原本是為了逃離競爭激烈的一線(xiàn)及新一線(xiàn)城市，然而不小心卻跌入了租售比更為夸張的二三線(xiàn)城市。那么，在這些城市發(fā)展的長(cháng)租公寓是真的“大有商機”還是“飛蛾撲火”？

5月14日，社科院城市所發(fā)布了房地產(chǎn)藍皮書(shū)《中國房地產(chǎn)發(fā)展報告2018》。報告顯示，2018年1月廈門(mén)的住房?jì)r(jià)格中位數達到了每平方米3.7萬(wàn)多元，已經(jīng)超過(guò)了多個(gè)一線(xiàn)城市樓盤(pán)。2018年1月房?jì)r(jià)與租金比值最高的是廈門(mén)，達到了驚人的1100。這意味著(zhù)，當房?jì)r(jià)與租金分別保持不變時(shí)，將需要91.7年才能通過(guò)租金回本（1:1100，意味著(zhù)房產(chǎn)投資價(jià)值要1100個(gè)月以上才能回本）。如果將未來(lái)租金折算為當前價(jià)值，則租金回本期還將更長(cháng)。

離譜的租售比，潘石屹大呼“畸形”

所謂租售比是指每平方米使用面積的月租金與每平方米建筑面積房?jì)r(jià)之間的比值。從發(fā)達國家或地區的房地產(chǎn)市場(chǎng)規律看，一般房屋租售比的警戒線(xiàn)是1：200，當超出這一比例時(shí)，表明市場(chǎng)存在風(fēng)險。但是根據社科院城市所發(fā)布的《中國房地產(chǎn)發(fā)展報告2018》顯示，不少二三線(xiàn)城市的表現讓北上廣深難以“望其項背”。

上述報告數據顯示，2018年1月房?jì)r(jià)與租金比值最高的是廈門(mén)，達到了驚人的1100。這意味著(zhù)，當房?jì)r(jià)與租金分別保持不變時(shí)，將需要91.7年才能通過(guò)租金回本。房?jì)r(jià)與租金比超過(guò)一線(xiàn)城市的還有廊坊，達到了883?；葜?、石家莊、合肥、南京分別為844、824、746、653。

與之相反的是一線(xiàn)城市房?jì)r(jià)與租金比值，最低的北京租金回本年限為49.5年，年租金收益率約為2%。而蘇州（樓盤(pán)）、青島（樓盤(pán)）、濟南（樓盤(pán)）、天津的上述數據均超過(guò)了北京。

產(chǎn)生這樣的租售比，原因無(wú)非兩個(gè)：投機炒作房產(chǎn)以及租賃住房保障低、租購權益相差懸殊。造成的結果是買(mǎi)房的人越多，租房的人越少，而這樣的住房市場(chǎng)對于長(cháng)租公寓運營(yíng)商而言，顯然是個(gè)無(wú)法自拔的泥沼，只會(huì )越陷越深。

對于如此畸形的租售比，潘石屹日前在社交平臺上發(fā)聲，“我們必須承認，二十年后的中國房地產(chǎn)市場(chǎng)一天比一天畸形，已經(jīng)違背了基本的常識?！?/p>

他提出，租售比作為房?jì)r(jià)背后的更深層次的東西，是全世界衡量房地產(chǎn)市場(chǎng)最綜合的指標，沒(méi)有其他任何一個(gè)指標能代替它。

正常的租售比應該是銀行貸款利率再加1%到2%。以目前銀行的貸款基準利率5%來(lái)計算，租售比應該在6%或7%。而我國的租售比從1998年、1999年北京的住宅租售比能達到20%，在這二十年里從20%一步一步降到了今天不足1%。

此外，潘石屹還給出了對長(cháng)租公寓盈利與否這一問(wèn)題的答案：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商做長(cháng)租公寓不虧本，幾乎是不可能的。中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的現狀是，住宅的租售比不足1%，銀行貸款利率是5%，改售為租只能寄希望于房?jì)r(jià)上漲，飲鴆止渴，而房?jì)r(jià)上漲后，現在已經(jīng)很低的租售比只能更低，將更畸形。

從全國到二三線(xiàn)城市，租售比偏低是個(gè)普遍的現象。但是二三線(xiàn)城市遠低于一線(xiàn)城市的租售比仍讓人為正準備投身其中的長(cháng)租公寓運營(yíng)商捏把汗。

人口凈增速低，二三線(xiàn)不是樂(lè )土？

根據Wind與海通證券研究所數據顯示：人口仍然流向一二線(xiàn)，三四線(xiàn)人口回流證據不足。根據常住人口增速來(lái)看，三四線(xiàn)及以下城市的人口增速一直處于0.3%左右，低于全國人口平均增速0.5%，也遠低于一線(xiàn)城市和二線(xiàn)城市的人口增速。這說(shuō)明人口仍舊存在由三四線(xiàn)向一二線(xiàn)城市涌入的情況。

其中少數三四線(xiàn)城市人口出現流入，一部分是因為一二線(xiàn)城市的溢出效應使得部分周邊三四線(xiàn)城市人口也出現流入。另一部分則是因為務(wù)工人員返鄉養老，早期外出務(wù)工人員較多的城市，可能存在大量年齡較大的務(wù)工人員返鄉養老的情況。但是這一部分占比有限，三四線(xiàn)的人口增速整體依然低于全國平均增速，意味著(zhù)整體來(lái)看人口在流出。

而以上提到的這兩類(lèi)人群對于住房租賃這一產(chǎn)業(yè)的助動(dòng)力顯然是較弱的。

展望未來(lái)，三四線(xiàn)城市人口仍將流出，二線(xiàn)城市將成為人口流入的主要目的地。根據十三五規劃，目前上海、北京和廣州的人口已經(jīng)接近自己設定的2020年人口上限，而深圳的人口增長(cháng)空間也不大。預計未來(lái)，一線(xiàn)城市人口流入將持續放緩。而二線(xiàn)城市相比于三四線(xiàn)擁有更好的生活資源和更多的發(fā)展空間，這一趨勢中期不會(huì )發(fā)生改變。在一線(xiàn)嚴控人口的情況下，未來(lái)年輕人仍然會(huì )選擇加入二線(xiàn)城市而不是回到家鄉。因此，三四線(xiàn)城市的人口流出現象將會(huì )持續。

根據以上人口流動(dòng)情況，邁點(diǎn)研究院在《2017年度中國租賃地產(chǎn)（公寓）品牌白皮書(shū)》中為長(cháng)租公寓運營(yíng)商在2018年的運營(yíng)投資提供了思路：

① 北上廣深仍占主導地位

無(wú)論是從門(mén)店數量還是品牌數量來(lái)看，北上廣深都遠遠領(lǐng)先于其他城市，預計未來(lái)較長(cháng)一段時(shí)間，一線(xiàn)城市仍將成為長(cháng)租公寓品牌拓展和競爭的主陣地，其開(kāi)發(fā)成本也將持續提升。

② 三四線(xiàn)需求是偽命題

沈陽(yáng)、廈門(mén)、天津等部分區域已經(jīng)出現投資紅線(xiàn)，三四線(xiàn)城市需求或是一個(gè)偽命題?？傮w上，市場(chǎng)規模情況和投資機會(huì )與當地的人口紅利(尤其是凈流入)以及經(jīng)濟發(fā)展速度成正關(guān)系。

高流動(dòng)人口，是一線(xiàn)城市長(cháng)租公寓市場(chǎng)火熱的重要原因。頻繁變化的工作以及城市的跨越，租房成為人們在快節奏生活中最為便捷的居住方式。而研究機構也通過(guò)各大長(cháng)租公寓運營(yíng)商活躍的城市以及當地自由長(cháng)租公寓發(fā)展情況，對接下來(lái)的時(shí)間市場(chǎng)發(fā)展情況作出推斷：偽命題的二三線(xiàn)城市需求。

租金同比上漲，世聯(lián)行往“虎山行”

然而在一片唱衰的聲音中，也不乏支持的號召。

騰訊信息可視化實(shí)驗室聯(lián)合云房數據研究中心，以100個(gè)城市（4座一線(xiàn)、41座二線(xiàn)、42座三線(xiàn)城市,以及13座四線(xiàn)。）普通住宅2017年平均租房租售比為研究樣本。

通過(guò)分析發(fā)現，100個(gè)城市中只有28個(gè)城市的租售比在3%—4%，其中二線(xiàn)城市占了12個(gè)，三線(xiàn)城市占了11個(gè)，四線(xiàn)城市占了5個(gè)。100個(gè)城市中有50個(gè)城市的租售比在2%—3%，其中二線(xiàn)城市占了19個(gè)，三線(xiàn)城市占了25個(gè)，四線(xiàn)城市占了6個(gè)。也就是說(shuō)住宅租售比在2%—3%的城市主要集中在二三線(xiàn)城市，而一線(xiàn)城市遠低于這個(gè)數字。

此外，58安居研究院的研究數據也顯示，一季度，全國主要的熱點(diǎn)城市中，杭州租房需求同比上漲64%，位居全國各城市首位。同時(shí)，江蘇無(wú)錫和南京、安徽合肥、武漢等城租房需求的同樣漲幅較大。期內，上述城市人均月租金出現不同程度的漲幅。

相較于熱點(diǎn)城市，一季度，北京、上海、廣州和深圳的住房租賃人均月租金環(huán)比與同比均有一定的跌幅。目前，一線(xiàn)城市的租金人均月租金水平均為近一年多以來(lái)的最低值。其中，北京一季度的人均租金為2514元/月，仍處于領(lǐng)跑位置。相比去年四季度，一季度租金跌幅明顯，達到10.6%，同比則下滑1%。廣州的人均月租金仍是一線(xiàn)城市里最低，一季度租金跌至1202元/月。

二三線(xiàn)城市上漲的租售比、穩健上漲的租金，再次讓長(cháng)租公寓運營(yíng)商進(jìn)軍這些城市更為堅定。

世聯(lián)行就曾在其2017年度業(yè)績(jì)發(fā)布會(huì )上，世聯(lián)行董事長(cháng)陳勁松公開(kāi)說(shuō)明長(cháng)租公寓的布局“將以25年積累的優(yōu)質(zhì)的服務(wù)基因及銷(xiāo)售能力，堅持輕資產(chǎn)模式，致力于長(cháng)租公寓在核心二線(xiàn)城市的深耕與打造?！?/p>

世聯(lián)紅璞公寓總經(jīng)理甘偉先生也曾表示“城市布局方面，世聯(lián)行十分看好核心二線(xiàn)城市未來(lái)的發(fā)展前景?！贝送馑€指出，目前二線(xiàn)城市的租金水平大概是一線(xiàn)城市的三分之一，平均租金僅為1000余元，核心客戶(hù)是剛步入社會(huì )的中低收入群體。但在這些城市，未來(lái)三到五年里租金價(jià)格可能會(huì )有明顯的提升。

明知山有虎，這一份“偏向虎山行”的勇氣將獲得怎樣的成果，只有共同關(guān)注接下來(lái)的二三線(xiàn)長(cháng)租公寓市場(chǎng)發(fā)展了。

不懼二三城市，碧桂園先行

二三線(xiàn)城市那么多，是否已有先行者進(jìn)軍其中，并獲得了不錯的經(jīng)驗呢？以“三年100萬(wàn)間”的豪邁姿態(tài)進(jìn)場(chǎng)的碧桂園，就選擇了東莞作為自己第六個(gè)長(cháng)租品牌的落地城市。

與其他二三線(xiàn)城市相比，東莞顯然有著(zhù)不小的優(yōu)勢，外來(lái)人口聚集，吸引人才政策，連58集團2017租賃藍皮書(shū)都為其證實(shí)： 2017年珠三角城市群中，東莞租房需求增速為75%，超越廣州、深圳。

此外，目前東莞共有1600萬(wàn)租房人群，其中就有1100萬(wàn)人住在城中村。而隨著(zhù)城中村被拆除，但區域內品牌公寓房量只有大概800間，對于長(cháng)租公寓運營(yíng)商來(lái)說(shuō)，的確是一個(gè)不小的誘惑。

據碧桂園相關(guān)負責人介紹，當前莞深區域長(cháng)租公寓管理部已簽約8個(gè)項目，預計持房量逾2000間。值得注意的是，碧桂園不僅是做長(cháng)租公寓，更將其與產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)結合在了一起。位于東莞南城區的方程創(chuàng )意谷店，便是由碧桂園集團和中天集團、永嘉盛公司三方聯(lián)手打造，集聯(lián)合辦公、長(cháng)租青年公寓、綜合商業(yè)體等于一體的園區，也被稱(chēng)作碧桂園產(chǎn)業(yè)新城的“長(cháng)租版”。

碧桂園長(cháng)租經(jīng)營(yíng)管理部總經(jīng)理楊鵬表示，“長(cháng)租城市”是碧桂園結合新時(shí)代的消費需求提出的，旨在通過(guò)整合公寓、寫(xiě)字樓、商業(yè)等資源打通上下產(chǎn)業(yè)鏈，引進(jìn)零售、娛樂(lè )、教育等優(yōu)質(zhì)社會(huì )資源，來(lái)打造具有自身特色的長(cháng)租產(chǎn)品。

除了碧桂園，萬(wàn)科、龍湖等大型地產(chǎn)商的長(cháng)租業(yè)務(wù)也進(jìn)入了東莞、佛山等二線(xiàn)城市。業(yè)內人士指出，部分二三線(xiàn)城市的租售比高于一線(xiàn)城市，有的能到3%-5%。雖然依然無(wú)法覆蓋利息等成本，但運營(yíng)壓力可能比一線(xiàn)城市小。

早早進(jìn)場(chǎng)的世聯(lián)行、后來(lái)者的碧桂園以及萬(wàn)科、龍湖等大型地產(chǎn)商都選擇了進(jìn)入二三線(xiàn)城市。規模戰役，即使在二三線(xiàn)城市也正火熱展開(kāi)中。即便如此，這樣的逆行是建立在與“大咖相抗衡”的基礎之上。華遠地產(chǎn)原董事長(cháng)任志強指出，就全國而言，租賃市場(chǎng)非常短缺的不超過(guò)15個(gè)城市。鏈家研究院院長(cháng)楊現領(lǐng)也認為，租賃市場(chǎng)是局部性的，“不是所有城市需要發(fā)展租賃。存在租賃供給短缺是北京、上海、深圳等，不是每個(gè)城市都有這樣的壓力和問(wèn)題?！?/p>

無(wú)論如何，在經(jīng)營(yíng)狀況公示之前，誰(shuí)也不能下定論“二三線(xiàn)城市究竟是深坑還是寶地”，只有時(shí)間才能告訴我們答案。

*本文來(lái)源：邁點(diǎn)網(wǎng)，作者：Janet，原標題：《1100個(gè)月才能收回租金成本，二三線(xiàn)城市還能做長(cháng)租么?》。