7月10日上午，萬(wàn)達商業(yè)、融創(chuàng )中國聯(lián)合發(fā)布公告：融創(chuàng )中國（01918.HK，下稱(chēng)融創(chuàng )）以295.75億元收購13個(gè)萬(wàn)達文旅城的項目股權，并以335.95億元收購萬(wàn)達旗下的76個(gè)酒店，交易總額達到631.7億元。公告稱(chēng)，雙方同意交割后，文旅城仍用萬(wàn)達品牌，其規劃、開(kāi)發(fā)和運營(yíng)仍由萬(wàn)達管控。酒店交割后，管理仍按原合同執行至合同期屆滿(mǎn)。雙方還將在電影等多個(gè)領(lǐng)域進(jìn)一步合作。萬(wàn)達集團董事長(cháng)王健林10日上午表示，轉讓項目能大幅降低萬(wàn)達商業(yè)的負債，并進(jìn)一步實(shí)現輕資產(chǎn)化運營(yíng)。

融創(chuàng )從曾經(jīng)的地產(chǎn)直轄市之王到一線(xiàn)房地產(chǎn)巨頭，用了11年的時(shí)間，但似乎一直在低調潛行。但近半年來(lái)融創(chuàng )風(fēng)頭強勁，從年初150億馳援賈躍亭到近期全面入主樂(lè )視，進(jìn)而掌控樂(lè )視核心資產(chǎn)，再到大手筆包攬萬(wàn)達文旅及酒店大量資產(chǎn)，一個(gè)文旅新巨頭似乎即將起飛。以往堅定朝著(zhù)文旅方向發(fā)展的萬(wàn)達此次急轉彎讓業(yè)內外不少吃瓜群眾驚愕，近幾年的萬(wàn)達在文旅領(lǐng)域的投資力度引人注目，萬(wàn)達文旅資產(chǎn)包粗略算來(lái)總計高達5060億。

根據雙方協(xié)商內容，萬(wàn)達以注冊資本金（凈資產(chǎn)）的91%作為估值，總作價(jià)295.75億元，這樣的交易邏輯看似是萬(wàn)達急于出售文旅項目的全部資產(chǎn)，對此執惠通過(guò)整理萬(wàn)達13個(gè)文旅綜合體項目投資情況發(fā)現，雙方對這類(lèi)資產(chǎn)的作價(jià)權重可能更偏向于已開(kāi)業(yè)運營(yíng)的4個(gè)項目：西雙版納、南昌、合肥、哈爾濱，這四個(gè)項目的總投資額已達1000億元左右，另外9個(gè)項目多數處于剛動(dòng)工階段，在成本核算及計入權重部分可能更倚重于拿地價(jià)格，如果單從投資額方面看，基本可以判斷萬(wàn)達文旅板塊的資產(chǎn)是作低價(jià)賤賣(mài)。

萬(wàn)達酒店旗下?lián)碛兴膫€(gè)自營(yíng)酒店品牌：萬(wàn)達瑞華、萬(wàn)達文華、萬(wàn)達嘉華以及萬(wàn)達錦華，而萬(wàn)達并未將全部酒店資產(chǎn)注入旗下港股上市公司萬(wàn)達酒店發(fā)展。截至2016年底，萬(wàn)達酒店及度假村在中國超過(guò)100家，撇除掉部分在建和12個(gè)輕資產(chǎn)管理輸出項目，協(xié)議中的76個(gè)酒店有可能是萬(wàn)達旗下全部的酒店資產(chǎn)。作為重資產(chǎn)模式的典型代表，酒店業(yè)態(tài)因折舊、管理成本較高成為許多地產(chǎn)商唯恐避之不及的資產(chǎn)類(lèi)別，從孫宏斌一貫的高周轉運作邏輯看，酒店資產(chǎn)并不受其喜愛(ài)，但或許這就是他可以低價(jià)接盤(pán)的必要代價(jià)，而335.95億元的交易價(jià)格顯然也是大打折扣。

對于融創(chuàng )來(lái)說(shuō)，是沿用此前多輪低價(jià)并購的邏輯進(jìn)行抄底還是高位接盤(pán)，還需要觀(guān)察融創(chuàng )對于文旅產(chǎn)業(yè)前景的理解及判斷。從2017年下半年開(kāi)始，融資環(huán)境、融資成本都將更加嚴峻，未來(lái)資金鏈面臨全面收縮，融創(chuàng )作為國內靠前的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，孫宏斌仍然大概率看好未來(lái)地產(chǎn)行業(yè)，所以借此機會(huì )大規模增加土儲，用來(lái)完成戰略擴展及多業(yè)態(tài)布局。

但一向敢于冒險的孫宏斌不會(huì )排斥更大的發(fā)展空間。萬(wàn)達的資產(chǎn)抄底帶給融創(chuàng )的絕不僅僅是地產(chǎn)的未來(lái)發(fā)展潛力，如果從文旅產(chǎn)業(yè)邏輯來(lái)看，則是資源及依托資源所構建的文旅體驗落地場(chǎng)景加配套的布局，萬(wàn)達文旅及酒店多年的積累則是最好的資源儲備。事實(shí)上，在抄底萬(wàn)達資源前，融創(chuàng )在文旅小鎮領(lǐng)域已多有試水。

過(guò)去兩年中，“并購王”孫宏斌步履不停，并在原有整體收購的思路上，增加收購部分項目的方式，其主要訴求是曲線(xiàn)拿地。據融創(chuàng )年報披露，其2016年就有多達16項收購，收購標的多為上海、蘇州、鄭州、深圳、杭州、成都的房地產(chǎn)公司，涉及資金595億元。在其2016年新增的5394萬(wàn)平方米土地儲備中，有68%都來(lái)自收購。今年5月以來(lái)，融創(chuàng )陸續收購重慶華城富麗、大連潤德乾城和天津星耀等房地產(chǎn)公司的股權及債權，共增加了409萬(wàn)平方米可售計容面積（住宅及商業(yè)），總價(jià)合計超155億元。

根據最新數據，融創(chuàng )以7912萬(wàn)平方米土地儲備在全國房企中排第六，萬(wàn)達以7332.6萬(wàn)平方米排第七。萬(wàn)達內部人士介紹，萬(wàn)達現有的土地儲備大部分為萬(wàn)達文旅城。融創(chuàng )還將在并購市場(chǎng)繼續狩獵，憑借著(zhù)地產(chǎn)行業(yè)積累的資產(chǎn)優(yōu)勢，已在成長(cháng)性更佳的文旅行業(yè)展開(kāi)捕殺。除了此次以295.75億元收購13個(gè)萬(wàn)達文旅城的項目股權，以335.95億元收購萬(wàn)達旗下的76個(gè)酒店外，此前孫宏斌早已經(jīng)布局文旅小鎮。2017年1月13日，樂(lè )視生態(tài)正式引入戰略合作伙伴融創(chuàng )，孫宏斌表示，融創(chuàng )已與樂(lè )視在特色小鎮方面展開(kāi)深度合作，因為拿地成本低。樂(lè )視此前在莫干山區域獲得政府批復的1萬(wàn)畝土地，除去工業(yè)和其他項目外，剩余的開(kāi)發(fā)價(jià)值很大，現在亦成為融創(chuàng )的儲備土地。

此外，2017年6月13日，融創(chuàng )與河南省鞏義市政府簽署合作框架協(xié)議，將圍繞青龍山慈云寺景區進(jìn)行深度開(kāi)發(fā)，打造融創(chuàng )慈云小鎮、融創(chuàng )產(chǎn)業(yè)新城，總投資達450億元。孫宏斌曾表示：慈云小鎮項目的建設，主要是通過(guò)基礎設施升級和景區品質(zhì)提升，對青龍山慈云寺景區（3A景區）品質(zhì)進(jìn)行全面改造，打造成為5A級景區，在其輻射區域建設“山、水、禪”為一體的青龍山慈云寺景區，進(jìn)而品質(zhì)提升項目。據了解，隨著(zhù)慈云小鎮的簽約，目前已有包括西山小鎮、竹林溫泉小鎮、嵩頂冰雪小鎮、康店明清古鎮、河洛戲曲小鎮、站街詩(shī)瓷小鎮等七座“特色小鎮”花落鞏義，簽約投資總額超過(guò)1200億元。

融創(chuàng )此次收購萬(wàn)達文旅及酒店資產(chǎn)可以說(shuō)是一舉兩得，既大規模儲備了土地資源，同時(shí)也為其布局文旅打下了很好的基礎。未來(lái)的旅游綜合體驗及文旅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展邏輯將是資源（場(chǎng)景）＋內容＋運營(yíng)的集合。這樣來(lái)看，融創(chuàng )入主樂(lè )視與抄底萬(wàn)達文旅就不再是孤立事件，而是有著(zhù)深刻的聯(lián)系。

2017年1月13日，融創(chuàng )與樂(lè )視聯(lián)合舉辦戰略投資發(fā)布會(huì )。彼時(shí)，孫宏斌與賈躍亭當場(chǎng)宣布，融創(chuàng )斥資150.41億元，獲得樂(lè )視網(wǎng)8.61%的股份、樂(lè )視致新33.50%的股份、樂(lè )視影業(yè)15%的股份，執惠昨日獲悉，融創(chuàng )在樂(lè )視影業(yè)的股權比例，已由此前的15%增持至21%。融創(chuàng )已經(jīng)實(shí)際控制了樂(lè )視的核心內容體系。

樂(lè )視網(wǎng)自2010年A股創(chuàng )業(yè)板上市以來(lái)，經(jīng)過(guò)接近十年的正版版權的推動(dòng)和持續積累，已經(jīng)建立起包括電影、電視劇、動(dòng)漫、PGC合作、音樂(lè )、體育等多方面的內容版權庫資源。自樂(lè )視影業(yè)成立，其在整個(gè)中國的電影產(chǎn)業(yè)快速崛起，2016年樂(lè )視影業(yè)11部電影票房過(guò)億；同時(shí)，在整個(gè)行業(yè)增速已經(jīng)大幅下滑的提前下，2016年樂(lè )視影業(yè)的營(yíng)收取得了70%的增長(cháng)，成為全業(yè)界增速第一的影視公司，進(jìn)一步推動(dòng)全球化業(yè)務(wù)落地。此外，電影《長(cháng)城》票房破11億，在170個(gè)國家上映。

網(wǎng)絡(luò )自制方面，樂(lè )視也已經(jīng)布局了很長(cháng)時(shí)間，擁有超過(guò)30個(gè)制作公司下的大膽創(chuàng )新的著(zhù)名導演?；▋河耙曌鳛闃?lè )視網(wǎng)全資收購的一家專(zhuān)注于精品電視劇的公司，近年來(lái)成就了《甄嬛傳》、《紅高粱》等中國電視劇的發(fā)展奇跡，通過(guò)衛視和互聯(lián)網(wǎng)兩個(gè)平臺進(jìn)行全方位的發(fā)行。此外，在樂(lè )視網(wǎng)的上市體系中，尤其值得一提的是，樂(lè )視網(wǎng)目前已經(jīng)成為中國最大的智能電視公司。自2013年正式銷(xiāo)售以來(lái)，經(jīng)過(guò)3-4年的發(fā)展，幾乎每年都以倍增的速度放大家庭互聯(lián)網(wǎng)用戶(hù)的覆蓋總體規模，2016年家庭用戶(hù)數覆蓋已經(jīng)突破千萬(wàn)。

可以說(shuō)，融創(chuàng )進(jìn)入的樂(lè )視網(wǎng)、樂(lè )視致新、樂(lè )視影業(yè)是整個(gè)樂(lè )視板塊目前最核心、資產(chǎn)價(jià)值最優(yōu)、最具市場(chǎng)競爭力的業(yè)務(wù)，同時(shí)，也是風(fēng)險最小的業(yè)務(wù)。據《財新》報道，孫宏斌敢于投資樂(lè )視更重要的原因在于，其接到手里的都是樂(lè )視生態(tài)中已經(jīng)成型的業(yè)務(wù)，同時(shí)，其還收獲了樂(lè )視幾千萬(wàn)用戶(hù)，加一個(gè)A股的殼?！坝皹I(yè)、致新，實(shí)際上等于分別承諾了孫宏斌的退出路徑，非常劃算?！边@些優(yōu)質(zhì)資源分開(kāi)可以單獨運營(yíng)，合并可產(chǎn)生全新業(yè)態(tài)，當年柳傳志對孫宏斌的評價(jià)極其準確，“他是個(gè)能一眼看穿行業(yè)的人”！孫宏斌看似冒險的背后的確擁有非同尋常的洞見(jiàn)和膽魄，經(jīng)過(guò)牢獄之災及人生起伏的他現在出手更加老辣精準。事實(shí)上，經(jīng)過(guò)這樣的布局，在可以預見(jiàn)的未來(lái)，融創(chuàng )勢必將成為中國最大的文旅巨頭之一。

孫宏斌曾表示，未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)房企規模前十位將占有整體市場(chǎng)規模的40%。為了確保企業(yè)規模持續性增長(cháng)，過(guò)去數年，孫宏斌專(zhuān)注于5個(gè)領(lǐng)域的跨界考察，即增量市場(chǎng)、金融平臺、資源性行業(yè)、大娛樂(lè )與大健康行業(yè)。這也是為什么融創(chuàng )拼命哪怕承擔120%以上的負債率也要瘋狂收購擴張拿地的原因——規?；瞧渲匾紤]。此次通過(guò)抄底萬(wàn)達資產(chǎn)，融創(chuàng )將在泛地產(chǎn)領(lǐng)域更進(jìn)一步，推進(jìn)相關(guān)業(yè)務(wù)多元化發(fā)展?！半S著(zhù)同行多元化轉型，如萬(wàn)達、恒大規模激增，且地產(chǎn)行業(yè)規模天花板已至，孫宏斌越發(fā)認識到跨界之必要與重要性”。投資樂(lè )視就是融創(chuàng )展開(kāi)跨界的第一步，但更大的跨界即將開(kāi)始。

如果沿著(zhù)這個(gè)思路看，執惠認為融創(chuàng )未來(lái)將沿著(zhù)資源（場(chǎng)景）＋內容＋運營(yíng)的核心邏輯發(fā)展。目前融創(chuàng )在資源和內容方面的整合都已初步具備，但運營(yíng)將使其面臨諸多挑戰。資源不等同于產(chǎn)品，更不等同于優(yōu)秀的旅游服務(wù)和體驗。文旅項目經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展和演變，從最初的世界之窗到遍地開(kāi)花的萬(wàn)達文旅城；從各類(lèi)卡通公園到迪士尼環(huán)球影城搶灘登陸；從單一景區經(jīng)濟到全域旅游，經(jīng)過(guò)多年發(fā)展的文旅產(chǎn)業(yè)已然由賣(mài)方市場(chǎng)向買(mǎi)方市場(chǎng)轉變、由資源能力向產(chǎn)品能力轉變、由標準化產(chǎn)品向差異化產(chǎn)品轉變、由客群市場(chǎng)向細分市場(chǎng)躍遷。

不管是華僑城的旅游地產(chǎn)模式，還是烏鎮的優(yōu)秀旅游管理經(jīng)驗，田園東方的田園綜合體實(shí)踐，亦或是紅樹(shù)林的全球分時(shí)度假平臺，都難以簡(jiǎn)單復制，都需要對用戶(hù)人群進(jìn)行深入研究，把握消費升級趨勢，以工匠精神細致打磨產(chǎn)品和服務(wù)，再由專(zhuān)業(yè)人員精細化運營(yíng)才能有所成績(jì)。融創(chuàng )接手的萬(wàn)達文旅項目即使能與樂(lè )視影視內容生態(tài)產(chǎn)生聯(lián)動(dòng)，也很難一蹴而就。國內大量影視城項目、電影綜合體、電影+旅游等項目，成功者寥寥。市場(chǎng)驅動(dòng)下的文旅產(chǎn)業(yè)不再適用“旅游搭臺，地產(chǎn)唱戲”的模式，從投資者、開(kāi)發(fā)商到運營(yíng)管理方，都不可避免地深陷投資巨大、同質(zhì)化嚴重、運營(yíng)管理模式薄弱、資本資源難以對接、盈利模式缺乏等問(wèn)題，不知喜歡大手筆、快節奏、速起飛的孫宏斌可否有這樣的耐心讓在文旅業(yè)飛起來(lái)的融創(chuàng )平穩落地？

*洪麗萍、陳駒、梁國慶對此文亦有貢獻。

*本文作者：劉照慧（個(gè)人微信號：liuzhaohui22），執惠創(chuàng )始人兼CEO,執惠專(zhuān)家作者。