云南本土房企俊發(fā)集團近期動(dòng)作頻頻。繼宣布“5年內投資500億”做文旅后不久，俊發(fā)集團又以全國總價(jià)“地王”的身份出現在人們的視野中。

對此，有市場(chǎng)人士提出質(zhì)疑，作為一家銷(xiāo)售額剛剛突破500億關(guān)口的房企，俊發(fā)集團是否有足夠的資金投入支撐文旅項目建設？高價(jià)拿地后資金壓力是否會(huì )進(jìn)一步加??？中國網(wǎng)財經(jīng)就此致電致函俊發(fā)集團，但截至發(fā)稿時(shí)未收到相關(guān)回復。

“五年千億”計劃折戟

公開(kāi)資料顯示，俊發(fā)集團成立于1998年?？藸柸鹧芯恐行呐兜臄祿@示，2018年俊發(fā)集團的流量銷(xiāo)售金額為550億元，在全國所有房地產(chǎn)企業(yè)中位列第49位?？“l(fā)集團曾在2013年提出“五年千億”計劃，但這個(gè)目標并未實(shí)現，2018年俊發(fā)集團僅完成了目標的一半。

或許是意識到千億不易，俊發(fā)集團2017年提出新的“三年戰略”，即深耕云南，布局全國四大區域，整體收入以每年30%的復合增長(cháng)率穩步提升，并在2019年完成670億元的營(yíng)收，其中地產(chǎn)板塊銷(xiāo)售額達成500億元目標。

兩年過(guò)去了，高喊“布局全國四大區域”的俊發(fā)集團，目前在云南以外僅有4個(gè)項目在售，分別位于成都、?？诤唾F陽(yáng)3個(gè)城市。不過(guò)，從銷(xiāo)售成績(jì)來(lái)看，俊發(fā)集團完成2019年目標的希望還是比較大的?？藸柸鹧芯恐行慕o出的數據顯示，2019年上半年，俊發(fā)集團的操盤(pán)金額為274.1億元。

俊發(fā)集團千億目標沒(méi)有實(shí)現的原因，有房地產(chǎn)評論員告訴中國網(wǎng)財經(jīng)記者：“除全國化進(jìn)程緩慢外，全國性龍頭品牌房企爭相進(jìn)入云南市場(chǎng)也給其帶來(lái)了壓力?！笨藸柸鹋兜?019年中云南房企銷(xiāo)售數據顯示，俊發(fā)集團雖然以161億元的金額仍然領(lǐng)先，但碧桂園、萬(wàn)科、融創(chuàng )等外來(lái)品牌房企緊隨其后，銷(xiāo)售金額分別為92.95億、81.95億和72.68億元。

為保持競爭優(yōu)勢，俊發(fā)集團在云南市場(chǎng)不斷跑馬圈地。7月26日，俊發(fā)以總價(jià)92億元包攬昆明新螺螄灣片區11宗地，若加上公建配套，實(shí)際拿地價(jià)格將高達126億元。這個(gè)價(jià)格刷新了昆明土地拍賣(mài)成交總價(jià)紀錄，成為當時(shí)新的全國總價(jià)“地王”。

5年500億做文旅遭質(zhì)疑

在大手筆斬獲昆明新螺螄灣片區11宗地的前幾天，俊發(fā)集團宣布啟動(dòng)“最美云南計劃”，計劃用城鄉更新模式做文旅項目開(kāi)發(fā)，并表示將在5年內投資500億元，用于云南的鄉村振興建設。

上述房地產(chǎn)評論員對中國網(wǎng)財經(jīng)記者表示，這或許意味著(zhù)俊發(fā)集團可能暫緩全國化擴張。不過(guò)上述猜測是否確切，中國網(wǎng)財經(jīng)記者并未從俊發(fā)集團得到證實(shí)。

值得注意的是，由于此前多個(gè)發(fā)展戰略均被推倒重建，業(yè)界對俊發(fā)集團新的五年計劃能否成功是存有疑問(wèn)的。此外，上述評論員在接受中國網(wǎng)財經(jīng)記者采訪(fǎng)時(shí)指出，俊發(fā)集團在地產(chǎn)開(kāi)發(fā)運營(yíng)上經(jīng)驗豐富，但與做文旅有很大的差別，“如果用做地產(chǎn)的思維去做文旅，那么只有死路一條”。

該評論員還強調，與傳統房地產(chǎn)行業(yè)“賺快錢(qián)”不同，文旅開(kāi)發(fā)周期較長(cháng)，需要高度依賴(lài)配套設施、資源以及整體規劃，同時(shí)還需要強大的運營(yíng)團隊進(jìn)行操盤(pán)運作，這些局限性都是俊發(fā)未來(lái)需要面對的“挑戰”。

中國網(wǎng)財經(jīng)記者梳理發(fā)現，在布局文旅項目的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商中，不乏盲目圈地、抱著(zhù)做地產(chǎn)心態(tài)的公司，從而導致IP假大空、建筑粗制濫造、千鎮一面的偽文旅項目頻繁出現。針對此種狀況，發(fā)改委曾于去年9月發(fā)布通知，表示堅決淘汰一批缺乏產(chǎn)業(yè)前景、變形走樣異化的小鎮和小城鎮。也就是說(shuō)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商做文旅，不僅會(huì )面臨盈利周期較長(cháng)的問(wèn)題，還可能面臨政策性風(fēng)險。

13%的年利率發(fā)債融資

無(wú)論是房地產(chǎn)銷(xiāo)售規模的提升，還是文旅項目建設，這對房地產(chǎn)企業(yè)的融資水平、資金流都是極大的考驗。

俊發(fā)集團是一家非上市房企，資金或只能來(lái)自于銀行貸款及信托等非標通道。中國網(wǎng)財經(jīng)記者注意到，俊發(fā)集團自去年以來(lái)頻繁高息發(fā)債。2018年10月22日，俊發(fā)集團2018年非公開(kāi)發(fā)行公司債券(第一期)成功發(fā)行，發(fā)行規模20億，票面利率8%；今年3月18日，俊發(fā)集團有限公司宣布發(fā)行20億元公司債，票面利率8%；3月29日，俊發(fā)集團宣布成功發(fā)行1億美元2021年到期優(yōu)先票據，利率13%。

然而，今年5月以來(lái)，房地產(chǎn)融資不斷收緊，從銀保監會(huì )約談房地產(chǎn)項目增量過(guò)大的信托公司，到發(fā)改委約束房企海外發(fā)債，加之稍早前23號文對前端融資行為的規范，有業(yè)內人士表示：“在一系列監管措施下，房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道將大幅收窄，這對習慣‘左手融資，右手拿地’的房企而言，過(guò)往那些激進(jìn)的資金周轉模式或將難以為繼?！?/p>

*本文來(lái)源：中國網(wǎng)，作者：安平，原標題：《百億拿地+豪擲500億做文旅 俊發(fā)集團真實(shí)力還是玩噱頭？》。