萬(wàn)科接手云南玉溪撫仙湖太陽(yáng)山文旅度假項目，今日，這個(gè)消息通過(guò)云南城投置業(yè)股份有限公司發(fā)布的公告予以披露。公告稱(chēng)，將與昆明萬(wàn)科等公司共同設立云南萬(wàn)城百年投資開(kāi)發(fā)有限公司（萬(wàn)城百年），萬(wàn)城百年將參與云南澄江太陽(yáng)山文旅度假項目（太陽(yáng)山文旅項目）建設。萬(wàn)科將負責萬(wàn)城百年的財務(wù)管理。至此，太陽(yáng)山文旅項目“萬(wàn)科”的標簽更加清晰。該項目啟動(dòng)于2012年，至今未竣工。

成立合資公司開(kāi)發(fā)太陽(yáng)山項目。圖片來(lái)源云南城投公告截圖

太陽(yáng)山文旅項目定位“世界級度假區”

太陽(yáng)山文旅項目位于云南玉溪撫仙湖東岸，2012年啟動(dòng)，當時(shí)負責開(kāi)發(fā)的是云南澄江老鷹地旅游度假村有限公司（簡(jiǎn)稱(chēng)老鷹地公司）。這家公司股東為云南省城投集團、華商之家與永昌發(fā)展有限公司（境外企業(yè)），分別持股60%、30%以及10%。

撫仙湖是中國最大的深水型淡水湖泊，珠江源頭第一大湖，因湖水清澈見(jiàn)底、晶瑩剔透，被古人稱(chēng)為“琉璃萬(wàn)頃”。2012年前后，在撫仙湖落地的文旅項目達20多個(gè)，對于撫仙湖畔的太陽(yáng)山文旅項目，老鷹地公司充滿(mǎn)信心，曾公開(kāi)表示，要在五年內將其打造為“世界級的度假區”。

環(huán)保成本高企，六年未竣工項目易主

就在2012年撫仙湖周?chē)穆庙椖吭验_(kāi)工的時(shí)候，云南玉溪市環(huán)保局發(fā)布數據顯示，撫仙湖盡管總體水質(zhì)仍然保持在I級，但水質(zhì)狀況不容樂(lè )觀(guān)，總氮在0.16至0.18之間，已經(jīng)非常接近一類(lèi)水質(zhì)的標準臨界值，部分已經(jīng)是二類(lèi)水。

2012年6月中旬，玉溪市委市政府規定，撫仙湖邊所有工程暫時(shí)停工，按照新的規范進(jìn)行一次環(huán)境評價(jià)梳理整改后再開(kāi)工，并對開(kāi)工增設了不少環(huán)保紅線(xiàn)，譬如嚴格控制從撫仙湖取水，嚴禁從撫仙湖取水做水景觀(guān)和單個(gè)項目地產(chǎn)用地面積不得超過(guò)規劃用地面積的25%等。

這也成為太陽(yáng)山文旅項開(kāi)發(fā)降速的拐點(diǎn)，原計劃五年即可投入使用的太陽(yáng)山文旅項目，至今未竣工。

面對高額的環(huán)境保護投入，2013年11月，云南省城投集團計劃轉讓老鷹地公司及太陽(yáng)山公司各60%股權，其實(shí)際控制的上市主體云南城投當時(shí)選擇放棄優(yōu)先收購權，理由是“考慮到環(huán)境保護風(fēng)險，開(kāi)發(fā)周期長(cháng)達11周年，后續投入的資金量大，現金流回正周期較長(cháng)”。

轉讓完成后，老鷹地公司分別由華商之家、永昌發(fā)展持股90%、10%。由于云南城投持股華商之家40%股權，折算下來(lái)，仍持有太陽(yáng)山項目共約36%權益。

萬(wàn)科8.07億元獲得項目運營(yíng)權

云南城投退出太陽(yáng)山開(kāi)發(fā)主體，并放棄優(yōu)先申購權，讓太陽(yáng)山開(kāi)發(fā)項目一度進(jìn)展緩慢。按照規劃，2017年6月太陽(yáng)山項目應該全部完工，實(shí)際上，項目開(kāi)發(fā)不足一半，只有一家酒店營(yíng)業(yè)。

此時(shí)，萬(wàn)科介入太陽(yáng)山文旅項目開(kāi)發(fā)。當時(shí)昆明萬(wàn)科通過(guò)受讓華商之家股東云南百年置業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（百年置業(yè)）、云南云嶺天籟投資有限公司（云嶺天籟）所持有的25%和15%股權，間接持有太陽(yáng)山項目36%股權。之所以本沒(méi)有優(yōu)先申購權的萬(wàn)科能夠收購華商之家，是因為云南城投選擇放棄該權利。

據萬(wàn)科2017年6月公告顯示，太陽(yáng)山項目未開(kāi)發(fā)用地占地面積252萬(wàn)平方米，綜合容積率約0.64，計容積率建筑面積約162萬(wàn)平方米。根據萬(wàn)科擁有的36%權益，需支付權益地價(jià)款約8.07億元

兩次放棄優(yōu)先購買(mǎi)權的云南城投，同時(shí)放棄了運營(yíng)權，太陽(yáng)山項目后續操盤(pán)運營(yíng)開(kāi)發(fā)由昆明萬(wàn)科負責。根據5月25日云南城投的公告，萬(wàn)城百年的法人和總經(jīng)理由萬(wàn)科提名，財務(wù)負責人由萬(wàn)科委派。

太陽(yáng)山文旅納入萬(wàn)科文旅版圖

太陽(yáng)山項目一度被云南城投視為雞肋，萬(wàn)科卻欣然入手，這和萬(wàn)科轉型文旅有關(guān)。據不完全統計，萬(wàn)科披露的旅游地產(chǎn)項目包括吉林松花湖度假區、惠州雙月灣、杭州良渚文化村等，澄江太陽(yáng)山項目也是其在西南區域的試水之作。2018年1月，萬(wàn)科還宣布在四川西昌落地2300畝文旅項目。

關(guān)于繼續開(kāi)發(fā)的風(fēng)險，大北清源智庫分析師認為，當年集中扎堆的撫仙湖地產(chǎn)旅游項目保留下來(lái)的只有一半，建設規模不斷縮小，目前不足5萬(wàn)畝，太陽(yáng)山作為保留下來(lái)的文旅項目之一，已經(jīng)少了不少競爭壓力。此外，環(huán)保代價(jià)已經(jīng)成為地產(chǎn)旅游開(kāi)發(fā)企業(yè)必須考慮的成本，大多企業(yè)已經(jīng)做好這方面的準備，為此，萬(wàn)科對太陽(yáng)山文旅項目的開(kāi)發(fā)風(fēng)險相對會(huì )較低。

*本文來(lái)源：微信公眾平臺“每日旅游新聞”（ID：xjblvyou），作者：王慶濱，原標題：《遇環(huán)保紅線(xiàn)、六年未竣工，太陽(yáng)山文旅項目易主萬(wàn)科》。