何在快速發(fā)展與資金鏈不緊繃中求得平衡，將對王健林是一場(chǎng)嚴峻考驗。

*本文來(lái)源：長(cháng)江商報，作者：沈右榮，原標題：《萬(wàn)達半年投2000億高調豪賭文旅   王健林加杠桿再走重資產(chǎn)老路》。