內容摘要:在安吉城東，房企蜂擁文旅地產(chǎn)開(kāi)辟另類(lèi)拿地渠道。占地超過(guò)2萬(wàn)畝的天使小鎮板塊，一級開(kāi)發(fā)商銀潤陸續引入了藍城、碧桂園、恒大、祥生地產(chǎn)等。業(yè)內表示，近期房地產(chǎn)行業(yè)有一個(gè)明顯趨勢，就是碧桂園、卓越地產(chǎn)、新城、海倫堡等房企開(kāi)始下沉到縣級市買(mǎi)地比較多，一些企業(yè)開(kāi)始在消費力比較強的縣里布局。.

日前，紅星美凱龍旗下紅星地產(chǎn)向公眾展示其首個(gè)文旅項目——悠隱南山，該項目位于浙江湖州安吉銀潤藍城天使小鎮內，占地150畝。一棟棟別墅置身于山野溪谷之間，非常契合其度假、養老小區的定位。悠隱南山也是銀潤藍城天使小鎮的一部分，項目不遠處，碧桂園、祥生等的項目也在建設、銷(xiāo)售中。

2017年，紅星地產(chǎn)以150萬(wàn)元/畝的單價(jià)拿下一級開(kāi)發(fā)商浙江銀潤休閑旅游開(kāi)發(fā)有限公司（下稱(chēng)“銀潤”）手中的這幅地塊，用來(lái)開(kāi)發(fā)首個(gè)文旅地產(chǎn)項目。而當初銀潤做土地一級開(kāi)發(fā)，征地價(jià)格僅為3萬(wàn)-4萬(wàn)元/畝。

彼時(shí)碧桂園、祥生以公開(kāi)競價(jià)方式進(jìn)入安吉城東，代價(jià)也不菲。2017年5月，碧桂園以總價(jià)7.76億元摘得安吉大道南側五號、六號兩幅地塊的國有土地使用權，溢價(jià)率178%。兩幅地塊成交均價(jià)464萬(wàn)元/畝。2017年9月，祥生地產(chǎn)7.5億元拿下城東一幅地塊，成交均價(jià)312.5萬(wàn)元/畝。

在安吉城東，房企蜂擁文旅地產(chǎn)開(kāi)辟另類(lèi)拿地渠道。以紅星地產(chǎn)為例，該公司在2017年以高溢價(jià)收購銀潤在安吉天使小鎮的地塊，進(jìn)入文旅板塊。占地超過(guò)2萬(wàn)畝的天使小鎮板塊，一級開(kāi)發(fā)商銀潤陸續引入了藍城、碧桂園、恒大、祥生地產(chǎn)等。

同策研究院首席分析師張宏偉指出，近期房地產(chǎn)行業(yè)有一個(gè)明顯趨勢，就是碧桂園、卓越地產(chǎn)、新城、海倫堡等房企開(kāi)始下沉到縣級市買(mǎi)地比較多，一些企業(yè)開(kāi)始在消費力比較強的縣里布局。紅星地產(chǎn)的做法也如出一轍。房企打文旅地產(chǎn)的旗號，實(shí)際上也是建立在戰略下沉打造銷(xiāo)售概念的基礎之上。

以文旅之名戰略下沉

都市圈周邊文旅地產(chǎn)正在發(fā)酵。位于環(huán)上海都市圈與環(huán)杭州都市圈的湖州安吉縣，早已成為多家房企打造旅游地產(chǎn)的熱土。較早啟動(dòng)的天使小鎮位于安吉縣城東，總規劃面積3.17平方公里，總投資78億元。該小鎮與安吉縣城投集團共同開(kāi)發(fā)，預計所有項目于2019年底建成。

天使小鎮所在板塊是杭州入安吉的門(mén)戶(hù)，擁有3000畝鳳凰山公園、杭州Hello Kitty主題樂(lè )園、天使小鎮、JW萬(wàn)豪酒店、鳳凰國際高爾夫球場(chǎng)等城市高端休閑生活配套。當年銀潤引入全國唯一的戶(hù)外樂(lè )園（Hello kitty），以這一主題娛樂(lè )項目為中心，打造了集旅游、度假、休閑、養生、養老、居住為一體，與城市緊密相連又融于山水之間的綜合性服務(wù)區與獨特的旅游目的地。銀潤藍城天使小鎮所在板塊目前已是全國4A級景區，并成功入圍第二批浙江省特色小鎮名單。

文旅地產(chǎn)成為房企開(kāi)辟利潤增長(cháng)點(diǎn)的一個(gè)窗口，越來(lái)越多的房企開(kāi)始謀求“泛地產(chǎn)化”等多元轉型，這在2017年表現尤為明顯：2017年8月，恒大旅游集團推出旗下文化旅游的拳頭產(chǎn)品“恒大童世界”；萬(wàn)科布局西昌邛海濕地公園旁2300畝土地做文旅地產(chǎn)；融創(chuàng )收購萬(wàn)達13個(gè)文旅項目；合景泰富在成都大邑縣收地萬(wàn)畝，打造云上國際旅游度假區。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進(jìn)認為，房企選擇到三、四、五線(xiàn)城市圈地做文旅地產(chǎn)，一方面由于當前產(chǎn)業(yè)結構調整，尤其是地產(chǎn)業(yè)務(wù)調整的導向；另一方面對于房企而言，類(lèi)似于投資的重心從大城市逐漸下沉到中小城市，這也與部分城市的文旅資源較為豐富有關(guān)。文旅地產(chǎn)未來(lái)可以做大，但是建議在交通配套等方面應該有較好的表現和支持，否則容易變?yōu)楦拍疃y以提振。文旅地產(chǎn)項目的發(fā)展，也是房企積極轉型的導向，尤其是文旅小鎮等可以在產(chǎn)業(yè)聚焦上有較好的表現。

沖擊千億的紅星地產(chǎn)路徑

紅星地產(chǎn)此次也因悠隱南山被推到文旅地產(chǎn)風(fēng)口。據了解，悠隱南山共有246套別墅，此前已經(jīng)售出36套，此次開(kāi)盤(pán)68套，每套在420萬(wàn)元-720萬(wàn)元之間。按照68套匡算，總貨值約為4億-5億元。

紅星地產(chǎn)副總裁陳志杰透露，紅星地產(chǎn)文旅地產(chǎn)板塊中的“源筑”系列，已經(jīng)在烏魯木齊、南昌、西雙版納落地開(kāi)發(fā)；“悠隱南山”是紅星地產(chǎn)文旅地產(chǎn)項目的開(kāi)山之作，目前正在全國陸續布局。據透露，“悠隱南山”系列的下一子將落在西施故里——諸暨。此外，紅星地產(chǎn)還展開(kāi)全國文旅項目考察，比如去年7月，紅星高管團隊就奔赴蘭州考察時(shí)代文旅城。

知情人士透露，紅星地產(chǎn)介入文旅地產(chǎn)，并有意將紅星集團旗下家居mall、愛(ài)琴海商業(yè)等結合在一起，打造綜合性消費平臺，促進(jìn)各業(yè)務(wù)板塊價(jià)值最大化。這不失為紅星美凱龍借地產(chǎn)平臺再拓創(chuàng )新之舉。

公開(kāi)資料顯示，紅星地產(chǎn)起步于2009年，現已成長(cháng)為一家全國性綜合性房地產(chǎn)企業(yè)，9年時(shí)間在47個(gè)城市布局80個(gè)項目?？硕鹧芯恐行臄祿@示，2017年紅星地產(chǎn)銷(xiāo)售額318億元，進(jìn)入中國房地產(chǎn)五十強之列，與大部分進(jìn)入50強的房企一樣，紅星地產(chǎn)也提出了千億目標。記者通過(guò)可靠信源獲悉，紅星地產(chǎn)今年計劃做到500億銷(xiāo)售額。

對此，新城控股高級副總裁歐陽(yáng)捷指出，行業(yè)集中度加速將遠超過(guò)業(yè)內預期。2016年20強房企的市場(chǎng)份額只有25.5%。到了2017年提升了8個(gè)百分點(diǎn)，而且其平均增速遠高于行業(yè)的平均增速。到2020年時(shí)，預計他們的市場(chǎng)份額將接近70%，而這個(gè)估計依然是保守的，因為歐陽(yáng)捷預測這三年的平均增速只有30%，而過(guò)去兩年的平均增速都超過(guò)了45%。即便已進(jìn)入千億俱樂(lè )部的新城控股，未來(lái)兩年還是會(huì )延續這種加速奔跑格局。

*本文來(lái)源：21世紀經(jīng)濟報道，作者：唐韶葵，原標題：《房企戰略下沉安吉縣樣本：小鎮圈地下的文旅地產(chǎn)風(fēng)口》。