房地產(chǎn)熱過(guò)后，海南看上去仍然像一座“孤島”。

一開(kāi)始，海南獨立成省，成為中國最大的經(jīng)濟特區——在前十幾年，海南希望自己能夠成為臺灣；后面這十幾年，“國際旅游島”成了新的盼頭，眼中似乎只剩下澳門(mén)了——但凡提及國際以及旅游，總幻想著(zhù)開(kāi)放賭場(chǎng)或者賽馬……希望國際上的富人們能夠來(lái)這里消耗掉多余的錢(qián)、荷爾蒙或者其他。哪怕全世界的旅游業(yè)都已經(jīng)盯上了中國的大媽們，他們還是不改國際初心。

總之，讓全世界的有錢(qián)人來(lái)這里。最好不是東北人。

為此，他們喊了很多口號，想必也開(kāi)過(guò)很多會(huì )，推出了很多政策……但是，最后，都變成了房地產(chǎn)的利好消息。

在宣傳“國際旅游島”的10年間，海南全省的平均房?jì)r(jià)從2009年的6291元/平方米上升到了2017年的11380元/平方米。截至今年4月博鰲論壇召開(kāi)期間，三亞的平均房?jì)r(jià)已經(jīng)達到35000元/平方米。

“海南人思想比較落后…一個(gè)孤島，你的信息比不上人家靈活，”海南人陸越丞這樣形容自己的出生地。

陸越丞口中的“孤島”是傳統意義上的黎族、苗族聚集區，農業(yè)人口占了60%，潘石屹曾用“那地方又臟又臭，亂哄哄的，連電都沒(méi)有”形容1980年代剛建省時(shí)的海南。

1988年海南脫離廣東建省，直到1997年，海南的經(jīng)濟增長(cháng)仍是全國倒數第一。

30年來(lái)，除了“經(jīng)濟特區”外，海南的定義一直很模糊。

陸越丞人生的大部分時(shí)間見(jiàn)證了這座孤島不斷演變的過(guò)程。從1988年建省以來(lái)，海南換了10任省委書(shū)記、9任省長(cháng)。30年間，海南不停尋找著(zhù)自身的定義，其中一個(gè)重要的維度是——這座島嶼一直以來(lái)到底想吸引什么樣的人。

國際旅游島

2000年初，海南進(jìn)行了第一次嘗試。

2001年中國正式加入WTO給海南帶來(lái)了一絲緊迫感，作為經(jīng)濟特區，海南開(kāi)放的優(yōu)勢立即減弱，時(shí)任海南省委書(shū)記杜青林認為“海南必須從以區域開(kāi)放為主轉向以產(chǎn)業(yè)開(kāi)放為主?！?/p>

作為中國唯一的熱帶島嶼，海南產(chǎn)業(yè)開(kāi)放的重點(diǎn)被定為“旅游業(yè)”。海南改革發(fā)展研究院院長(cháng)遲福林在2000年前后提出了“國際旅游島”概念，此時(shí)“國際旅游島”的想法主要圍繞“免簽證、零關(guān)稅、放航權”。

9年后，遲福林的意見(jiàn)被國務(wù)院采納，2009年12月31日，國務(wù)院正式發(fā)布《關(guān)于推進(jìn)海南國際旅游島建設發(fā)展的若干意見(jiàn)》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“《意見(jiàn)》”）。海南將爭取在2018年，入境游客占全省旅游接待人數的20%以上，旅游外匯收入占旅游總收入的30%以上。到2028年，這兩個(gè)數字應該上升到30%和40%。

“國際旅游島的政策就像是給海南的經(jīng)濟發(fā)展注入了一劑荷爾蒙，人們都在猜測結果會(huì )是什么樣，”三亞旅游協(xié)會(huì )任秘書(shū)長(cháng)謝祥項曾說(shuō)。

讓人驚訝，但又在意料之中的結果是，國際旅游島政策出臺后，海南迎來(lái)了房地產(chǎn)熱。

金融時(shí)報曾報道哄抬海南的房?jì)r(jià)或者任何地方的房?jì)r(jià)只需要三個(gè)要素：產(chǎn)品稀缺性、前瞻性以及外地人購房。2010年的海南恰好滿(mǎn)足了這三點(diǎn)，海南所有房地產(chǎn)的賣(mài)點(diǎn)都和海相關(guān)：海景、海灣、海風(fēng)等；國際旅游島為海南的前瞻性發(fā)展提供了無(wú)限可能；?？谝约叭齺喌淖≌呀?jīng)成了外地人的囊中之物，本地人無(wú)力購買(mǎi)。

國際旅游島后的房地產(chǎn)熱無(wú)可避免。

而遲福林則認為根本原因在于海南實(shí)體經(jīng)濟不發(fā)達，旅游業(yè)基礎不夠，想從投資旅游業(yè)獲利必須投入大量的前置資本，但那時(shí)國內資本規模不夠，無(wú)法進(jìn)行大量的前置資本投資，所以流入海南的企業(yè)資本都會(huì )進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)，因為來(lái)錢(qián)快、回報率高。

因此房地產(chǎn)業(yè)就如同海南省的晴雨表，實(shí)時(shí)反映著(zhù)市場(chǎng)情緒。每當海南有新政策出爐，房地產(chǎn)行業(yè)總是以最快的速度做出反應。

《意見(jiàn)》公布僅5天，海南全省商品房交易金額達171.12億元，超過(guò)2008年海南全省商品房交易總額。

2010年1月中旬，10天內三亞簽約了1625套房，平均成交價(jià)格為每平方2.05萬(wàn)元。

2個(gè)月后，三亞和?？诘姆?jì)r(jià)和前一年同期比上升了50%，是全國增幅水平的5倍。

“政府沒(méi)有控制，導致內地大量的企業(yè)到海南來(lái)，快速拿項目，快速開(kāi)發(fā)建設”，曾目睹了國際旅游島熱的高宇希說(shuō)，他是海南某開(kāi)發(fā)商的運營(yíng)總裁。

這一幕看起來(lái)尤為熟悉，“你參與的事情就是抬高市場(chǎng)價(jià)格，每個(gè)人都在投資，”潘石屹這樣形容1992年海南的房地產(chǎn)熱潮，“不進(jìn)入一個(gè)正在上漲的市場(chǎng)是愚蠢的?！?/p>

2009年，海南的“上漲市場(chǎng)”再次出現，這一年，開(kāi)發(fā)的投資總額接近前一年財政收入的總和，達到316.63億。

房地產(chǎn)熱甚至催生出了“向海要地”。從提出建立國際旅游島開(kāi)始，海南共填出12個(gè)人工島，占地7萬(wàn)多畝，包括恒大?；◢u、融創(chuàng )日月灣、東郊椰林等。

2010年，三亞市填海建造的五座地標建筑鳳凰島建成。首期2座作為酒店式公寓出售，700套房源一天內售罄，最高價(jià)到 15 萬(wàn)/平方米，成為“海南最貴樓盤(pán)”。

得益于房地產(chǎn)行業(yè)的“過(guò)度”開(kāi)發(fā)，國際旅游島政策頒布一年后，海南全省生產(chǎn)總值達 2052 億元，比上一年度增長(cháng) 15.8%，成為近幾年發(fā)展速度最快、總量提升幅度最大的一年。

一切看上去進(jìn)行得如火如荼，但卻不是建立“國際旅游島”的初衷。

撇開(kāi)“國際”，“旅游島”也勉為其難

海南為建設國際旅游島做了不少?lài)L試，但每一步都顯得謹小慎微。

早在 2000 年，海南就對 21 個(gè)國家公民入境旅游施行 15 天免簽政策，國際旅游島政策出臺后也只是將這一數字擴大到了 26 個(gè)，直到今年 5 月 1 日，國務(wù)院才批準免簽國家名單放寬到 59 個(gè)國家，團隊免簽放寬為個(gè)人免簽。

而與海南相比的周遭其他島，巴厘島對 140 個(gè)國家免簽，濟州島對 180 個(gè)國家免簽，馬爾代夫則對除了印度和文萊之外的所有國家免簽。

本來(lái)計劃建設連接廣東的公路鐵路兩用的瓊州海峽跨海大橋，因為難度太大而被迫擱置，轉而修建瓊州海峽跨海隧道，計劃投資 1000 億元，2020 年建成，但由于工程技術(shù)和資金緊缺，工程至今沒(méi)有開(kāi)工。

在三亞市填海建設的 28 平方公里的大型空港，2017 年 7 月 25 日因為涉嫌違法用海暫時(shí)停工。

換言之，房地產(chǎn)熱過(guò)后，海南看上去仍然像一座“孤島”。

2011 年 4 月 20 日海南又推出離島免稅政策，先后在?？诤腿齺喐髟O立一家市內免稅店。但和“免簽證”的問(wèn)題一樣，模仿了概念，但實(shí)施的并不徹底。

舉例來(lái)說(shuō)，三亞的市內免稅店有美妝、箱包、香水等基本品類(lèi)，但提供的品牌選擇屈指可數，箱包類(lèi)只有 7 個(gè)品牌，例如資生堂、迪奧、香奈兒等國際一線(xiàn)品牌的產(chǎn)品則僅限墨鏡和香水。

“國際旅游島”政策推出近 10 年后，海南離當初設定的“國際范兒”仍然相差甚遠。

每周海南的境外航班有 59 個(gè)，而普吉島每周的境外航班數達 402 個(gè)，濟州島則為 310 個(gè)。巴厘島每周有 840 個(gè)境外航班，而海南島的面積是巴厘島的 6 倍。

截至 2017 年底，海南吸引的游客中，98% 為中國游客。入境游客絕對數量不僅少，且增速放緩。

但國際游客的數量只是暴露了問(wèn)題的冰山一角。實(shí)質(zhì)上，海南旅游的吸引力不孚眾望，撇開(kāi)“國際”不說(shuō)，很難稱(chēng)得上是一個(gè)真正的“旅游島”。

2009-2016 年，海南省旅游業(yè)的總收入在全省 GDP 的占比從 6.4% 上升到了 7.7%，而 10 年前，建立國際旅游島的目標是旅游業(yè)收入占 GDP 的 20%。而相比其他的海島，巴厘島旅游收入占 GDP 的 50%，普吉島的數字為 40%，馬爾代夫則為 30%。

就連和國內其他旅游省份比，海南也顯得遜色。華創(chuàng )證券數據顯示，與泛珠三角區域的 9 個(gè)省份比較，從常住人口平均數來(lái)看，海南國內旅游收入僅略高于湖南和廣西，2014-2015 年旅游收入的環(huán)比增速僅高于四川。

高宇希一直不看好海南的旅游業(yè)，“旅游是帶不起來(lái)的，你雖然有一些旅游，包括放開(kāi)簽證這些，但它的促進(jìn)作用很少，旅游對稅收的貢獻很少，”高宇希說(shuō)。

原因很簡(jiǎn)單，當一個(gè)旅游島本身的建設不夠完善，不僅無(wú)法吸引國際游客，也無(wú)法吸引愿意消費的中國游客。

遲福林曾在珠海長(cháng)隆海洋公園觀(guān)看了一場(chǎng)馬戲表演，由 10 多個(gè)國家的演員呈現的表演被他稱(chēng)為具有“國際化高水準”。這類(lèi)大型文化娛樂(lè )項目本該是一個(gè)旅游島的基本配備，但海南至今沒(méi)有這樣的企業(yè)，“說(shuō)實(shí)話(huà)，我認為這樣的企業(yè)在海南還是太少了，” 海南改革發(fā)展研究院院長(cháng)遲福林在《我的海南夢(mèng)》一書(shū)中寫(xiě)到。

盡管海南目前有 100 個(gè)旅游景區，但國際旅游島政策后，新建的 5A 級景區只有千古情景區，其他 5A 級景區基本都在原有基礎上擴建。

對比美國南部的旅游島佛羅里達州，其先后建立了奧蘭多主題公園、梅里特島肯尼迪航天中心、棕櫚灘旅游度假天堂、邁阿密?chē)H空港門(mén)戶(hù)，以及 335 個(gè)各類(lèi)主題公園、80 多個(gè)藝術(shù)長(cháng)廊和博物館、4 個(gè)交響樂(lè )團、4 個(gè)主要表演藝術(shù)團體，吸引著(zhù)全世界的游客拜訪(fǎng)。

但海南并沒(méi)有讓人停留更長(cháng)時(shí)間或者多次拜訪(fǎng)的理由，這是無(wú)論想吸引國際還是國內游客都繞不開(kāi)的問(wèn)題。

瞄準國際旅游島的 10 年間，海南還錯過(guò)了中國正成長(cháng)起來(lái)的 4 億中產(chǎn)階級群體，他們追求體驗式的旅游和生活方式。根據中國旅游研究院、攜程旅游集團聯(lián)合發(fā)布的《2017 年中國出境旅游大數據報告》，2017 年中國公民出境旅游突破 1.3 億人次，比 2016 年上升了 7%，花費達1152.9億美元，中國已是 10 個(gè)國家的第一大入境旅游客源地。

國際上的旅游目的地正垂涎欲滴地瞄準著(zhù)這群富有的中國新貴，印尼正準備再造 10 個(gè)巴厘島，將中國游客數量翻一倍；而離海南更近的泰國，自 2011 年以來(lái)中國-泰國航線(xiàn)運力（航班次數和座位數）平均增長(cháng)率高達 36%。

去年有 980 萬(wàn)中國人到泰國旅行，這個(gè)數字已經(jīng)超過(guò)了海南全省 917 萬(wàn)的人口。

“勢利眼”

國際旅游島政策推出后，到海南的游客大多是領(lǐng)著(zhù)退休金的中老年人，海南成了他們冬日里的天堂。

根據三亞市政府數據，每年有40-50萬(wàn)領(lǐng)著(zhù)退休金的中老年人空降三亞，其中一半來(lái)自中國東北，而三亞本地人口只有接近75萬(wàn)人。

這群從中國老牌工業(yè)省份黑吉遼到海南的人，就像美國上世紀五六十年代從紐約和芝加哥遷徙到美國南部佛羅里達州的人一樣。

據三亞學(xué)院的黃誠教授調查，他們中有三分之一的人每月收入僅在 2000-3000 元，四分之一每月收入在1000-2000元。他們每年來(lái)三亞消遣 6 個(gè)月時(shí)間，夏季再返回東北，只有不到 1 萬(wàn)人全年待在海南。

從國際旅游島推出后的 2010 年開(kāi)始，三亞的退休人士數量猛增，當地相繼開(kāi)出了不少養老院，并提供醫療、室內高爾夫課等服務(wù)。

一方面當地人靠著(zhù)為外地的退休人群提供服務(wù)而生活，另一方面這些人群也逐漸抬高了當地的房?jì)r(jià)。據估計，夏季三亞的空置率達 80% 以上。

住在?？诘年懺截┚透惺艿搅恕皧A縫中求生存”的壓力，建省30年后，陸越丞依然習慣稱(chēng)其他省份的人為“大陸人”。

“海南是一個(gè)小島，總共人口就900多萬(wàn)，它面對全國13億人口，30個(gè)大省，你怎么跟人家比？就大陸7%的人來(lái)這邊，你就受不了了，” 陸越丞說(shuō)，“我們不歡迎也是一個(gè)屌樣，不歡迎能解決問(wèn)題嗎？你攔得住有錢(qián)人嗎？”

陸越丞在?？谑兄行拈_(kāi)出租車(chē)，每月有3000-4000元的收入，?？诓粩嗌蠞q的物價(jià)和房?jì)r(jià)讓他喘不過(guò)氣來(lái)，但比起自己，他更擔心自己的孩子將來(lái)是否能在這座城市里生活，“你抬高了以后，海南的下一代人怎么搞??？怎么生活？”

三亞變得越發(fā)擁擠時(shí)，其他省份的人逐漸滲透進(jìn)了海南的其他市縣例如文昌、陵水等地。

為了緩解當地的緊張關(guān)系，近幾年海南政府開(kāi)始拆除城里的大片住房。不少人認為這一做法就是為了趕走那些被政府視為節約，消費能力很低的“老年候鳥(niǎo)”，提高本地旅游業(yè)的收入。

三亞灣路附近德祐地產(chǎn)的房?jì)r(jià)告示

嫌貧愛(ài)富的態(tài)度一步步暴露出來(lái)。

政府首先提高了到海南買(mǎi)房的門(mén)檻。據高宇希透露，最受外地人歡迎的是面積在50-60平方米的房子，面積小，總價(jià)適中。

政府就先從這里入手。

2015年11月，海南停止批準套型建筑面積在60平米以下的商品住宅建設，三亞市則將這一數字提高到80平米。2017年，門(mén)檻進(jìn)一步升級，海南住建部門(mén)稱(chēng)房企開(kāi)發(fā)了大量小戶(hù)型住宅賣(mài)給了島外市場(chǎng)，于是將商品住宅門(mén)檻調高到100平方米以上。

他們用更委婉的方式粉飾了調整的理由——“降低入住人群規模，緩解基礎設施和公共服務(wù)設施壓力?！?/p>

換句話(huà)說(shuō)，按目前三亞每平方米3萬(wàn)5的均價(jià)，在三亞買(mǎi)一套房最低的投入也要350萬(wàn)元。

這一高門(mén)檻直接淘汰掉了大部分希望在海南擁有一套房的外地人，也讓魯銘的客戶(hù)驟減，魯銘是三亞某房產(chǎn)中介公司的經(jīng)理。

魯銘把自己的客戶(hù)分為金字塔隊形，最底層的是購買(mǎi)50-60平方米的客群，這部分人的數量最多，而能在個(gè)人儲蓄中抽出 350 萬(wàn)元到海南買(mǎi)房的人，已經(jīng)接近金字塔頂部，越往上人數越少。

去年海南正好趕上了全國的“密集調控年”，全國共出臺樓市政策489條，幾乎是2016年282條的2倍。

海南趁熱打鐵，利用樓市政策大力篩選著(zhù)自己的“高質(zhì)量”客戶(hù)群。

2017年海南出臺了嚴格的“六限”政策：限購、限貸、限價(jià)、限售、限戶(hù)型、限開(kāi)發(fā)。

2017年4月14日海南實(shí)施全省限購，外地人只能在海南擁有一套房子，第二套房的首付必須達到50%。

5月，政策規定外地人必須提供一名家庭成員在海南省各市縣連續兩年的社保證明，才能在?？谙拶弲^域內購房。

7月1日起，所有商品住宅必須進(jìn)行“全裝修”，意味著(zhù)海南省商品住宅項目將向“高端方向發(fā)展”。

10月，非海南戶(hù)籍居民在市中心城區范圍購買(mǎi)住房，須交兩年以上的社保證明，限售 5 年。

11月，停止受理個(gè)人商業(yè)性住房按揭貸款轉住房公積金貸款業(yè)務(wù)。

每層維度的限購都有效排除了一部分人群，確切的說(shuō)，是經(jīng)濟鏈條末端的人。

一系列密集的調控政策產(chǎn)生了立竿見(jiàn)影的效果，拿?？谂e例，2016年?？谧≌山粌r(jià)集中在60-100萬(wàn)，2017年1-11月成交價(jià)就上升到了100-150萬(wàn)，總價(jià)在150萬(wàn)以上的成交量增長(cháng)超過(guò)300%。

海南如愿以?xún)數靥暨x出了中國的富人。

三亞鳳凰國際機場(chǎng)空無(wú)一人的房產(chǎn)銷(xiāo)售柜臺

同樣最初以從農業(yè)為主的佛羅里達州也曾經(jīng)歷過(guò)向旅游業(yè)轉型的時(shí)期，吸引了一大批美國的療養人群，但佛州并沒(méi)有避而遠之，而是將其培養成了該州的五大優(yōu)勢之一，包括療養度假目的地、國際旅游度假中心、水上運動(dòng)及娛樂(lè )中心、國家航天及研發(fā)中心，以及熱帶農業(yè)養殖業(yè)基地，吸引各類(lèi)人群前往。

海南則顯得自恃清高，一方面竭力排斥著(zhù)“窮人”，但對“富人”的吸引力也不夠。

根據華創(chuàng )證券數據顯示，過(guò)去海南在國內市場(chǎng)主要吸引著(zhù)以珠三角、長(cháng)三角以及京津翼地區的高消費市場(chǎng)，但現在消費人群已經(jīng)逐漸轉向中部和西部地區。2015年海南的國內游客構成中，四川占比最高，占9.31%。

海南的旅游產(chǎn)品已經(jīng)無(wú)法滿(mǎn)足中國高消費人群的需求，成為了名副其實(shí)的“高不成低不就”。

惡性循環(huán)

不斷升級的“嫌貧愛(ài)富”政策，有效排除了不受海南歡迎的外地人，但他們期望的高端人才也沒(méi)有來(lái)。

在一座城市工作，大多數人都期望有自己的房子。當海南把住房最小面積調整到100平米，三亞購房最低門(mén)檻達到350萬(wàn)時(shí)，嚇跑的不只是外地人，同樣包括了畢業(yè)后考慮到海南就業(yè)的人才。

更本質(zhì)的問(wèn)題是，海南的經(jīng)濟規模與產(chǎn)業(yè)發(fā)展不足以吸引人才前往就業(yè)，更別提定居。

而海南急需人才。

作為經(jīng)濟特區，海南沒(méi)有院士級人才，僅有長(cháng)江學(xué)者一位，國家百千萬(wàn)人才10人左右。

據統計，2016年海南常住人口增加數為6.3萬(wàn)人，增長(cháng)已經(jīng)連續5年下滑。海南大學(xué)旅游管理類(lèi)的畢業(yè)生留在旅游行業(yè)就業(yè)的比例低于30%。

海南成了一個(gè)人口流失型省份。

盡管海南全省經(jīng)濟總量達到了4000億，但總值排在全國第27位，占比不到全國的1%，“你看廣東佛山一個(gè)小城市的GDP就近 8000 億，海南省 GDP 4000億，一個(gè)省比不上一個(gè)市，”魯銘認為海南落后的經(jīng)濟本身就對人才構不成吸引力，“你對青年有什么吸引力？有什么產(chǎn)業(yè)能吸引他來(lái)？來(lái)了能給他什么機會(huì )？什么樣的土壤和平臺讓他去就業(yè)發(fā)展？沒(méi)有?！濒斻懣偨Y道。

自身條件不夠硬，嚴格的限購政策又進(jìn)一步嚇退青年。

今年5月，海南發(fā)布人才引進(jìn)策略，推出《百萬(wàn)人才進(jìn)海南行動(dòng)計劃（2018—2025年）》，具有全日制大專(zhuān)以上學(xué)歷、中級以上專(zhuān)業(yè)技術(shù)職稱(chēng)、技師以上職業(yè)資格或職業(yè)資格的人才可以在海南落戶(hù)。目標是在2020年前，吸引各類(lèi)人才20萬(wàn)人，到2025年吸引100萬(wàn)人進(jìn)海南。

但據海南大學(xué)教授李世杰估計，行動(dòng)推出后一周內，在海南辦理落戶(hù)的人才僅1000人。

經(jīng)濟落后和人才流失的惡性循環(huán)看起來(lái)還將繼續。

2018年6月，海南省“招才引智”碩博、留學(xué)高層次人才招聘會(huì )現場(chǎng)

重蹈覆轍

2017年關(guān)于海南將建設自由貿易港的傳言不斷升溫，年底全省商品房交易額達2600億，上漲幅度達到62.2%，近一半市縣的成交量翻了一倍以上。

今年4月13日，海南建省辦經(jīng)濟特區30周年大會(huì )上，習近平正式宣布海南全島將建設自由貿易試驗區，海南房?jì)r(jià)漲幅達到30%，全省獲得預授權的房子幾乎一搶而空。

10年后，一切看上去就像是故伎重演。

政策帶來(lái)的前瞻性又一次給人以信心，隨著(zhù)通貨膨脹不斷侵蝕著(zhù)中國人微薄的存款利息，人們越來(lái)越傾向于把錢(qián)投進(jìn)房地產(chǎn)。

海南再一次成為中國的“淘金地”，據魯銘觀(guān)察，近年來(lái)到海南買(mǎi)房的用戶(hù)大多出于投資目的，“中國的人民幣太多了，錢(qián)要找地方去，一線(xiàn)城市買(mǎi)不了，各個(gè)地方限購，海南這種綜合屬性比較強的旅游一線(xiàn)城市肯定是首選，”魯銘說(shuō)。

并且過(guò)去10年的經(jīng)驗教育了中國人投資房地產(chǎn)多半不會(huì )錯，“如果時(shí)光倒流十年，你問(wèn)中國人最想干什么，不是每個(gè)人都可以成為馬云，創(chuàng )業(yè)不容易，大家可能都去買(mǎi)房，閉著(zhù)眼睛都去買(mǎi)房，不管買(mǎi)哪里，可能都賺了?！备哂钕Ｕf(shuō)。

因此沒(méi)人愿意錯過(guò)海南的這波投資狂潮。一套房子可以換回下半輩子工資的現象不斷扭曲著(zhù)中國人的投資觀(guān)和價(jià)值觀(guān)。

10年后，政府也同樣在重蹈覆轍。他們?yōu)楹Ｄ弦巹澚死^“經(jīng)濟特區”和“國際旅游島”后的第三次重大政策，用自貿港實(shí)行優(yōu)惠稅收和特殊監管的方式計劃著(zhù)海南的未來(lái)。盡管現在判斷成功為時(shí)尚早，但北京大學(xué)國家發(fā)展研究院教授張維迎向來(lái)認為政府所做的產(chǎn)業(yè)規劃不過(guò)是“亂點(diǎn)鴛鴦譜”，“凡是政府能看到的，自由市場(chǎng)的企業(yè)家早就看清楚了；凡是企業(yè)家沒(méi)有看清楚的，政府更看不清楚?！睆埦S迎說(shuō)。

他把“產(chǎn)業(yè)政策”比作“披著(zhù)馬甲的計劃經(jīng)濟”，只體現了政府對經(jīng)濟生活、資源配置的干預。

但經(jīng)濟學(xué)家林毅夫卻認為產(chǎn)業(yè)政策帶來(lái)經(jīng)濟發(fā)展，政府在95%的情況下都是對的，“政府協(xié)調，有可能失敗，但是沒(méi)有政府協(xié)調更失敗”，林毅夫說(shuō)。

海南很難歸類(lèi)于張維迎認或者林毅夫所說(shuō)的任何一類(lèi)。1988年5月，中央批準了海南“小政府、大社會(huì )”的體制，當初的想法是“企業(yè)、社會(huì )自己能決定的事情政府不要管，最大限度地發(fā)揮市場(chǎng)和社會(huì )的作用”。

海南曾是全國管制力度最小的經(jīng)濟特區，萬(wàn)通集團董事長(cháng)馮侖曾把90年代的海南比作美國西部的淘金熱，政府監管極為寬松，“你到了一個(gè)完全自由的地方，無(wú)法無(wú)天，毫無(wú)限制”，馮侖說(shuō)。

但30年后，海南的政策調控力度不斷加大。

2017年海南推出“雙暫?！焙汀傲蕖闭咭种品康禺a(chǎn)過(guò)快增長(cháng)，由于海南產(chǎn)業(yè)結構的單一，每次調控都直接影響了全省的經(jīng)濟波動(dòng)。

讓事情更復雜的是，中央對海南的政策歷來(lái)是“自費開(kāi)發(fā)”，只給政策不給錢(qián)，這一次也不例外，據高宇希透露，到目前為止國家沒(méi)有給與自貿港建設的資金支持，“不給資金，那你自己的發(fā)展資金怎么來(lái)？一下子想完全產(chǎn)業(yè)升級，吸引新的產(chǎn)業(yè)過(guò)來(lái)，也沒(méi)那么快，”高宇希說(shuō)。

佛羅里達州常被用來(lái)和海南做對比，1960年代建設的迪士尼主題公園成為了佛州的旅游業(yè)轉折點(diǎn)，但海南并沒(méi)有如迪士尼一樣積累了近百年資本的大型企業(yè)，自身實(shí)力也無(wú)法吸引大企業(yè)進(jìn)駐。政府的確能提供前期的必要支持，但支持并不等同于全權把控，這既不是政府的責任，也不在政府的能力范圍內。

如今的過(guò)度把控看起來(lái)不像是支持，更像是不斷糾正著(zhù)過(guò)去的錯誤。

最大的一次“糾正”是今年4月22日，為了減少對房地產(chǎn)的依賴(lài)，海南宣布實(shí)施全域限購，非本省戶(hù)籍在新增限購區域購房，需要提供在海南省累計24個(gè)月及以上個(gè)人所得稅或社會(huì )保險繳納證明，此前已實(shí)施限購區域（包括三亞、?？?、瓊海、五指山等7個(gè)區域）則需要提供60個(gè)月。

我們在此前一篇報道海南中介的文章中提到，全國社保聯(lián)網(wǎng)，同一時(shí)期一個(gè)人只能在一個(gè)地方繳納社保，繳納海南社保就必須放棄本地社保?？梢酝瑫r(shí)交納2份個(gè)稅，但沒(méi)人能保證5年內政策是否會(huì )取消，房?jì)r(jià)是否會(huì )暴漲或者暴跌。

兩項選擇都因為成本和風(fēng)險太高而讓外地人避之唯恐不及，422新政幾乎完全封掉了外地人來(lái)海南買(mǎi)房的路。

與以往不同，這一次海南不僅排除掉了外地人，也間接將本地開(kāi)發(fā)商、本地房產(chǎn)中介和本地人“驅逐出境”。

海南房產(chǎn)中介80%的客戶(hù)都是島外人，當政府封了外地人來(lái)海南買(mǎi)房的路，中介也失去了自己最大的客源，4月22日后，海南數萬(wàn)名房產(chǎn)中介的工作在一夜之間被政策摧毀。

作為海南本地開(kāi)發(fā)商之一，高宇希公司也開(kāi)始執行“逃離”計劃。

他所在的房地產(chǎn)公司被迫加快了海外的擴張計劃，“因為你在海南拿到地開(kāi)發(fā)的機會(huì )基本上沒(méi)有了，政府不賣(mài)地了”，高宇希說(shuō)。

從去年開(kāi)始，高宇希公司申請拿地的批復就多次被拒絕。開(kāi)發(fā)商不能只蓋住宅，在蓋房的同時(shí)還必須建設酒店、跑馬場(chǎng)等和國際旅游島或者自貿港相符合的產(chǎn)業(yè)方向。

這直接導致地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的門(mén)檻提高，高宇希認為未來(lái)政府會(huì )向大企業(yè)傾斜，只有帶“中字頭”的企業(yè)有能力在海南拿地，行業(yè)集中度也會(huì )更高，“因為土地資源有限，你（本地開(kāi)發(fā)商）的蛋糕就沒(méi)了，”高宇希說(shuō)，“想完全像以前那樣，在海南靠賣(mài)房子賺錢(qián)的時(shí)代，我個(gè)人認為再也不會(huì )有了”。

本地人也在一次次政策規劃后被排除在外。

“搞什么屁的國際旅游島？什么自貿港？”陸越丞一邊開(kāi)車(chē)，一邊抱怨。在他看來(lái)，每一次給海南的新定位都讓城市的房?jì)r(jià)更貴，他的生活也比以前更糟了?！拔覂蓚€(gè)小孩上大學(xué)，我哪有那么多錢(qián)??？…我一個(gè)二手房都買(mǎi)不起?！彼f(shuō)。

2016年底，海航集團旗下2家子公司以8.15億元的價(jià)格買(mǎi)下了?？谑兄行募t城湖片區的棚改項目，該項目涉及家庭近7000戶(hù)，2.4萬(wàn)余人，房屋面積100多萬(wàn)平方米。

陸越丞就是7000多戶(hù)之一。

五年內，他必須到外面租房，他用“我可以說(shuō)有房，也可以說(shuō)沒(méi)有房”來(lái)形容自己的狀態(tài)。

發(fā)展旅游島就像是殖民主義的另一種方式，當外地人被趕走后，本地的低收入者還要被迫為他們的行為買(mǎi)單。

在國際旅游島建立初期，海南提供10.09萬(wàn)套保障性住房的用地，并對其審批開(kāi)通綠色通道。

到了2016年2月，由于海南過(guò)去幾年房地產(chǎn)的過(guò)度開(kāi)發(fā)，導致大量房屋閑置，為了去庫存，政府決定停止新建公租房，而是通過(guò)貨幣形式補貼，鼓勵本地人租房而不是買(mǎi)房。

海南本地人變成了真正的居無(wú)定所。

2012-2016年任三亞市副市長(cháng)的李柏青是遼寧人，他曾說(shuō)“如果新移民離開(kāi)這座城市，三亞一夜之間就會(huì )成為一座鬼城?！?/p>

422新政后海南的大批中介逃竄到全國各地，東北的退休人群回到了老家，新的人才也未如期望中的一擁而上，三亞市中心解放路一帶，除了抬眼能看到數不清的幾十層樓房外，只有夏日刺眼的陽(yáng)光。

三亞儼然成了一座空城。

一場(chǎng)喧囂過(guò)后，這座“孤島”似乎還沒(méi)從夢(mèng)幻中醒過(guò)來(lái)。

6月初，當我們乘坐三亞的出租車(chē)，只要提到“房子”字眼，遇到的每位司機都會(huì )立馬遞出自己或是房產(chǎn)中介的名片。很長(cháng)一段時(shí)間，將客人載到售樓處，他們就能拿到200元的獎勵。

他們很快就忘了教訓。

盡管他們每人都正被煩惱纏身：政府不滿(mǎn)意，官員們沒(méi)有方向；主政者謀劃著(zhù)海南能有個(gè)賭場(chǎng)牌照，想象中一飛登天，全世界孤注一擲的旅游者會(huì )如期而至，海南將成為第二個(gè)拉斯維加斯；按季節遷徙的東北老人們繼續忍受著(zhù)本地人的歧視和指責；本地人抱怨所有的錢(qián)都被外地人賺去，本地人走投無(wú)路；開(kāi)發(fā)商在不斷的政策變化中，失去了機會(huì )；房產(chǎn)中介等著(zhù)風(fēng)頭過(guò)后，還能拿到承諾的傭金，琢磨著(zhù)中國的下一個(gè)“海南”在哪里……

沒(méi)有人滿(mǎn)意現在的生活，總覺(jué)得原來(lái)不對，現在可能更不對……

圖片來(lái)源：unsplash，szsde，xinhuanet，yzwb，溫欣語(yǔ)攝。

注：應采訪(fǎng)對象要求，文中陸越丞，高宇希，魯銘為化名。

*本文來(lái)源：好奇心日報，作者：溫欣語(yǔ)，原標題：《“國際旅游島”海南運作10年，它到底歡迎什么樣的人？》。