“田園綜合體不是一個(gè)商業(yè)模式，一旦說(shuō)成商業(yè)模式，就意味著(zhù)固化、標準化，田園綜合體應該是一種思維方式?！?月中旬，在田園東方投資集團有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“田園東方”）位于北京的總部，談及田園綜合體的商業(yè)模式時(shí)，田園東方創(chuàng )始人張誠如是表述。

2017年2月，“田園綜合體”作為鄉村新型產(chǎn)業(yè)發(fā)展措施被寫(xiě)入中央一號文件。同時(shí)，財政部確定河北、江西等18個(gè)省份開(kāi)展田園綜合體建設試點(diǎn)，中央財政從農村綜合改革轉移支付資金、現代農業(yè)生產(chǎn)發(fā)展資金、農業(yè)綜合開(kāi)發(fā)補助資金等方面支持。

在政策與資金的雙重支持下，田園綜合體吸引了大批資本和企業(yè)進(jìn)入，各地政府也紛紛以各種形式招商投資。萬(wàn)科在山東濟南、碧桂園在河南商丘、魯能在重慶等一批田園綜合體項目紛紛簽約、落地。

張誠被業(yè)內稱(chēng)為田園綜合體第一人。2012年，他在自己的EMBA畢業(yè)論文中，首次提出田園綜合體概念，無(wú)錫田園東方項目也于同年底啟動(dòng)。從理論到實(shí)踐，與其他開(kāi)發(fā)企業(yè)相比，田園東方無(wú)疑走得更遠。

作為較早進(jìn)入田園綜合體領(lǐng)域的企業(yè)，田園東方在與三農合作、商業(yè)模式、盈利模型等方面積累了較為豐富的經(jīng)驗。在張誠來(lái)看，田園綜合體想要走得更遠，需要擺脫對地產(chǎn)思維的依賴(lài)，著(zhù)眼新業(yè)態(tài)運營(yíng)。

成都項目：土地破局

2018年下半年對于田園東方和張誠而言，注定是一個(gè)忙碌的季節。按照計劃，8月，成都項目示范區開(kāi)始迎客；9月，田園東方無(wú)錫項目北區將正式開(kāi)放。

成都項目是田園東方繼無(wú)錫項目之后投資的第二個(gè)田園綜合體項目。

田園東方成都項目位于成都市天府新區，由田園東方與成都和盛家園小城鎮農業(yè)開(kāi)發(fā)集團（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“和盛家園”）合作開(kāi)發(fā)，雙方于2017年6月份簽署合作協(xié)議。據張誠介紹，和盛家園是成都本地一家專(zhuān)門(mén)做集體土地整理的公司。

成都項目全名為天府新興和盛田園東方，和盛家園持有項目65%股權，田園東方占股比例為35%。合資公司旗下設有物業(yè)管理、農業(yè)開(kāi)發(fā)和樂(lè )園管理三家子公司。

成都項目主要分為四個(gè)板塊。愛(ài)尚田園主要打造文化藝展、學(xué)術(shù)論壇和婚慶婚禮等文化功能；樂(lè )活田園主要打造親子游樂(lè )、共享教育、田園拓展、田園觀(guān)光和特色商街等功能。

此外，創(chuàng )智田園板塊為產(chǎn)業(yè)功能，主要有田園辦公、科研等內容；而田園社區與成都新農村建設相結合，建設農民安置示范點(diǎn)。

2017年4月份，成都市政府出臺《成都市人民政府關(guān)于完善重大土地資源配置的實(shí)施意見(jiàn)》，建立城鄉統一的建設用地市場(chǎng)。同時(shí)，依托2008年成立的成都市農村產(chǎn)權交易所，農村集體建設用地實(shí)現一定范圍有條件的流通。

據張誠透露，得益于成都市在農地改革領(lǐng)域的突破，田園東方成都項目的建設用地主要通過(guò)成都市農交所掛牌出讓獲取，農業(yè)方面的土地通過(guò)土地流轉獲取，整個(gè)項目很少涉及國有建設土地。

在集體建設用地方面，作為專(zhuān)業(yè)集體土地整理機構，和盛家園通過(guò)土地整理，一方面改善了農民的居住環(huán)境，另一方面也整理出大量土地用于發(fā)展新型產(chǎn)業(yè)，使得項目前期投資中涉及土地方面的投入大幅度減少。

張誠表示，除了新民居安置之外，未來(lái)農民在就業(yè)方面也有較為廣闊的選擇余地。在田園東方的新社區發(fā)展模型中，主要涉及幾個(gè)方面，第一，對原有房屋進(jìn)行修繕、對土地及地上附著(zhù)物補償；第二，集體以土地等權益入股項目，分享相關(guān)收益；第三，村民成為職業(yè)農民或服務(wù)人員獲得工資；第四，雙方合作開(kāi)展特色農業(yè)及其他創(chuàng )新業(yè)態(tài)等。

無(wú)錫項目：旅游業(yè)態(tài)實(shí)現盈利

無(wú)錫項目是田園東方首個(gè)落地的田園綜合體項目，也是國內田園綜合體領(lǐng)域較早開(kāi)始實(shí)踐的項目之一。該項目于2013年初動(dòng)工，建設用地和農業(yè)用地比例約為1:10，其中水蜜桃種植園占農業(yè)用地的一半以上。

無(wú)錫項目位于無(wú)錫市惠山區陽(yáng)山鎮，不同于成都項目，無(wú)錫項目主要和農村集體組織進(jìn)行合作。其中張誠和東方園林集團董事長(cháng)何巧女共同成立的東方城置地股份有限公司持股75.79%，無(wú)錫富民農村土地開(kāi)發(fā)投資有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“無(wú)錫富民”）持股24.21%。

無(wú)錫富民的主要股東為兩家，其中惠山區陽(yáng)山鎮住基村委會(huì )和鴻橋村委會(huì )各持有50%股份，這兩個(gè)村莊也是田園東方無(wú)錫項目所在地。6月下旬經(jīng)濟觀(guān)察報記者實(shí)地采訪(fǎng)時(shí)發(fā)現，無(wú)錫項目保留了兩個(gè)村莊大部分原有民居。

田園東方無(wú)錫項目配建有11.67萬(wàn)平方米的住宅，主要為358戶(hù)別墅產(chǎn)品，第一期于2014年開(kāi)盤(pán)，二期項目目前還未正式推出。同時(shí)，項目周邊還有萬(wàn)科、龍湖的住宅項目，目前處于在售狀態(tài)。

由于項目配建一定住宅，也使得無(wú)錫項目前期投入獲得平衡。不過(guò)張誠表示，田園綜合體與住宅開(kāi)發(fā)是兩回事，“因為是兩個(gè)完全不同的業(yè)態(tài)，你也可以把它看成是兩個(gè)項目，而且我們會(huì )逐步剔除地產(chǎn)?！睋?，田園東方曾與無(wú)錫萬(wàn)科接觸商談合作開(kāi)發(fā)住宅事宜。

無(wú)錫項目業(yè)態(tài)主要涉及休閑農業(yè)、社區支持型農業(yè)、農業(yè)產(chǎn)業(yè)園、田園游樂(lè )、田園度假、田園文化市集等方面，其中東區示范區已經(jīng)開(kāi)放了兩年之久，北區核心區也將于近期陸續全部開(kāi)放。

田園東方提供的資料顯示，2017年無(wú)錫項目客流量達到了30萬(wàn)人次，目前旅游方面已經(jīng)開(kāi)始盈利，對于具體盈利數字，張誠并沒(méi)有透露，但其表示，目前農業(yè)方面還處于投入狀態(tài)，沒(méi)有實(shí)現盈利。

在無(wú)錫項目實(shí)踐過(guò)程中，張誠曾把農業(yè)作為主要營(yíng)收來(lái)源，但其最終發(fā)現，農業(yè)方面投入周期較長(cháng)，并不能成為主要營(yíng)收來(lái)源的主體，以水蜜桃種植園為例，今年才開(kāi)始進(jìn)入果期，相對而言，旅游更具有盈利潛力。

張誠的田園綜合體實(shí)踐

在創(chuàng )辦田園東方之前，張誠曾在萬(wàn)達集團有過(guò)十多年的城市綜合體規劃、開(kāi)發(fā)、運營(yíng)經(jīng)驗。

他于2001年加入萬(wàn)達集團，歷任地方公司總經(jīng)理、萬(wàn)達集團規劃院院長(cháng)、萬(wàn)達項目管理中心總經(jīng)理、萬(wàn)達集團副總裁等職務(wù)。

2011年離開(kāi)萬(wàn)達后，張誠在東方園林集團的支持下開(kāi)始創(chuàng )業(yè)。

張誠持有田園東方60%的股份，為第一大股東，東方園林集團持有40%股份。目前，張誠仍擔任東方園林董事，同時(shí)也是東方園林集團旗下多個(gè)房地產(chǎn)項目法人代表。

2012年，張誠首次提出田園綜合體理論。在當時(shí)，田園綜合體屬于一個(gè)新興概念，國內并沒(méi)有相關(guān)實(shí)踐案例，“2012到2015年3年間，田園綜合體是否能做成，我心里也沒(méi)譜，也懷疑過(guò)因為這個(gè)選擇喪失了機會(huì )成本?！睆堈\坦言。

2016年，“特色小鎮”概念成為風(fēng)口，田園文旅小鎮作為田園綜合體的一種表現形態(tài)，也被列為為特色小鎮的一種。張誠懸了三年的心，這才落下。而彼時(shí)，無(wú)錫田園東方蜜桃村示范區已經(jīng)運營(yíng)了兩年。

不過(guò)即便如此，張誠還是堅持“田園綜合體”不能和特色小鎮劃等號，“為什么我們沒(méi)有叫農業(yè)綜合體或農業(yè)特色小鎮，那是因為我們更愿意把田園綜合體稱(chēng)之為一種思維方式、一種方法論。它不應該固化和標準化?！?/p>

2016年9月，中央農辦工作小組考察了田園東方，2017年“田園綜合體”一詞正式被寫(xiě)入中央一號文件，田園東方和張誠開(kāi)始走入公眾視野。前來(lái)考察的企業(yè)和政府絡(luò )繹不絕，僅2017年全年，無(wú)錫項目就接待了1400多次考察。

張誠坦言一路走來(lái)很難，作為一家民營(yíng)企業(yè)，田園東方在獲取金融機構融資和政策性資金扶持方面并沒(méi)有優(yōu)勢。對于鄉村領(lǐng)域，政府公共資源投放和社會(huì )資本、金融的參與也沒(méi)有天然的積極性，“但鄉村振興的事業(yè)，需要更多有宏觀(guān)格局眼光的實(shí)際支持”。

6年來(lái)，田園東方的旅游、農業(yè)和社區模型基本成型，按照張誠計劃，無(wú)錫項目的農業(yè)板塊在2022年左右可以實(shí)現盈利。張誠表示，目前田園東方的資金來(lái)源主要依靠自有資金和項目運營(yíng)收入，“還好能轉起來(lái)?！?/p>

*本文來(lái)源：微信公眾號“經(jīng)觀(guān)地產(chǎn)”（ID：jingguandichan），原標題：《田園東方張誠：田園綜合體要擺脫地產(chǎn)依賴(lài)》。