如果來(lái)遴選既能展現老上海的歷史與風(fēng)情，又能兼具新時(shí)期上海高端商務(wù)商貿職能的區域與街道，那南京西路與淮海中路必然是唯二的選擇。觀(guān)察與研究張園前，我完全沒(méi)有想到，在上海的核心精華地段，有面積如此之大的一塊“璞玉”尚待雕琢。

可以看到，2018年初上海市政府批復同意的《上海市南京西路歷史文化風(fēng)貌保護區規劃暨靜安區南西社區C050401單元控制性詳細規劃113、114、115街坊局部調整》文件為將要開(kāi)始的城市更新劃定了范圍，這塊北起吳江路步行街、南至威海路、西臨茂名北路、東到石門(mén)一路的地塊面積達到了8.57萬(wàn)㎡，加之西側業(yè)已完成改造的“豐盛里”項目，整個(gè)“大張園”區域范圍達到了9.74萬(wàn)㎡，這已經(jīng)相當于三個(gè)上海新天地項目的占地大小，也是最新網(wǎng)紅“上生新所”面積的兩倍有余，面積不可謂不大！

在如南京西路此般能級的城市區域尚有如此亟待更新的大體量地塊，形容其為“遺落的璞玉與鉆石”，一點(diǎn)都不為過(guò)。

作為同時(shí)匯聚上海地鐵2號、12號、13號三線(xiàn)的南京西路站，根據最新統計，其日均進(jìn)出站客流達到了15.7萬(wàn)人次，很多人會(huì )問(wèn)，坐擁如此巨大客流，為何現在三條線(xiàn)還未能實(shí)現站內換乘，達到通行效率的最大化？原因就在張園，因為涉及到現狀民居的建筑結構及質(zhì)量問(wèn)題，造成了三線(xiàn)地鐵地下?lián)Q乘空間的施工遲遲不能啟動(dòng)。

我們不禁會(huì )想，這是怎樣的一塊土地，讓市政工程擱置近十年為其“繞道”？幾經(jīng)摸底與規劃，又遲遲不見(jiàn)啟動(dòng)？

因為它承載了近代上海獨特且珍貴的一段回憶，這段濃縮的歷史更應被珍視與善待。

張園，是上海清末民初著(zhù)名的營(yíng)業(yè)性私人花園，號稱(chēng)“海上第一名園”，原為英國商人格農（Grone）所有，1882年，江蘇富商張叔和以一萬(wàn)多兩白銀購得，故取名“張園”。

1893至1909年間的張園繁榮興盛，在老上海獨領(lǐng)風(fēng)騷、名噪一時(shí)，它以眾多“第一”引時(shí)代之先，可謂彼時(shí)上海西式時(shí)尚生活方式的塑造者與領(lǐng)路人：

上海第一盞電燈在此點(diǎn)亮

上海第一輛自行車(chē)在此試騎

上海第一個(gè)室外照相館

中國最早的話(huà)劇在此表演

電影、馬戲、焰火、熱氣球、過(guò)山車(chē)、賞花大會(huì )等各式時(shí)髦事物在此登場(chǎng)

同時(shí)也是舉行各類(lèi)集會(huì )、演說(shuō)的重要場(chǎng)所

1885年，“張氏味莼園”正式開(kāi)園，最初是以園林景色之盛來(lái)招攬顧客，融合了小橋流水、亭臺樓閣等中式元素與大草坪、花卉、綠樹(shù)等西方造園風(fēng)格。除了自然造景，張叔和決心要豐富園中的娛樂(lè )設施，由此興建了兩座頗有意義的洋樓。

其一，位于園林西南角的海天勝處，是一處戲劇舞臺，演出劇種包含了昆劇、話(huà)劇、髦兒戲、北方曲藝、灘簧、雜技和魔術(shù)等，觀(guān)眾能夠邊吃邊看，自是輕松自在；

其二，真正讓張園聞名遐邇的則是安塏第洋樓（Arcadia Hall），意為“世外桃源”，其底樓大廳可容納上千人進(jìn)行集會(huì )，里面設置了舞廳，西餐廳供應西餐、茶點(diǎn)。它也是當時(shí)上海最高的建筑物，登樓可俯瞰上海全貌，故引得游人如織。

如此時(shí)尚風(fēng)流之地，自然備受名仕與大家的青睞。前有李鴻章出訪(fǎng)歐美之前大駕安塏第肆筵設席；后又霍元甲在此設擂比武勇挫西方大力士；蔡元培等人發(fā)起的“愛(ài)國學(xué)社”與“中國教育會(huì )”每周在此發(fā)表演講，舉行反清愛(ài)國集會(huì )；中華民國成立后上海各界在張園舉行歡迎孫中山的集會(huì )，其留下重要演說(shuō)等，好一片繁華活躍之地。

直到后來(lái)1915年的新世界與1917年的大世界等更專(zhuān)業(yè)的大型游樂(lè )場(chǎng)落成之后，張園才被逐步更替。1918年前后，張園的土地被散售給了多家開(kāi)發(fā)商，它們陸續興建起28個(gè)各不相同的石庫門(mén)里弄，由此形成了今天的格局。

作為上海規模最大、保存最完整、建筑形式最豐富的歷史建筑群，又地處上海如此重要與核心的位置，當前張園的每一步自然備受各界關(guān)注。

1、用百億級投資匹配都市“鉆石級”地塊

張家花園的過(guò)往風(fēng)流前文已述，坐擁南京西路歷史風(fēng)貌保護區的核心地段，在現如今的城市功能大格局中，它依然承擔著(zhù)重要的角色。來(lái)看下圖：

當前南京西路基本形成的五大板塊中，張園地塊屬于“石門(mén)路傳媒產(chǎn)業(yè)區”，豐盛里地塊則屬于“梅泰恒高檔商務(wù)購物區”，可見(jiàn)“大張園”輻射商務(wù)與商貿雙重職能。而對于未來(lái)的設想，2017年初發(fā)布的《南京西路兩側高端商務(wù)商業(yè)集聚帶“十三五”規劃》中明確地提出“地鐵13號線(xiàn)南京西路站地塊及張園地區更新作為區域四個(gè)新開(kāi)工項目之一，重點(diǎn)發(fā)展高端商業(yè)商務(wù)、金融服務(wù)業(yè)、軟件信息業(yè)、管理與咨詢(xún)專(zhuān)業(yè)服務(wù)業(yè)、廣告傳媒業(yè)、文化旅游、休閑娛樂(lè )服務(wù)業(yè)等產(chǎn)業(yè)，打造成上海產(chǎn)業(yè)新高地”。

目前項目已進(jìn)入到地塊內房屋征收階段，此次征收的范圍如下圖所示（征收范圍如圖二所示的115-02、115-03、115-06、115-10、115-12地塊），其余地塊保留并做相應的業(yè)態(tài)調整與優(yōu)化。

經(jīng)過(guò)相關(guān)的測算，被征收地塊的土地收購儲備、場(chǎng)地平整及必要的前期基礎性開(kāi)發(fā)等投資，將達到111.28億元！后期還會(huì )有建筑、景觀(guān)、道路的改造與裝修，招商補貼與營(yíng)銷(xiāo)宣傳等費用，圍繞張園展開(kāi)百多億級的投資已是板上釘釘。

2、“保護性征收”思路下的幾重操作手法

盡管張園地塊實(shí)施的具體方案尚未公布，但在查閱了大量相關(guān)資料后，我發(fā)現圍繞項目更新的幾大思路及操作手法已經(jīng)相對明確，這些經(jīng)驗或許也將成為影響今后上海灘無(wú)數城市更新項目的經(jīng)典法則。

1）“商、旅、文”融合的復合型整體定位

得益于張家花園過(guò)往的燦爛歷史以及南京西路片區完善的商業(yè)商貿功能，更新后的張園將定位于集“商、旅、文為一體的城市級地標性區域”。我們當前只識得南京西路兩側商場(chǎng)鱗次櫛比，檔次定位各有區分，但它們依然屬于傳統商業(yè)的大范疇，待到“完全體”的張園落成之后，重歷史文化與強旅游體驗的商業(yè)設施將成為南京西路的唯一。

2）整體保護策略下的“修舊如舊”

城市更新過(guò)程中對于古建的保護力度一直是業(yè)內關(guān)注的焦點(diǎn)，新天地、建業(yè)里等知名項目都曾因“假古董”之說(shuō)而備受非議。而張園已在開(kāi)發(fā)之處就已經(jīng)明確了相關(guān)原則，采用“保護性征收”的新政策，即對張園相關(guān)區域進(jìn)行整體征收，“征而不拆”以最大程度上保留張園的歷史文化原生態(tài)風(fēng)貌。

在對歷史建筑進(jìn)行保留保護和修繕改造的過(guò)程中，堅持修舊如舊，留住歷史文化根源。來(lái)看下圖，整個(gè)地塊內保留與保護建筑不可謂不多：

3）積極調整地塊及建筑用途

在具體實(shí)施過(guò)程中，張園項目?jì)葘⒋蠓鶞p少住宅用地比例，對張家花園、公惠醫院等歷史保護建筑置換為其他建筑性質(zhì)，建筑用途由現狀的居住置換為商業(yè)服務(wù)、商業(yè)辦公等，建筑量保持不變，并為軌道交通換乘通道預留空間。

同時(shí)南京西路站換乘通道涉及的115-02/06地塊的保護建筑用途由住宅變更為商業(yè)商辦文化等，建筑內居民騰出，涉及通道的建筑或將通過(guò)“落架大修”方式同步建設換乘通道。

4）與時(shí)俱進(jìn)的實(shí)施細節

張家花園延宕十數年至今方起更新，部分操作手法也已發(fā)生變化，這是經(jīng)驗的積累，更是認知的演進(jìn)。

我們先來(lái)看多年以前的一版項目效果圖方案，這種用高層圍合街區，較高開(kāi)發(fā)強度的操作手法并不少見(jiàn)：

而最新版的實(shí)施規劃中有兩點(diǎn)變化非常明顯：

一是更加注重公共開(kāi)放空間的打造。規劃中新增了4處、總面積達5000平方米的公共廣場(chǎng)空間（下圖綠框所示），這對于強化商旅文融合下的社交屬性，集聚人氣、豐富游覽體驗意義重大。

二是更加注重與周邊城市界面的協(xié)調統一。東側115-12地塊建筑量調整為8.9萬(wàn)平方米，增加了5.12萬(wàn)平方米建筑量，容積率由4調整為9.5，高度由98米調整為180米，這樣可以與東側太古匯項目的兩座高塔形成高聳繁華的摩登時(shí)尚界面；南側115-10地塊建筑量調整為0.69萬(wàn)平方米，減少1.34萬(wàn)平方米，容積率由4.15調整為1.41，高度由66米降低為12米，這樣更益于整個(gè)項目的西側和南側形成敞開(kāi)的公共界面空間。

5）塑造經(jīng)典的過(guò)程充滿(mǎn)挑戰

“璞玉”在手，雕琢過(guò)程中我們也應該清楚的認識到，張園的更新同樣面臨不小挑戰：

其一，操作大型項目的經(jīng)驗。這種混合功能的大型城市更新項目，本身比之傳統商業(yè)就有著(zhù)更高的開(kāi)發(fā)難度，我們當然首先會(huì )想到專(zhuān)業(yè)的項目應該交由更加市場(chǎng)化的公司來(lái)操作。無(wú)論是第一代的經(jīng)典上海新天地還是最新的網(wǎng)紅上生新所，他們都是由專(zhuān)業(yè)的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司來(lái)操刀。

而目前看來(lái)，張家花園應該是由國資背景下的置業(yè)集團作為開(kāi)發(fā)的實(shí)施主體單位，它們過(guò)去主導的如衡山坊、建業(yè)里等體量都相對較小，而如張園這般體量的項目對于市場(chǎng)判斷與定位的精準度、資源的組織與統籌能力、后期運營(yíng)的專(zhuān)業(yè)化與市場(chǎng)化顯然有著(zhù)更高的要求。

其二，如何突破“整體保護”的局限。坦白而言，張園的現狀肌理與空間形態(tài)，都不是一個(gè)商業(yè)項目或是文旅項目該有的典型或是合理的布局，在保留大部分建筑的情況下，如何在相對較小的可改變空間內梳理出合適的動(dòng)線(xiàn)，并與景觀(guān)、業(yè)態(tài)更好結合，打造主題明確的精彩商旅文體驗，挑戰不可謂不大。

不同于“千呼萬(wàn)喚還未始出”的張家花園核心區域，與其一街之隔的豐盛里項目于2017年初就已順利開(kāi)街，我實(shí)地探訪(fǎng)之后，不得不感慨其作為整個(gè)“大張園”區域的首秀項目，這個(gè)開(kāi)篇已然足夠精彩。

1、“全餐飲”業(yè)態(tài)的定位可謂獨到準確

豐盛里與張園核心區域僅有一街之隔，被南京西路、茂名北路與威海路三街圍合，西靠靜安別墅，占地面積僅有11,665平方米，建筑面積也不過(guò)26,000平方米。

其開(kāi)始的一版功能定位如下圖：

可以很清楚的看到，這版方案將整個(gè)豐盛里的業(yè)態(tài)功能均定位成“創(chuàng )意購物區”，而開(kāi)街后的實(shí)際情況是經(jīng)營(yíng)中的29家商戶(hù)，除去一家livehouse和一家健身館，其余27家商戶(hù)全部為餐飲品牌，變化為何如此之大？這種招商看似“孤注一擲”，實(shí)則邏輯清晰：

首先看市場(chǎng)構成，放眼南京西路，從快消到頂奢，從成熟常規到新奇生活方式，零售購物業(yè)態(tài)大類(lèi)中的各項細分均已足夠充分，而重開(kāi)放、體驗強的特色餐飲集群，除去吳江路，再無(wú)其他，很顯然這是市場(chǎng)機會(huì )點(diǎn)，豐盛里在這個(gè)點(diǎn)上也做到了與吳江路的完全不同。

再者是客源結構，無(wú)論是周邊辦公客群的商務(wù)消費，還是承接都市購物人群的社交需求，亦或是游客的飲食訴求，特色餐飲比之其他，都是更為精準且最被需要的選擇。

最后就是建筑與空間結構，囿于歷史及整體規劃，不臨主街的豐盛里獨棟且小尺度的空間環(huán)境決定了它更適合目的性消費。

如此定位，眼光可謂獨到準確。

2、空間雖小，但卻富于變化，樂(lè )趣十足

豐盛里的建筑形態(tài)由10棟2至3層的石庫門(mén)風(fēng)格獨棟建筑構成，17畝的地塊上做開(kāi)放式的街區，空間可謂不大，但這里依然做到了有舒適街道、有室內集中空間、有小型廣場(chǎng)、有靈動(dòng)水景、有細致鋪裝，富于變化的同時(shí)為來(lái)者制造出多重樂(lè )趣。

從下面的局部結構圖中看得出豐盛里擁有四通八達的道路空間，每?jì)纱豹殫澖ㄖg的通道都能夠進(jìn)入項目?jì)炔?，且這些通道也被用做了店鋪的外擺區域，塑造出不同的消費空間。

項目?jì)炔拷值缹?米，外擺區域會(huì )占掉2米，剩余3米的通行寬度是十分舒適且聚人氣的尺度環(huán)境。

豐盛里的中心節點(diǎn)是一處300方有余的公共廣場(chǎng)，廣場(chǎng)上植有一株樹(shù)齡過(guò)百年的廣玉蘭古樹(shù)，并配合小型水景噴泉，人、樹(shù)、水在此交匯融合。

地面鋪裝材料選用中國綠、紅棕麻、芝麻灰、芝麻黑、金黃麻等通過(guò)幾何形的圖案加以劃分，使空間更具指向性，引導客群向內探索。

豐盛里因為是地鐵12號線(xiàn)的上蓋物業(yè)，其與地鐵入口的接駁處就被設置成了小型的室內空間，由此形成了從內街到中心廣場(chǎng)再到室內空間的變化體驗。

3、每家店鋪都獨具特色，令人印象深刻

如果用一組詞來(lái)形容豐盛里的店鋪，我想應該是“精致與腔調”，那種符合上海傳承千年的時(shí)尚與講究。雖說(shuō)是餐飲集群，但它依然能做到每家店鋪都獨具風(fēng)情特色，通過(guò)主題、內裝、菜品與商品發(fā)散出來(lái)。

從融匯東西的HEAT FRENCH ROTISSERIE & BISTRO法式烤雞店到工業(yè)風(fēng)的中國首家鵝島旗艦精釀酒吧，從搖滾音樂(lè )藏品博物館主題的Hard Rock硬石餐廳，到石窯烘焙主題的Briant面包坊，再到精品純白劇院風(fēng)的S.Engine鷹集咖啡。

豐盛里的每一家餐飲店鋪在細分菜系、環(huán)境主題都截然不同，由此就形成了超脫于就餐本身、完全進(jìn)化版的餐飲消費體驗。

“頭炮”豐盛里一成，即是魔都餐飲社交的熱鬧場(chǎng)所，而承載更多歷史與稟賦的張園核心區如何更進(jìn)一步，讓我們拭目以待。

*本文來(lái)源：微信公眾號“房地產(chǎn)觀(guān)察家”（ID：realestatereview），作者：徐成龍，原標題：《面積三倍于上海新天地，南京西路最后的“鉆石”張園該如何更新？》。