對于文旅市場(chǎng)而言，華僑城是個(gè)特例。因為券商習慣性稱(chēng)其為地產(chǎn)企業(yè)，而華僑城卻習慣講自己的文旅故事。

近日，華僑城在揚州華僑城文旅綜合項目發(fā)布會(huì )上披露了2019年文旅項目的投資情況。截至目前，其投資項目數量為16個(gè)，文旅綜合類(lèi)占比超70%，超過(guò)2018年全年落地總數。從數量上看，華僑城正踐行著(zhù)自己從“文旅+地產(chǎn)”到“文化+旅游+城鎮化”的轉型計劃，以此來(lái)提升文旅板塊在集團的重要性。

但從華僑城集團旗下主要上市公司華僑城A(000069.SZ)的業(yè)績(jì)來(lái)看，2018年，其實(shí)現營(yíng)業(yè)收入481.42億元，同比增長(cháng)13.7%;利潤總額154億元，同比增長(cháng)20%，增速連續兩年放緩。同時(shí)，旅游綜合業(yè)務(wù)收入增速連續多年下降，華僑城最重要的主題公園業(yè)態(tài)——歡樂(lè )谷，接連出現接待游客人數和門(mén)票收入負增長(cháng)。

業(yè)內人士向藍鯨產(chǎn)經(jīng)記者指出，華僑城對國內主題公園市場(chǎng)的發(fā)展有不可磨滅的貢獻，但近年來(lái)國外主題公園巨頭接連進(jìn)入國內分食市場(chǎng)蛋糕，而華強方特(834793.OC)等國內主題公園企業(yè)崛起，已讓華僑城在主題公園領(lǐng)域不具備競爭力。

競爭環(huán)境突變，歡樂(lè )谷缺少競爭籌碼

“華僑城是中國最早引入主題公園概念的企業(yè)，尤其是歡樂(lè )谷品牌的發(fā)展，極大地促進(jìn)了國內文旅市場(chǎng)的發(fā)展?！本拌b智庫創(chuàng )始人周鳴岐對藍鯨產(chǎn)經(jīng)記者表示。

資料顯示，華僑城于1989年設立了中國首個(gè)文化主題公園“錦繡中華”;1998年，深圳歡樂(lè )谷開(kāi)業(yè)，至此，華僑城實(shí)現了觀(guān)光型旅游產(chǎn)品到注重參與體驗的新型旅游產(chǎn)品的升級。作為最早引入“旅游+地產(chǎn)”概念的企業(yè)，華僑城通過(guò)世界之窗、歡樂(lè )谷、東部華僑城等項目迅速鋪開(kāi)。2006年以來(lái)，華僑城陸續將歡樂(lè )谷推向全國準一線(xiàn)城市。

享受主題公園市場(chǎng)紅利的華僑城，在房地產(chǎn)和旅游綜合業(yè)務(wù)方面得到了快速發(fā)展。根據《2017年全球主題公園調查報告》，2017年，華僑城主題公園游客接待量達4288萬(wàn)人次，位列全球主題公園集團四強。

然而，在前期占領(lǐng)空白市場(chǎng)后，華僑城開(kāi)始凸顯疲態(tài)。中國主題公園研究院院長(cháng)林煥杰對藍鯨產(chǎn)經(jīng)記者坦言，“歡樂(lè )谷是國內比較早和比較上規模的都市娛樂(lè )型樂(lè )園，但其主題特性不明顯，更偏重于游樂(lè )園。迪士尼進(jìn)入中國以后，對中國本土主題公園必然會(huì )產(chǎn)生一定的沖擊，歡樂(lè )谷也不例外?！?/p>

事實(shí)上，自迪士尼等海外主題公園巨頭進(jìn)入中國市場(chǎng)以來(lái)，歡樂(lè )谷確實(shí)受到了比較明顯的影響。華僑城公司債券跟蹤評級報告顯示，深圳歡樂(lè )谷、成都歡樂(lè )谷和北京歡樂(lè )谷接待游客人數和門(mén)票收入出現負增長(cháng)。其中，北京歡樂(lè )谷2017年接待游客341.63萬(wàn)人，同比減少約24萬(wàn)人，對應門(mén)票收入減少1900萬(wàn)元;成都歡樂(lè )谷2017年接待游客208.2萬(wàn)人，同比減少約10萬(wàn)人，收入減少近2000萬(wàn)元;深圳歡樂(lè )谷2017年接待游客295.55萬(wàn)人，同比減少約5萬(wàn)人，收入減少近2000萬(wàn)元。

華僑城債券評級追蹤報告

對歡樂(lè )谷面臨的困境，周鳴岐分析認為，歡樂(lè )谷在“內外夾擊”的影響下，已經(jīng)不具備競爭優(yōu)勢?！跋袢A強方特都是使用自己研發(fā)的游樂(lè )設備，有利于成本管控。但歡樂(lè )谷依靠購買(mǎi)設備，僅這一項就無(wú)法與其比擬?！蓖瑫r(shí)，資本更為雄厚的融創(chuàng )中國(01918.HK)、中國恒大(03333.HK)等房企先后進(jìn)軍主題公園，亦對華僑城旗下的主題公園形成壓力。

林煥杰也向藍鯨產(chǎn)經(jīng)記者表示，現在的游客已不單單是追求感官的刺激，更注重的是精神的享受，所以，人們對歡樂(lè )谷這類(lèi)偏重游樂(lè )型的主題公園會(huì )逐漸失去吸引力。

后知后覺(jué)：積極拿地，推動(dòng)文旅科技重組上市

在歡樂(lè )谷項目式微的現狀下，華僑城的旅游綜合業(yè)務(wù)增速逐漸放緩。華僑城2018年年報顯示，其旅游綜合業(yè)務(wù)的增速為6.08%，對比2016年29.91%和2017年15.77%的增速，下降趨勢明顯。

同時(shí)，旅游綜合業(yè)務(wù)占華僑城總收入比重也在不斷降低。數據顯示，其占比已從2016年的45.11%降至2018年的40.83%。但從時(shí)間段來(lái)看，該階段正是華僑城提出淡化地產(chǎn)角色，加碼文旅的關(guān)鍵時(shí)期，數據呈反向走勢。這也引起不少投資者的擔心。

為此，藍鯨產(chǎn)經(jīng)記者致電華僑城相關(guān)負責人，對方并未回答增速放緩一事，僅表示華僑城文旅業(yè)績(jì)是穩步提升的，同時(shí)還稱(chēng)后續會(huì )有更多布局。

根據中指研究院提供的數據，2018年以來(lái)，華僑城拿地速度提升，全年拿地面積1027萬(wàn)平方米，拿地金額為496億元，在所有房企中排第12位。2019年一季度，華僑城依舊保持這一速度，拿地金額為102億元，在所有房企中居第15位。

“華僑城提出‘文化+旅游+城鎮化’的發(fā)展模式以來(lái)，其拿地也好，賣(mài)地也好，都是遵循這個(gè)邏輯?！敝茗Q岐表示，華僑城在主題公園領(lǐng)域的優(yōu)勢已經(jīng)不多，而近期一直嘗試的旅游小鎮成為其新的方向，拿地應該有這方面考量。

但周鳴岐也指出，從華僑城力推文旅科技與云南旅游(002059.SZ)重組，以期實(shí)現登陸資本市場(chǎng)來(lái)看，該公司還是有意與華強方特等企業(yè)競爭，嘗試自主研發(fā)娛樂(lè )設施。

據了解，文旅科技是為客戶(hù)提供園區策劃設計、高科技游樂(lè )設備研發(fā)、制造及工程代建等服務(wù)的綜合供應商。2011年8月，華僑城對其完成收購，更名為文旅科技，2015年順利登陸新三板，2017年摘牌。為謀求A股上市，選擇與旅企云南旅游重組，反復多次，終于在2019年4月獲得證監會(huì )核準。

國內外知名主題樂(lè )園主要高科技游樂(lè )設施

興業(yè)證券分析師向藍鯨產(chǎn)經(jīng)記者分析稱(chēng)，雖然華僑城是文旅科技的主要客戶(hù)，但歡樂(lè )谷系列主題公園并非文旅科技未來(lái)主要需開(kāi)拓的市場(chǎng)，而是向自有IP“卡樂(lè )”主題公園提供全產(chǎn)業(yè)服務(wù)側重。也就是說(shuō)，云南旅游或希望文旅科技擺脫對華僑城的依賴(lài)。

華僑城是文旅產(chǎn)業(yè)攪局者還是找不到方向

在文旅板塊動(dòng)作頗多的華僑城，一直以來(lái)都被認為“重地產(chǎn)輕旅游”，而這一爭議則直指其是文旅市場(chǎng)的攪局者。

有不愿具名的業(yè)內人士對藍鯨產(chǎn)經(jīng)記者直言，華僑城通過(guò)打造旅游概念可以減少拿地的難度，而其央企的身份也更容易使其拿到更優(yōu)惠的價(jià)格，這也正是近年來(lái)融創(chuàng )中國、中國恒大等地產(chǎn)商紛紛效仿布局文旅產(chǎn)業(yè)的原因?！叭欢?，這對市場(chǎng)而言，并非好事?！痹撊耸繌娬{道。

但林煥杰認為這種說(shuō)法并不客觀(guān)：“華僑城的做法是旅游項目真真正正地做，房地產(chǎn)也認認真真地做。從深圳的錦繡中華、世界之窗、歡樂(lè )谷、東部華僑城以及歡樂(lè )海岸等項目，都可以證明這一點(diǎn)。與某些大型民營(yíng)企業(yè)以旅游之名做地產(chǎn)之事，賺取高額土地差價(jià)和利潤相比，華僑城不一樣?！?/p>

國家為限制以旅游、文化為名，但目標直指地產(chǎn)的做法。2018年，發(fā)改委等五部門(mén)聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于規范主題公園建設發(fā)展的指導意見(jiàn)》(以下稱(chēng)“《意見(jiàn)》”)，《意見(jiàn)》要求，嚴禁以主題公園建設名義占用各類(lèi)保護區或破壞生態(tài)，嚴格控制主題公園周邊的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，不得與主題公園捆綁供地和審批，從嚴限制主題公園周邊住宅用地比例和建設規模，不得通過(guò)調整規劃為主題公園項目配套房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地等。

“政策一視同仁，對華僑城也會(huì )有影響?！鄙鲜鰳I(yè)內人士表示，“但也正是在政策趨嚴的背景下，華僑城開(kāi)始探索旅游特色小鎮業(yè)務(wù)?！?/p>

此次披露的揚州華僑城文旅綜合項目也是涵蓋文創(chuàng )、旅游、商業(yè)、居住等的綜合業(yè)態(tài)。同時(shí)，2019年3月，華僑城還披露了南海旅游島、東莞文旅特色小鎮等項目。而短時(shí)間內開(kāi)發(fā)多個(gè)特色小鎮項目，也讓華僑城面臨不小的負債壓力。

數據顯示，截至2018年末，華僑城凈負債率較2017年增加31.5個(gè)百分點(diǎn)，達到了84.3%。有券商表示，2019年開(kāi)年以來(lái)，華僑城拿地開(kāi)發(fā)特色小鎮明顯提速，這一負債率在短時(shí)間內降低，會(huì )比較困難。

華僑城凈負債率走向

周鳴岐向藍鯨產(chǎn)經(jīng)記者強調，無(wú)論是原有主題公園業(yè)態(tài)的發(fā)展，還是現在大力開(kāi)發(fā)的特色小鎮業(yè)務(wù)，對華僑城來(lái)講都難度不小，從中也能看出其迷茫找不到轉型的方向。同時(shí)，作為央企，華僑城還需要解決體制僵化的問(wèn)題，依靠文旅講故事拿地，畢竟不是長(cháng)遠之計。

*本文來(lái)源：藍鯨財經(jīng)，本文作者：李丹昱，原標題：《華僑城的焦慮與無(wú)奈：高舉文旅大旗，歡樂(lè )谷的故事卻越講越少》。